Les avantages fiscaux Borloo et Robien ont disparu. Le point sur le seul dispositif fiscal incitatif restant dans l’investissement immobilier, le Scellier.

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 Fini les Besson, Borloo et autres Robien. Depuis le 1er janvier 2010, ceux qui souhaitent investir pour louer un logement neuf et bénéficier d’un avantage fiscal lié à cette opération devront se tourner vers le nouveau et désormais unique dispositif existant, le « Scellier ».

Concrètement, les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter pour ensuite les louer peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. 

Les investissements concernés

5 types d’investissements ouvrent droit à l’avantage fiscal :

• l’achat de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
• la construction de logements par le contribuable;
• l’achat de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars…) et transformés en logements ;
• l’achat de logements réhabilités par le vendeur lorsque le transfert de propriété entre dans le champ d’application de la TVA immobilière ;
• l’achat de logements vétustes qui font l’objet, de la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Dans tous les cas, les immeubles doivent être situés en France (y compris DOM et collectivités d’outre-mer). 

L’engagement de louer le logement

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, pendant une durée de neuf ans ; il doit également s’engager à ce que le loyer n’excède pas certains plafonds.

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achat ou l’achèvement de la construction ou des travaux. 

Quel est l’avantage fiscal ?

La réduction d’impôt « Scellier » est calculée sur le prix de revient du logement (prix d’achat éventuellement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation). Ce prix est retenu dans la limite de 300.000 euros.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les logements acquis ou construits en 2010. A compter de 2011, le taux varie selon que le logement respecte ou non la norme dite BBC (bâtiment basse consommation) dont un décret doit encore préciser les critères techniques. Dans le cas où le logement respecte la norme, le taux de la réduction est maintenu à 25% si le logement est acquis ou construit en 2011 et ramené à 20% s’il est acquis ou construit en 2012. Dans le cas où le logement ne respecte pas la norme, le taux de la réduction est ramené à 15% si le logement est acquis ou construit en 2011 et à 10% s’il est acquis ou construit en 2012. Les taux sont plus importants pour les investissements réalisés outre-mer.

La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Si, pour une année d’imposition donnée, la réduction d’impôt dépasse l’impôt dû par le contribuable, l’excédent de réduction peut être reporté et déduit sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse. A condition toutefois que la location soit toujours en cours (ce qui peut conduire le propriétaire à devoir maintenir en location au-delà du délai obligatoire de 9 ans).

A noter que, depuis le 1er janvier 2010, la loi interdit le cumul de cette réduction d’impôt avec le prêt locatif social (PLS). 

Intéressant si le bien immobilier est de qualité

Avec une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 75.000 euros sur 9 ans, le Scellier ne manque pas d’attrait. Mais il ne faut pas perdre de vue l’essentiel. L’intérêt économique de l’opération dépend avant tout du prix d’achat du bien, de la qualité de sa réalisation, de son emplacement. Ce sont ces éléments qui permettront à un bon logement de trouver facilement des locataires et de revendre le bien avec une plus-value. A l’inverse, un mauvais emplacement et un prix d’achat surévalué peuvent aboutir à un rendement faible, voire négatif de l’investissement.

source tpv jan10