L’immobilier : la prochaine claque qui attend l’économie française par Wolf Richter

Selon une étude réalisée par « The Economist », le marché immobilier français est le numéro un mondial pour la surévaluation des prix par rapport au revenu des ménages, et le quatrième plus surévalué par rapport aux loyers. Surévaluation de l’immobilier dans une économie chancelante : bon appétit.

Les fondations économiques de la France se fissurent. Le taux de chômage atteint 10,5% et ne cesse de grimper. Le secteur privé s’endort lentement dans un coma profond. Les ventes de voitures ont dégringolé de 13,9% en 2012 par rapport à 2011, qui était pourtant déjà une mauvaise année. Cette baisse des ventes concerne particulièrement les constructeurs français : PSA Peugeot Citroën a baissé de 16,6% et Renault de 19,8%. Et tout le monde de pointer du doigt un coupable.

ET PENDANT CE TEMPS LA

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Dans le royaume des appartements parisiens estimés à 2 millions d’euros ou plus – ce montant ne permet plus d’acheter grand-chose à Paris de nos jours – un jeu de poules mouillées est en train de s’instaurer. Le nombre de transactions s’est en effet effondré de 42% en 2012.

L’agence immobilière britannique de prestige Barnes qui s’est spécialisée dans la vente de biens de grand standing en France mais aussi ailleurs s’est basée sur les données fournies par des notaires spécialistes des transactions immobilières pour réaliser son enquête. Les prix des biens immobiliers haut de gamme à Paris ont ainsi baissé de 10 à 15%. Pour les propriétés en dessous de deux millions d’euros, les transactions ont dégringolé de 28% alors que les prix sont restés stables. 

L’étude rejette la faute sur « la confluence de la crise de l’euro, les élections et les impôts ». Les mots sont durs.

« Les élections » se réfèrent bien évidemment au choix des Français d’élire le socialiste François Hollande président de la République mais aussi aux élections législatives lors desquelles le PS est sorti vainqueur et a pris le contrôle du Parlement. Le terme « impôts » se réfère quant à lui aux nombreuses nouvelles taxes proposées par le nouveau gouvernement, et qui ont été votées par le Parlement, même si l’une d’entre elles, la tranche d’imposition à 75%, a été rejetée par le Conseil constitutionnel (une version légalement plus acceptable pourraient néanmoins renaître de ses cendres plus vite qu’on ne l’imagine).

Le climat est donc devenu hostile pour les riches, et la rhétorique empoisonnée. Ils s’en vont donc en masse, et pas seulement les super-riches. Ces circonstances malheureuses – les riches qui fuient – « ont incité les vendeurs a accélérer le processus de mise en vente des bien immobiliers alors même qu’il y a moins de vendeurs », explique Barnes, inquiet.

L’optimisme n’est plus de mise dans le monde immobilier français. Barnes évoque un marché « hésitant » lors du premier trimestre de l’année 2013, « avec un faible taux de transactions » mais qui s’améliorera petit à petit néanmoins avec une « lente correction des prix » – plutôt qu’une correction soudaine, ou même un krach. D’autres experts voient un futur bien plus sombre pour le secteur. 

« Les vendeurs n’ont toujours pas compris qu’ils doivent diminuer leur prix de façon drastique bien que ces derniers aient déjà baissé à Paris de plus de 10% » comme l’explique Philippe Chevalier, PDG du spécialiste de l’immobilier de prestige Emile Garcin. Il pointe notamment du doigt les acheteurs étrangers, ou plutôt la rareté soudaine d’étrangers, car peu de Français peuvent encore se permettre d’acheter un beau logement à Paris. Ils ont en effet été chassés du marché. Le problème est que les acheteurs étrangers ont désormais peur en raison de « l’accumulation des taxes sur les biens immobiliers » ajoute Philippe Chevalier. 

Et ce n’est pas seulement le cas à Paris. Les ventes en province de biens immobiliers anciens ont également baissé de 20% pendant le troisième trimestre, accélérant par la même occasion de 16% le déclin du deuxième trimestre. Et les ventes de nouveaux biens immobiliers en France de plonger de 25% au troisième trimestre. 

Pourtant, les prix en France, au moins au troisième trimestre de l’année dernière, n’ont pas vraiment diminué, les vendeurs ayant toujours l’espoir – qui s’est révélé illusoire dans tous les fiascos immobiliers jusqu’à présent – que cette tendance passera également. Et même si les taux hypothécaires se sont élevés en moyenne à 3,31% en novembre sur une durée moyenne de 208 mois, les prêts hypothécaires ont plongé de 32,6% par rapport à l’année précédente. 

Le journal The Economist s’est intéressé au phénomène en publiant une étude des prix de l’immobilier international. Cela ne visait pas directement la France, contrairement à d’autres des articles du journal. Et pourtant, ça à touché l’Hexagone en plein cœur. 

L’étude a utilisé deux mesures et les a comparées aux anciennes moyennes, remontant jusqu’en 1975. L’étude révèle que la France est aujourd’hui numéro un en Europe pour la surévaluation des loyers par rapport au prix de vente. Les tarifs français sont ainsi surcotés de 50% par rapport au niveau des loyers pratiqués derrière le Canada (78%), Hong Kong (69%) et Singapour (57%); et de 35% par rapport au revenu disponible, juste devant le Canada (34%). Cela fait donc de la France le marché immobilier numéro un mondial pour la surévaluation des prix par rapport au revenu des ménages, et le quatrième plus surévalué par rapport aux loyers. Surévaluation de l’immobilier dans une économie chancelante : bon appétit.

François Hollande et le Premier ministre Jean-Marc Ayrault sont donc encore plus impopulaires que jamais auparavant. Le scrutin est toutefois passé inaperçu avec l’intervention de la France au Mali – qui a entraîné une flopée de commentaires positifs et de soutiens venant de tous les côtés, au moins en ce qui concerne la France. Avec un timing impeccable. 

Cet article a déjà été publié en anglais sur le blog testosterone pit

http://www.testosteronepit.com/home/2013/1/16/the-next-shoe-to-drop-in-france.html

Et en Français chez Atlantico:

http://www.atlantico.fr/decryptage/immobilier-prochaine-claque-qui-attend-economie-francaise-wolf-richter-613019.html#9bg1EAG37QwJtfBJ.99