Etats-Unis

Des Signes d’amélioration évidents et encourageants sur l’immobilier US

 L’indice d’accessibilité à la propriété est en progression constante depuis 2006 et bien au dessus de sa moyenne des années 90(125) et l’on observe une baisse et un plancher pour le Ratio du nombre de mises en chantier de logements pour 1’000 ménages
  
PLUS DE DETAIL EN SUIVANT :
L’indice d’accessibilité à la propriété est en progression constante depuis 2006 et bien au dessus de sa moyenne des années 90(125)
 
L’indice d’accessibilité à la propriété (affordability index), établi par la National Association of Realtors (NAR) (qui  regroupait plus de 1,1 million de courtiers immobiliers à la fin d’avril),sur la base du prix médian d’une maison et du revenu médian pour un ménage contractant un prêt couvrant 80% de la valeur du bien, s’est franchement redressé dans les années 1990 avec la baisse des taux. Atteignant 135 à la mi-2004, il a chuté à 99,6 mi-2006, la modération des prix l’a conduit à ne se redresser que très modestement depuis (104,4 mi-2007). On estime qu’une baisse des prix de l’ordre de 5% serait nécessaire pour ramener l’indice à sa moyenne des années 1990 (125).Avec un indice à 174.8 de mars à avril, ayant atteint un sommet de 176,9 en janvier. Cela veut dire qu’une famille avec un revenu annuel de 60 900 $ US peut mettre la main sur une maison coûtant 296 800 $ US si elle fait une mise de fonds de 20%. Comparativement, le prix médian de… 169 800 $ US pour une maison unifamiliale.

Cela signifie en clair que L’indice d’accessibilité à la propriété qui tient compte à la fois du revenu disponible des ménages, des taux d’intérêt des prêts immobiliers, et du prix d’acquisition des biens est à son niveau le plus élevé depuis qu’il existe. En d’autres termes, sur le plan technique, il n’a jamais été aussi facile d’acheter une maison aux Etats-Unis 

Définition et rappels :

L’indice d’accessibilité à la propriété

Calculé par la National Association of Realtors aux Etats-Unis, cet indicateur montre si, en tenant compte des taux hypothécaires actuels, une famille américaine «moyenne» peut obtenir un prêt hypothécaire pour l’acquisition d’une maison au prix médian.

Cet indice varie donc en fonction de 3 variables : le prix médian des maisons existantes, le revenu médian d’une famille et les taux hypothécaires. Une valeur de 100 signifie qu’une famille médiane a un revenu juste suffisant pour être éligible à un prêt hypothécaire en vue de l’achat d’un bien immobilier au prix médian (en supposant une mise de départ de 20% pour les fonds propres et en tenant compte des taux hypothécaires moyens publiés par la Mortgage Bankers Association). Dans ce cas, les charges d’intérêt et du remboursement du principal représenteraient exactement 25% du revenu. Une valeur de 130 signifie par exemple que le revenu de la famille médiane est 30% supérieur au niveau minimum pour être éligible.

L’indice, qui est un indicateur avancé, se compare avantageusement à son niveau d’avril 2008, ayant progressé de 3,2 points.

Selon la NAR, les taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas et les effets provenant d’un crédit d’impôt de 8000 $ US à l’achat d’une première propriété stimulent le marché.

Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, souligne que les acheteurs répondent à des conditions très favorables. «L’accessibilité à la propriété est à un niveau historique, mais maintenant le crédit d’impôt commence à avoir un impact sur le marché.»

 Historique de l’indice :

HISTORE DE L’INDICE D’ACCESSIBILTE A LA PROPRIETE US DEPUIS 2006

Commentaire interessant et intelligent de la Banque Suisse SYZ (mars 2009) :

Souvent décriée car, comme toute moyenne, elle est évidemment réductrice, cette mesure a au moins le mérite d’illustrer la tendance de fond. Dans ce cas, la conclusion est sans appel : l’accessibilité à la propriété aux Etats-Unis n’a apparemment jamais été aussi bonne, sous l’effet conjugué d’un effondrement des prix (dû notamment aux plus de 2.3 millions de saisies immobilières en 2008) et à des taux hypothécairesau plus bas niveau de ces dernières décennies (4.63% pour un prêt hypothécaire à taux fixe à 30 ans, grâce à la politique monétaire ultra-agressive de la Fed), tandis que le revenu médian a pour l’heure bien résisté.

Pourquoi «apparemment» ? Parce que l’indice ignore de nombreux facteurs déterminants pour l’accessibilité à la propriété, tels que l’épargne disponible des ménages (l’indice suppose 20% de fonds propres), l’endettement global actuel du ménage (en tenant compte des cartes de crédit, du leasing,…) ou la région (les marchés immobiliers présentent de fortes disparités régionales). Par exemple, sur la côte Ouest, lourdement frappée par la bulle immobilière et son éclatement (la Californie et le Nevada font en effet partie des 4 états les plus touchés), l’indice d’accessibilité, qui végétait en dessous de 100 depuis 1999, est remonté violemment en toute fin d’année à 143.5 actuellement. En revanche, dans le Midwest, l’indice d’accessibilité, qui ne s’est jamais retrouvé en-dessous de 130 sur les vingt dernières années, s’établit aujourd’hui à plusde 200.

Bien entendu, on peut se réjouir de la remontée de cet indice : une meilleure accessibilité à la propriété devrait à terme soutenir l’ensemble du marché immobilier américain et permettre ainsi d’accélérer la purge de la crise des subprimes au sein des bilans des banques. Mais attention toutefois à ne pas s’emballer : les ardeurs seront freinées par une dégradation plus forte de l’emploi ces prochains mois (remontée du taux de chômage et baisse probable du salaire médian).

Baisse et plancher pour le Ratio du nombre de mises en chantier de logements pour 1’000 ménages

Pour la Banque suisse SYZ: il n’y a pas d’excès dans l’immobilier américain

A la lecture de l’évolution historique du nombre de logements privés construits chaque année
aux Etats-Unis pour 1000 ménages, la banque Syz & Co estime que le marché immobilier américain
ne fait pas face à un excès de construction. Bien au contraire. Dans une note aux investisseurs
parue hier, l’équipe de recherche de l’établissement genevois juge que l’activité dans l’investissement résidentiel américain est aujourd’hui très proche de son plancher

Au mois d’avril, le Département du Commerce dénombrait 458’000 mises en chantier de logements privés (en rythme annuel, donnée corrigée des variations saisonnières). Cependant la dernière observation correspond au mois de mars, dernier mois pour lequel l’on dispose  du nombre de ménages vivant aux Etats-Unis. En mars, les mises en chantier s’élevaient à 525’000 unités pour 111’612’000 ménages. Comme le nombre de ménages ne peut avoir que progressé en avril, la prochaine observation de ce ratio sera donc inférieure à 4.5.

Historique du Ratio depuis 2006

 source Bloomberg

  Commentaire de la Banque Suisse SYZ du 17/6/09

Ces deux dernières années, on a souvent entendu parler des fameux excès du marché immobilier américain, coupable numéro un de tout les maux actuels. Loin de nous l’idée de remettre en doute ce jugement si facile et sans appel… car il est vrai qu’on n’en serait peut-être pas là si on avait su éviter quelques exagérations. Encore s’agit-il de les identifier et d’éviter de tomber dans une sempiternelle soupe à la grimace.

A la vue de ce graphique, qui retrace l’évolution, sur les 3 dernières années, du nombre de logements privés construits chaque année pour 1’000 ménages, il est cependant relativement difficile de plaider le cas d’un excès de construction… En effet, au sommet de la fameuse bulle immobilière, à la fin 2005, on construisait l’équivalent de 20 nouveaux logements privés par an pour 1000 ménages (pour un total d’un peu plus de 2 millions de logements neufs par an), soit un chiffre nettement plus bas que lors des précédents pics. En outre, la progression depuis le creux de la dernière crise immobilière au début des années 1990 s’est faite de manière bien plus graduelle que lors des précédents cycles. Pour être totalement impartial, il faut également prendre en compte la tendance structurelle qui est clairement orientée à la baisse. En effet, aussi bien les pics que les creux se font à des niveaux toujours plus bas. Cette tendance s’explique aisément : (1) une amélioration de la qualité des constructions synonyme d’allongement de la durée de vie d’un logement et (2) une meilleure planification des constructions et/ou une meilleure gestion des stocks. D’un autre côté, la proportion de ménages possédant une résidence secondaire a progressé sur la période…, même si depuis la crise du subprime cette tendance s’est certainement infléchie. Toujours est-il que le nombre actuel de 5 logements construits par an pour 1’000 ménages n’est certainement pas tenable….

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