USA : Les saisies immobilières repartent de plus belle et les prix des Maisons  fondent….

Les saisies immobilières ont augmenté à 382 000 au troisième trimestre, une hausse de 31,2% par rapport au deuxième trimestre et de 3,7% en glissement annuel, selon les régulateurs américains. Le nombre de saisies en cours a atteint 1,2 million, en rebond de 4,5% par rapport au deuxième trimestre et en hausse de 10,1% par rapport au troisième trimestre 2009…..

PLUS DE SAISIES EN SUIVANT :

Le nombre de saisies immobilières aux Etats-Unis a bondi de 31.2% au troisième trimestre. Mais elles devraient avoir été moins nombreuses en fin d’année en raison de la polémique sur leur régularité.Le scandale qui a éclaboussé les procédures des banques n’a fait que ralentir le mouvement, qui reprendra en 2011. Et personne ne se réjouit du plongeon de 21% des saisies imminentes de logements aux États-Unis en novembre. Le phénomène n’illustre en rien une amélioration de la solvabilité des propriétaires. Il reflète simplement la suspension de milliers de procédures par les banques en réaction à la découverte depuis octobre de vices de forme dans les procédures de saisies.

L’accalmie n’aura été que de courte durée. Au troisième trimestre, le nombre de saisies immobilières aux Etats-Unis a bondi de 31% par rapport aux trois mois précédents, selon les chiffres publiés ce mercredi par les autorités américaines. 382.000 mauvais payeurs ont ainsi été délogés entre juillet et septembre. Et le nombre de procédures en cours fin septembre a progressé de 4,5%, pour atteindre 1,2 million. 2010 s’annonce donc comme une nouvelle année record pour les saisies. Plus d’un million deux auront été engagées cette année, contre 900.000 l’année dernière. Ces records devraient être battus l’an prochain.

Selon Lender Processing Services, une société spécialisée dans les prêts immobiliers, 6,9 millions d’Américains présentaient encore un défaut de paiement sur leurs prêts hypothécaires fin novembre. En janvier, ils étaient 8,1 millions. Le Trésor américain a récemment appelé les banques à tout faire pour trouver des solutions et rééchelonner les échéances. Mais son objectif de 3 millions de prêts modifiés est encore très loin d’être atteint.

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Total Foreclosure Percent By Product

Foreclosure Increase Compared to January 2008

Loan Cures

source MISH’S dec10

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Les saisies immobilières devraient cependant reculer au quatrième trimestre, en raison d’une polémique sur leur régularité. Les grandes banques américaines sont accusées au mieux de négligence, au pire de fausses déclarations lors du traitement de milliers de dossiers visant à déloger les mauvais payeurs. Incapables de gérer l’avalanche des défauts de paiement, elles auraient notamment eu recours à des « robot-signers » (signataires automatiques) : des employés, souvent pas ou peu formés, qui paraphaient des centaines de dossiers par jour, sans prendre le temps de les vérifier.

Alors que les témoignages se multipliaient dans la presse, plusieurs établissements avaient suspendu temporairement toutes les procédures. Avant de les reprendre, à l’image de Bank of America qui assurait, après examen de l’ensemble de ses pratiques, être « parvenue à la conclusion qu’elles étaient correctes ». Tout juste a-t-elle admis quelques erreurs, tout en assurant par ailleurs n’avoir procédé à aucune saisie non fondée.

L’ampleur prise par ce scandale avait poussé les procureurs généraux des 50 Etats américains à ouvrir, mi-octobre, une enquête commune. Cette enquête se poursuit et pourrait aboutir sur un accord. Le mois dernier, CNBC affirmait que les deux parties étaient proches d’un terrain d’entente. « Nous en sommes encore loin, avait rétorqué Tom Miller, le procureur général de l’Iowa. Nous raisonnons plus en termes de mois que d’années mais tout dépendra de l’ampleur des modifications que nous souhaitons. »

Selon CNBC, Bank of America, JPMorgan et Wells Fargo, qui représentent à eux trois la moitié du marché du crédit hypothécaire aux Etats-Unis, auraient accepté d’approvisionner un fonds destiné à indemniser les propriétaires injustement expulsés. Les modalités de financement et le montant des réparations seraient toujours en négociation. L’ensemble des demandes d’indemnisation serait traitée par un médiateur indépendant, avançait la chaîne d’informations financières.

« Notre enquête ne se limite pas au problème des signataires automatiques, expliquait mi-novembre Tom Miller au cours d’une audition devant la Commission bancaire du Sénat. La priorité, c’est de réparer le système de rééchelonnement des prêts ». L’accord actuellement en négociation devrait ainsi prévoir qu’aucune procédure de saisie ne peut débuter avant que l’ensemble des options d’ajustement ne soient étudiées.

Sous la pression de ces diverses ‘enquêtes de la part des procureurs des États américains, les banques sont en train de réviser la manière dont elles établissent la preuve juridique de leurs droits à saisir des maisons détenues par des emprunteurs qui ne payent plus leurs mensualités depuis des mois. 

Certains établissements, comme Bank of America, le plus grand du secteur, estiment avoir suffisamment confiance dans leurs régimes de contrôle pour reprendre leurs saisies à plein régime en janvier. L’institution vient de renouveler 16.000 procédures dans 23 États. Elle se prépare à en réactiver 102.000 autres lorsque les erreurs choquantes et approximations ­révélées il y a quelques mois auront été corrigées.

Emprunteurs délinquants

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Delinquent and Foreclosure Rates by Month

Total Delinquency Percent Excluding Foreclosures

Serious Delinquencies

Foreclosure Starts vs. Serious Delinquencies

source MISH’S dec10

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Le retour de la croissance économique aux États-Unis depuis l’été 2009 n’a pas suffi à enrayer la crise du secteur immobilier résidentiel. Le maintien du chômage à près de 10% reste le principal facteur de défauts de paiement élevés qui débouche sur des saisies.Le calcul rationnel de plus en plus d’emprunteurs de cesser d’honorer leurs dettes joue aussi un rôle important. Plus de 23% des propriétaires se trouvent en effet devoir aujourd’hui plus à leur banque que la valeur de marché de leur maison. Cette proportion a grimpé de 1% en un an.  

Image: Office of Thrift Supervision

Beaucoup de foyers préfèrent rendre les clés de leur logement et déménager sans payer leurs échéances. La sanction de ce comportement est une inscription sur la liste de rouge des «emprunteurs délinquants» pendant des années, la perte de leur capital et de leur propriété. Pour certains, c’est encore préférable au paiement de mensualités qui ne peuvent être réduites. En effet, lorsque la valeur de marché d’un bien est très dévaluée, les possibilités de refinancement à des taux plus bas s’évanouissent. 

Selon le cabinet RealtyTrac, en novembre, pour le quarante-septième mois consécutif, le Nevada détient le record des saisies.

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source The Big Picture

 La sanction y frappe un foyer sur 99, ce qui représente cinq fois plus que la moyenne nationale. L’Utah (un foyer sur 221) et la Californie (un foyer sur 233) arrivent en seconde position.

Jérôme Marin à New York –  La Tribune.fr – 29/12/2010  + Agences dec10  

EN COMPLEMENT : USA : La baisse des prix des logements s’est encore accélérée aux Etats-Unis en octobre, selon l’indice Case-Shiller publié mardi par l’agence d’évaluation financière Standard and Poor’s.

Image: S&P

L’indice S&P/ Case Shiller a reculé de 0,8% par rapport à octobre 2009. C’est le plus important déclin enregistré en glissement annuel depuis décembre 2009. Le consensus des analystes interrogés par Bloomberg tablait sur un fléchissement de 0,2%. Les prix de l’immobilier ont chuté de 29,6% par rapport à leur pic.

Dans les vingt plus grandes métropoles américaines, les prix de l’immobilier ont reculé pour le quatrième mois d’affilée de 1,0% en octobre par rapport au mois précédent, en données corrigées des variations saisonnières.  La baisse des prix en septembre, initialement estimée à 0,8%, a été révisée en hausse à 1,0% également.  En glissement annuel, les prix montrent désormais une baisse de 0,8%, alors que les analystes tablaient sur le maintien d’une hausse. 

18 des 20 villes qui composent l’indice affichent une baisse de prix.Les prix dans six villes (Atlanta, Charlotte, Miami, Portland, Seattle et Tampa) ont atteint leur plus bas niveau depuis le début de l’éclatement de la bulle en 2007

«La rechute est presque là, puisque six villes ont atteint de nouveaux points bas pour la période qui s’est ouverte avec le pic des prix en 2006», ont écrit les auteurs de l’enquête dans un communiqué. 

Ils ont énuméré les signes montrant que l’immobilier résidentiel ne se relevait toujours pas de la crise: une offre abondante par rapport à une demande très faible, une construction au ralenti, et des difficultés persistantes pour les ménages à faire face à leurs échéances de prêt immobilier. 

Le rythme de vente continue à s’essouffler. Le stock des maisons sur le marché est monté de 50% par rapport l’année dernière (7,2 millions de maisons, soit environ 21 mois de stocks).

Beaucoup de ces maisons sont détenues par les banques qui vont devoir le cas échéant les remettre sur le marché

«Un grand stock de biens saisis pèse sur la valeur des logements, et tandis que le crédit d’impôt pour les primo-accédants a aidé ventes et prix jusqu’à l’arrivée de l’été, l’indice pour les vingt plus grandes villes a chuté de 2,9% total depuis juin», a souligné Nicholas Tenev de la banque Barclays. 

Dean Mali, chef économiste au sein de Barclays Capital anticipe une baisse des prix de 1,3% d’ici fin 2011.

Ian Mc Carthy, CEO de la société Beazer, importante société immobilière américaine, prévoit des prix de vente qui devraient au mieux rester stables, au pire baisser de 3%.

Real House Prices, Case Shiller and CoreLogic, Oct, Dec 28, 2010

Malgré la reconduite des avantages fiscaux, (à hauteur de 858 milliards de dollars), l’état du marché immobilier constituera un risque on ne plus important pour l’économie Le marché reste très proche de son niveau de récession. Le nombre de permis de construire est tombé à son troisième plus faible niveau historique

«Dans un contexte de rétablissement très lent du marché de l’emploi et de poursuite du désendettement des ménages, l’immobilier demeure la zone à risque pour la reprise économique actuelle», a affirmé Inna Mufteeva, de la banque Natixis. 

3/ 10

Dans sa lettre économique mensuelle de décembre, la branche à Dallas de la banque centrale (Fed) a publié une étude intitulée «L’erreur de croire à un retour indolore vers un marché immobilier sain», montrant qu’il est illusoire de compter sur une reprise de la hausse des prix à court terme. 

Ses deux auteurs, l’analyste Danielle DiMartino Booth et l’économiste David Luttrell, y expliquent qu’étant donné le nombre de logements, soit vides soit voués à une saisie, «au moment où la crise de l’immobilier entame sa cinquième année, l’incertitude prédomine toujours et continue d’entraver la reprise économique».

source agences dec10

EN BANDE SON: