Le secrétaire au Trésor américain aurait pu profiter de son discours de mardi sur le marché des prêts immobiliers pour convaincre qu’il est temps de réduire la dépendance des Etats-Unis aux subventions au logement. Au lieu de cela, Timothy Geithner s’est contenté de proposer des moyens pour en assainir le fonctionnement.

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L’administration Obama a présenté des idées de réforme du système financier, mais pas de plan précis pour Fannie Mae et Freddie Mac. Le discours de Tim Geithner a légèrement clarifié les intentions du gouvernement.

Au lieu d’une garantie implicite, le gouvernement accordera désormais une garantie explicite et d’un montant approprié aux deux géants du refinancement hypothécaire.

Un tel mécanisme permettrait de prévenir les crises tant que que Fannie Mae et Freddie Mac ne présentent pas de défauts majeurs comme des ratios de capitaux absurdement faibles et des avantages indus liés à leur statut entre privé et public.

Est-il cependant possible pour l’Etat d’apporter un soutien massif aux crédits hypothécaires, tout en protégeant les contribuables?

 C’est en tout cas l’un des buts affichés mardi par Tim Geithner.

Le secrétaire au Trésor a perdu toute crédibilité en indiquant que les crédits immobiliers à taux fixe sur 30 ans devraient être maintenus. Même si ce produit bénéficie de l’adhésion des propriétaires immobiliers, il n’existerait sans doute pas si Fannie Mae et Freddie Mac n’étaient pas prêts à les garantir. Un crédit sur 30 ans, avec possibilité de refinancement est très attrayant pour l’acheteur. Mais il est aussi à l’origine d’actifs aux prix gonflés. Cela rend le marché immobilier plus vulnérable à l’éclatement d’une bulle et les contribuables plus susceptibles d’essuyer des pertes.

Une solution pourrait consister à soutenir Fannie Mae et Freddie Mac jusqu’à la fin de la crise immobilière, puis à établir un plan pour réduire progressivement l’aide de l’Etat à un minimum. Après tout, certains pays développés qui interviennent beaucoup moins sur leur marché immobilier présentent un taux d’accession à la propriété plus élevé. D’ailleurs, malgré l’activité de Fannie Mae et Freddie Mac, le nombre propriétaires américains n’a que légèrement progressé, gagnant 1,8 point de pourcentage à 67,2% au cours des 30 dernières années.

L’argument des partisans de l’intervention est que le gouvernement doit pouvoir protéger le logement en cas de crise. Cependant, une évolution vers des emprunts à taux variables les rendraient plus faciles à rembourser en cas de baisse des taux de la Fed pour lutter contre une récession. En outre, en cas de crise grave, le gouvernement peut toujours apporter un soutien d’urgence aux banques et la Fed procéder à des rachats de crédits immobiliers.

L’Amérique est dépendante des subventions au logement et cela doit cesser.

–Peter Eavis, WALL STREET JOURNAL mars10

EN COMPLEMENT INDISPENSABLE : Jean Pierre Petit :L’immobilier US convalescent (I) (cliquez sur le lien)