Directeur de la recherche économique et de la stratégie d’ Exane-BNP Paribas jusque fin 2008, Il a été auparavant (1995-1999) adjoint au directeur des études économiques de la BNP, adjoint de direction à la Banque de France et consultant pour le Fonds monétaire international (1986-1994). Il est diplômé de Sciences Po Paris, détient une maîtrise en droit et est titulaire d’un DEA d’économie internationale. Jean Pierre Petit est l’auteur de plusieurs ouvrages dont, La finance, autrement (en collaboration, Dalloz, 2005).Aujourd’hui devenu stratégiste de marché indépendant il continue de collaborer  de manière régulière à divers revues et journaux économiques et financiers. Voici le 12ème billet d’une série qui lui est consacrée…

 Pourquoi l’Occident favorise-t-il autant l’immobilier résidentiel?

NDLR : Pierre qui roule n’amasse pas flouze !!!!

L’origine de la crise fut bien la convention des années 2000 à laquelle ont participé les ménages. Celle de s’enrichir en devenant propriétaire de sa résidence…..

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 Tout phénomène de bulle comme tout phénomène inflationniste ne trouve ses limites que dans son acceptation par le corps social. L’illusion patrimoniale a ainsi permis de mieux endurer la stagnation des salaires réels (le revenu médian réel a baissé aux États-Unis durant les années 2000), calmer provisoirement des angoisses collectives comme le financement futur de la retraite et «fabriquer» à crédit de la fausse croissance. La bulle immobilière n’a abouti dans la plupart des pays occidentaux (sauf en Allemagne) qu’à «camoufler» par de la dette et du déficit extérieur la relative stagnation des revenus réels et, plus généralement, le déclin économique.

En fin de compte, la décennie 2001- 2010 aura vu la croissance annuelle avoisiner 1% en Europe occidentale et 1,5% par aux Etats-Unis, soit les pires performances d’après guerre.

Tout n’a été rendu possible que par une financiarisation (allongement de la durée des prêts, baisse de l’apport personnel, baisse des taux, prêts à taux variables et subprime aux Etats-Unis,…) sans précédent du logement à laquelle ont participé les banques, avec la complicité des banques centrales et des Etats, qui ont subventionné le secteur.

Aux États-Unis, cette bulle immobilière n’aurait jamais été possible sans la garantie (implicite dans un premier temps) que l’État accordait aux principaux organismes de refinancement hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac. Après le retournement du marché immobilier, la «supercherie» s’est dévoilée de façon éclatante: il a fallu nationaliser (aux frais du contribuable) ces deux organismes.

Dans un pays comme la France, où pourtant le traitement fiscal de l’immobilier était déjà favorable, l’Etat a décidé au cours des dernières années de multiplier les programmes de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif, étendu les prêts à taux-zéro, réduit les droits de donation/ succession, introduit une déductibilité des intérêts d’emprunt…

Outre les conséquences catastrophiques que cette politique a eue sur la crise financière, une bulle immobilière est fondamentalement régressive. Une bulle immobilière détourne les ressources financières des investissements nécessaires à l’innovation et la croissance future. Elle aboutit à la survalorisation d’un actif existant et à un surinvestissement dans un secteur peu innovant et abrité de la concurrence internationale. Assise sur la dette, elle renforce également les inégalités intergénérationnelles. Ce n’est qu’un transfert inter-temporel de richesse entre les juniors, primoaccédants, et les seniors, en particulier ceux qui partent à la retraite et qui vendent leur bien, au détriment des plus jeunes. L’inflation immobilière n’est socialement agréable que pour les propriétaires puisqu’elle crée un sentiment (au moins virtuel) d’enrichissement.

Cette approche patrimoniale correspond bien aux sociétés vieillissantes (où la concentration des patrimoines est proportionnelle à l’âge) et à l’affaiblissement des solidarités collectives que la dégradation des finances publiques ne peut qu’entretenir. Mais il ne s’agit que d’un arbitrage social qui se fait entre, d’un côté, les jeunes, les salariés et les primo-accédants, grands perdants «euthanasiés» de l’inflation immobilière et, d’un autre côté, les actifs mûrs/rentiers/héritiers (grands gagnants).

A cela s’ajoute le fait que l’immobilier résidentiel n’offre pas un arbitrage rendement/risque nécessairement avantageux. Selon R Shiller, les prix immobiliers ne progressent depuis deux siècles aux Etats-Unis que de 0,3 point au-dessus de l’inflation. Tout dépend également du moment où on se situe dans le cycle. Il était probablement judicieux d’acheter de l’immobilier dans la deuxième moitié des années 90. Tel n’est plus le cas dans les pays où l’ajustement récessif a été insuffisant (comme la France).

Indépendamment du cycle, l’immobilier est un actif intrinsèquement risqué, peu liquide, non divisible et qui n’offre aucun produit de couverture. Du fait de sa forte financiarisation, tout achat immobilier constitue un pari sur le marché obligataire futur, quelles que soient les conditions d’emprunt dont on a bénéficié. Il ne faut pas non plus négliger les coûts de la de l’accession et de la détention immobilière qui risquent de progresser au cours des prochaines années ; entretien, impôts fonciers, adoption des normes environnementales,…

De plus, du fait des prix exorbitants, l’immobilier occupe un poids extravagant dans le patrimoine des ménages, ce qui illustre une mauvaise diversification de celui-ci, alors que les individus subissent des cycles de vie plus heurtés (mutations de l’emploi, divortialité,…).

Pourquoi alors les gouvernements poussent-t-il à ce point les individus à devenir propriétaires?

Probablement pour des raisons exclusivement politiques et sociologiques. Le mythe d’une société de propriétaire de logements ne répond à aucun optimum économique empiriquement validé. Si l’on estime que les conditions de logement sont trop onéreuses, il faut alors aussi aider dans les mêmes proportions les locataires. A une politique d’aide à l’accession inutile (pourquoi inciter les ménages à faire ce qu’ils font naturellement et graduellement), on substituerait ainsi une politique non discriminatoire et qui tiendrait compte des disparités géographiques du prix de l’immobilier.

Avec la sortie de crise, la volonté de prohiber les bulles immobilières devrait désormais constituer un objectif public prioritaire, ce qui impliquerait notamment que les banques centrales intègrent les prix immobiliers résidentiels dans leurs objectifs. Il serait aussi bon d’explorer la possibilité de recourir à des réserves obligatoires sur les crédits immobiliers, ce qui constituerait une action contra-cyclique spontanée.

Les Etats devraient enfin renoncer progressivement à tous les instruments onéreux et inefficaces de subventionnement du prix du logement.

Jean Pierre Petit  Stratégiste indépendant de marché

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