Lueurs contrastées dans l’immobilier US….

Peter Eavis , 27/3/09

THE WALL STREET JOURNAL

Les acheteurs immobiliers peuvent-ils avoir confiance dans le plancher sur lequel ils sont assis ?

Après les efforts titanesques du gouvernement américain pour soutenir le crédit, certains signes montrent que l’immobilier n’est plus très loin de trouver un niveau plancher.

Mais la formation d’un soutien solide pour les prix ne peut pas pas reposer uniquement sur la faiblesse du coût de financement. En réalité, les leviers d’endettement offerts par le gouvernement pourraient même être le prélude à une nouvelle baisse de l’immobilier si l’économie ne se redresse pas rapidement.

L’intervention du gouvernement sur les marchés du crédit a contribué à faire baisser le taux fixe sur le prêt à 30 ans à 4,85%, son plus bas niveau depuis la création de cet outil statistique en 1971 par Freddie Mac. Dans le même temps, après des mois de repli, les prix de l’immobilier ont progressé de 1,7% en janvier par rapport à décembre, selon l’agence fédérale de financement du logement.

Des signes qui montrent que le cercle vicieux immobilier peut être brisé.

Les décideurs politiques craignent que, plus les prix baisseront, plus ils pousseront des emprunteurs à la faillite, ce qui entraînera des saisies supplémentaires et un nouveau recul des prix. Un redressement durable des prix de l’immobilier pourrait effacer cette crainte, tout en impulsant de la confiance à l’ensemble de l’économie.

Un indicateur clé alimente ces espoirs de rebond des prix : l’indice de l’association nationale des agences immobilières qui mesure le rapport entre le revenu disponible des ménages et le coût de l’immobilier. Il est actuellement de près de 67% supérieur à son niveau le plus bas observé pendant la bulle immobilière. De plus, il ressort 52% au dessus de son niveau de la fin de 1991 – lorsque les prix de l’immobilier avaient recommencé à progresser après la récession de 90-91.

Cependant, deux forces pourraient faire avorter une éventuelle reprise des prix. Tout d’abord, les emprunteurs pourraient refuser de contracter des dettes supplémentaires alors que leur situation financière est déjà tendue. Et cet élément n’est pas reflété par l’indice. A la fin de l’année dernière, le revenu personnel disponible couvrait 75% des dettes des ménages. En 1991, il couvrait 114% des dettes. Ensuite, la hausse du chômage pourrait continuer à faire beaucoup de dégâts. Elle rend en effet les salariés plus prudents pour les achats importants, et débouche surtout sur une augmentation des saisies – même parmi les emprunteurs mieux lotis.

Les chiffres des défaillances ne sont pas encourageants à cet égard. Les défauts de paiements ont en particulier augmenté pour les prêts contractés avant 2006, la période où les conditions d’octroi des crédits ont commencé à se dégrader. En janvier, les prêts de type Alt-A de 2005 affichaient un taux cumulé de défaillance de 4,2%, en hausse par rapport à 0,64% un an plus tôt, selon First American CoreLogic. Avec ce spectre en toile de fond, le gouvernement sera tenté de continuer à augmenter les subventions aux prêts au logement.

Avec un risque majeur : que les acheteurs soient attirés par un financement artificiellement bon marché et se retrouvent avec un prix plancher en trompe l’oeil.