Immobilier US  : le plongeon s’accentue….

«Dévastation», «débandade», «plongeon»: les économistes n’ont pas manqué d’épithètes pour décrire la chute drastique de 27% des ventes de maisons le mois dernier aux États-Unis.

Le nombre de transactions a glissé de 5,26 millions en juin à 3,83 millions en juillet en rythme annualisé, a révélé hier l’Association nationale des agents immobiliers (NAR). Il s’agit du pire recul en 15 ans, bien plus abrupt que ce à quoi s’attendaient les experts.

«Des ventes aussi faibles que celles de juillet seraient presque comiques si les conséquences n’étaient pas si graves, tant pour les propriétaires que pour l’ensemble de l’économie», a ironisé Eric Green, stratège américain de TD Valeurs mobilières.

Pourquoi une telle glissade des ventes, après des mois d’embellie?

PLUS DIMMO  EN SUIVANT :

Le gouvernement fédéral a mis fin en juin à son programme de crédits d’impôt pour les nouveaux acheteurs, ce qui a fait dire aux analystes que les progrès récents du marché immobilier étaient en bonne partie artificiels.

La tendance des mois à venir est d’autant plus inquiétante qu’aucun facteur ne pointe vers une reprise de la revente. «Ni les indices de confiance, ni la situation de l’emploi, ni les informations sur la demande de crédit hypothécaire ne signalent une véritable amélioration durable et soutenue du marché de l’habitation», a indiqué Francis Généreux, économiste principal chez Desjardins, dans un rapport.

Le prix médian des maisons existantes – qui comptent pour environ 90% des transactions – s’est relevé de 0,7% en juillet, à 182 600$US. Cela se compare à un prix moyen de 31 200$US (330 351$CAN) pour le même mois au Canada.

Cette légère remontée risque de ne pas durer. La hausse du nombre de maisons invendues pourrait faire replonger les prix au cours des prochains mois aux États-Unis, avertissent les économistes. Selon les données publiées avt hier, il faudrait 12,5 mois pour que l’inventaire de juillet se résorbe, une forte hausse par rapport aux 8,9 mois que cela aurait pris de juin.

Or, ces statistiques déjà troublantes ne disent pas tout.

Une partie des maisons saisies par les banques – les fameuses «foreclosures» qui font tant de ravages – n’y sont pas comptabilisées, a souligné dans un rapport Derek Holt, économiste à la Banque Scotia.

En incluant ces propriétés cachées «dans l’ombre», selon l’expression de M. Holt, l’inventaire de maisons invendues pourrait grimper à plus de 20 mois dans les années à venir. «Cela ne laisse présager aucune amélioration des prix et aucun effet d’enrichissement qui favoriserait la consommation», a-t-il prévenu.

Encore des saisies

Les saisies immobilières, justement, ne donnent aucun signe d’essoufflement aux États-Unis. Le nombre d’actions en saisie – qui incluent les avis de défaut de paiement, les enchères immobilières et les repossessions bancaires – a grimpé de 4% le mois dernier, selon la firme spécialisée RealtyTrac.

Seulement en juillet, 325 229 propriétés ont fait l’objet d’un tel avis à l’échelle du pays. Cela représente une maison américaine sur 397.

Plus de la moitié des saisies sont concentrées dans cinq États, soit la Californie, la Floride, l’Illinois, le Michigan et le Nevada. La quantité est telle que plusieurs agents se spécialisent désormais dans ce type de propriétés, comme Jaz Zydenbos, de Tropic Shores Realty dans le sud-ouest de la Floride.

Environ la moitié des résidences vendues par M. Zydenbos sont des reprises de finance. Leur prix moyen tourne autour de 118 000$US. «C’est environ le tiers du prix qu’on observait au sommet du marché en 2005», a-t-il indiqué à La Presse Affaires.

Les transactions à tout petit prix, soit 50 000$ ou 60 000$, sont fréquentes, a ajouté le courtier. À ce tarif, les acheteurs peuvent s’attendre à une maison de trois chambres à coucher, avec un garage simple et une dizaine de milliers de dollars de réparations à prévoir, a indiqué Jaz Zydenbos. «Malgré tout, cela demeure incroyablement abordable.»

Quelque 43% des propriétés vendues le mois dernier aux États-Unis se sont détaillées entre 100 000$ et 250 000$US, et 22% ont coûté moins de 100 000$US.

La construction de maisons neuves est par ailleurs presque arrêtée, ce qui continue à affecter l’industrie de la construction, déjà en grave difficulté.

Un dixième des Américains risquent de perdre leur maison

Un ménage américain sur 10 ayant une hypothèque était à risque de voir leur maison saisie cet été, les efforts gouvernementaux n’ayant eu que peu d’impact sur la crise immobilière, a prévenu jeudi la Mortgage Bankers Association des États-Unis. 

Environ 9,9% des propriétaires américains avaient raté au moins un versement hypothécaire en date du 30 juin, selon la MBA. Ce chiffre représente par contre un recul modeste par rapport au taux sans précédent de plus de 10% atteint en date du 30 avril. La proportion des emprunteurs en retard était au premier trimestre la plus élevée depuis que ces statistiques sont établies, c’est-à-dire depuis 1972. En données brutes toutefois, cette part est restée quasi stable, à 9,40% au deuxième trimestre contre 9,38% au trimestre précédent.

 «Les derniers chiffres sur les retards de paiement révèlent un mélange de nouvelles assez bonnes et assez mauvaises», a estimé un économiste de la MBA, Jay Brinkmann, cité dans un communiqué. Les bonnes nouvelles sont à trouver, selon la MBA, du côté des retards de paiement «graves» (90 jours ou plus), dont la fréquence s’est amoindrie avec l’arrivée à terme de processus de saisies

Plus de 2,3 millions de maisons ont été saisies par des prêteurs depuis le début de la récession en décembre 2007. 

Le pourcentage de propriétaires ayant reçu des avis de forclusion a reculé modestement à 4,57% pendant le trimestre avril-juin, contre 4,63% pendant le trimestre précédent. Il s’agit du premier recul en quatre ans. 

Le pourcentage de propriétaires recevant un premier avis de forclusion a aussi glissé, passant à 1,1% au deuxième trimestre contre 1,2% pendant le premier. 

Par ailleurs, les taux hypothécaires continuent à chuter aux États-Unis. Le taux moyen pour un prêt de 30 ans est de 4,36%, contre 4,42% la semaine dernière. Le taux pour un prêt de 15 ans est passé de 3,90% à 3,86%. 

Le refinancement atteint maintenant son niveau le plus élevé depuis mai 2009 et représente maintenant 82,4% des nouvelles demandes de prêts

La proportion des emprunteurs en retard était au premier trimestre la plus élevée depuis que ces statistiques sont établies, c’est-à-dire depuis 1972. En données brutes toutefois, cette part est restée quasi stable, à 9,40% au deuxième trimestre contre 9,38% au trimestre précédent. «Les derniers chiffres sur les retards de paiement révèlent un mélange de nouvelles assez bonnes et assez mauvaises», a estimé un économiste de la MBA, Jay Brinkmann, cité dans un communiqué. Les bonnes nouvelles sont à trouver, selon la MBA, du côté des retards de paiement «graves» (90 jours ou plus), dont la fréquence s’est amoindrie avec l’arrivée à terme de processus de saisies

EN CHIFFRES

-27%

Baisse du nombre de transactions en juillet

12,5 mois

Temps nécessaire pour vendre le stock de maisons à vendre, un record de tous les temps

182 600$ US

Prix médian aux États-Unis (+0,7% sur un an)

312 000$ US

Prix moyen au Canada (+1% sur un an)

3,83 millions

Maison vendues aux États-Unis

source pressaffaires/Maxime Bergeron aout10

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Le risque immobilier plane toujours sur les banques américaines

Les banques américaines, qui ont surmonté la crise financière et immobilière à coups de dépréciations et de pertes massives, n’apparaissent pas à l’abri d’une nouvelle accélération des défauts d’emprunteurs en difficulté.

Confrontées à une envolée du chômage fin 2008, qui a entraîné une accélération brusque des défauts de paiments sur prêts hypothécaires et des saisies immobilières, les banques de détail ont dû passer des dizaines de milliards de dollars de pertes et provisions sur des prêts immobiliers qu’elles avaient accordés essentiellement entre 2005 et 2007.

Elles se sont retrouvées avec un stock de propriétés saisies aux prix nettement dévalués par rapport aux valeurs qu’elles avaient inscrite dans leurs comptes, et ont dû également passer de lourdes dépréciations. Après 18 mois de purge, elles ont assaini leurs comptes et sont revenues dans le vert.

Mais les deux organismes semi-publics de financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac subissent encore des taux de défaut très élevés sur leurs prêts risqués, autour de 4 à 5% à la fin du deuxième trimestre.

Sur les prêts de l’époque de la «bulle» spéculative dans l’immobilier, les défauts de paiement se poursuivent, à peu près stabilisés. Et les prêts récents (2008 à 2010) sont de bien meilleure qualité, les critères pour emprunter ayant été nettement resserrés.

Vu la baisse des prix de l’immobilier et l’abondance des logements sur le marché, les banques ont aussi choisi de «vendre les propriétés saisies à des prix dépréciés mais en préférant le faire bien par bien», plutôt que de brader des lots entiers de logements, souligne Dan Teclaw, analyste de Standard and Poor’s.

Pour lui, les banques ne sont toutefois plus à l’abri d’une rechute de l’économie. «Vu la faiblesse de la conjoncture et le chômage qui se maintient autour de 9,5%, les portefeuilles de prêts immobiliers enregistrent davantage de défauts» depuis juillet.

M. Teclaw prévoit de nouvelles pertes chez Fannie Mae et Freddie Mac à court terme, comme sur les précédents trimestres.

Maclovio Pina, analyste de la maison de recherche Morningstar, s’attend lui aussi à ce que «les banques souffrent de la détérioration de l’économie et d’un chômage qui reste élevé».

«Cela va au-delà de l’immobilier», remarque-t-il, soulignant que si l’emploi ne repart pas, «les gens ne vont plus être en mesure de payer d’autres emprunts, automobiles, à la consommation…» et les banques auront de médiocres perspectives de croissance.

Selon des chiffres publiés mercredi par le département du Commerce, les achats de maisons neuves sont tombés à leur plus bas niveau depuis au moins 1963. Et ceux de logements anciens sont les plus faibles depuis 1995.

Les petites banques régionales qui n’ont pu bénéficier de l’aide gouvernementale au plus fort de la crise sont particulièrement fragiles.

Elles sont 140 à avoir fait faillite l’an dernier, le chiffre le plus élevé depuis près de 20 ans, et elles devraient être encore plus nombreuses cette année: 118 d’entre elles ont déjà mis la clé sous la porte en moins de huit mois.

source afp aout10

EN COMPLEMENT : Thomas « Dissident » Hoenig responsable de le Fed pessimiste pour le marché immo US (cliquez sur le lien)