Les enjeux macro-économiques de l’immobilier commercial sont moins importants que ceux de l’immobilierrésidentiel. Les encours de crédit représentent ici 3 400 milliards de dollars contre 10 700 milliards pour l’immobilier résidentiel,soit près de trois fois moins.

PLUS DIMMO US EN SUIVANT :

Il apparaît aussi que l’ajustement dans l’immobilier commercial est légèrement « décalé « par rapport à l’immobilier résidentiel. Les prix immobiliers commerciaux ont ainsi commencé à baisser début 2008, deux ans après le pic des prix immobiliers dans le résidentiel.

L’éclatement de la bulle a, en revanche, été plus intense depuis, avec une baisse du pic au creux des prix commerciaux de plus de 40% contre 35% dans le résidentiel.

Si les prix dans l’immobilier commercial ont, semble-t-il, dépassé leur point bas, l’activité, en revanche est encore dans une phase de dégonflement, contrairement à l’immobilier résidentiel.

Si les taux d’impayés dans l’immobilier commercial sont encore assez nettement inférieurs à ceux observés pour l’immobilier résidentiel, les taux de perte sont quant à eux en nette accélération et dépassent ceux de l’immobilier résidentiel (3% contre 2,7%), probablement car il est moins soutenu par la puissance publique

L’un des problèmes concernant l’immobilier commercial est la concentration de l’exposition aux petites banques. Ces dernières ont un  ratio moyen de prêts commerciaux représentant 300% de leur capital.

Par ailleurs, ce sont également elles qui ont la plus forte concentration de prêts à la construction par rapport à leur capital.

Le refinancement des prêts immobiliers va être très intense de 2010 à 2013 avec plus de 700 milliards à refinancer. Les années 2012 et 2013 verront la part la plus importante des vintages 2006 et 2007 à refinancer, ce qui est important car cela correspond aux deux années où les émissions se sont faites dans des conditions dégradées:  plus de 80% des prêts titrisés lors de ces deux années étaient seulement partiellement ou pas du tout amortissables, ce qui signifie un niveau plus élevé, toute chose égale par ailleurs, du ratio LTV (Loan To Value) au moment du refinancement.

On estime qu’environ 1400 milliards de prêts immobiliers commerciaux arriveront à échéance d’ici 2014. Plus de la moitié de ceux-ci ont actuellement un LTV supérieur à 100%. Ainsi, les besoins en terme de recapitalisation pourraient être de l’ordre de 900 milliards dans un scénario défavorable (LTV très élevé à l’échéance et banques restreignant le crédit).

Cela pourrait notamment poser des problèmes aux petites et moyennes banques (environ 45% de l’ encours des prêts bancaires) qui pourraient subir des pertes jusqu’à 100 milliards de dollars en raison notamment de leur exposition aux types de prêts les plus risqués.

Les petites banques ont une propension plus importante à prêter aux petites entreprises que les grandes banques. Les petites entreprises pourraient donc éprouver des difficultés supplémentaires à se financer en raison de l’exposition importante des petites banques à l’immobilier commercial. Cela est d’autant plus important que les petites banques peuvent plus difficilement faire appel au marché obligataire pour se refinancer.

Les difficultés des petites entreprises seraient donc dommageables pour l’emploi américain: elles ont déjà contribué à 45% des destructions de l’emploi dans ce cycle récessif et avaient contribué à près d’un tiers des créations d’emplois dans les deux cycles d’expansion passés

Secteur bancaire US : le point trimestriel du FIDC (cliquez sur le lien)

Les Graphiques du Jour : 2009 fut une année noire pour le crédit bancaire aux Etats-Unis (cliquez sur le lien)

Banques US : Bilan des faillites bancaires depuis 2008 (cliquez sur le lien)

En 2009, 140 banques, représentant plus de 160 milliards d’actifs ont fait défaut, représentant un coût net pour la FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation) de 37 milliards. Il s’agit du niveau le plus élevé depuis 1990. Les difficultés qu’éprouvent les petites banques devraient engendrer de nouvelles faillites en 2010: l’actif global des banques à problèmes assuré par la FDIC est ainsi de 403 milliards de dollars, au plus haut depuis 1992.

Les sauvetages passés et anticipés dans les années à venir ont poussé la FDIC à demander des cotisations des banques par anticipation pour un montant de 45 milliards de dollars.

JEAN-PIERRE PETIT Stratégiste économiste  de marché avril10

BILLETS PRECEDENTS : 

Jean Pierre Petit :L’immobilier US convalescent (I) (cliquez sur le lien)

Jean Pierre Petit : Où va l’immobilier américain? (II) (cliquez sur le lien)

EN COMPLEMENT INDISPENSABLE : L’immobilier commercial américain : une bombe à retardement !!!! (cliquez sur le lien)

EN COMPLEMENTS :

La réunion du 16 mars avait par ailleurs confirmé que la Fed achèverait au 31 mars ses programmes gigantesques d’achats de titres destinés à soutenir le marché immobilier, le secteur à l’origine de la crise économique.

Alors que des points de vue parfois divergents sur la question étaient détaillés à l’époque, le compte-rendu publié mardi ne donne aucun détail de ce genre.

La banque centrale détenait au 31 mars 1069 milliards de dollars de ces actifs adossés à des prêts immobiliers, et 169 milliards de dollars de titres de dette des organismes parapublics de financement hypothécaire (Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae).

Deux dirigeants de la Fed ont cependant évoqué publiquement la question mardi.

Le président de la Fed de Richmond, Jeffrey Lacker, a affirmé sur la chaîne CNBC la nécessité pour la Fed de se défaire de ces actifs.

«Certains de ces titres expirent dans 10, 20 ou 30 ans. Et je pense qu’une fois que les choses se seront calmées, il faut que nous allions vers un stade où nous détiendrons uniquement des bons du Trésor», a-t-il affirmé.

Le président de la Fed de Minneapolis, Naranaya Kocherlakota, a également prévenu lors d’un discours que ces ventes étaient inévitables, et s’est dit convaincu qu’elles ne mettraient pas en péril la reprise économique.

«Probablement, la Réserve fédérale devra vendre un montant non négligeable des actifs adossés à l’immobilier qu’elle détient si elle doit normaliser son bilan lors des deux décennies à venir», a-t-il indiqué. Estimant que ces ventes allaient peser sur le marché immobilier, il a souligné que cela n’empêcherait pas la croissance de l’économie dans son ensemble.

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Il est temps de miser sur l’immobilier, selon 64% des Américains

Près de deux tiers des Américains jugent que la période est propice à l’achat d’un bien immobilier, une majorité d’entre eux estimant que les prix stagneront ou grimperont d’ici l’année prochaine, rapporte une étude publiée par Fannie Mae.

Ils sont 64% à juger que l’achat immobilier est opportun, un chiffre légèrement inférieur aux 66% d’Américains qui ont exprimé ce même avis en 2003.

Cependant, la plupart des 3.451 personnes interrogées affirment qu’il sera plus difficile pour elles d’obtenir un prêt que ce n’était le cas pour leurs parents.

Les résultats de cette étude font écho aux signes de reprise du marché immobilier américain, durement frappé par la crise financière.

Mais, malgré une hausse des prix dans certaines régions, l’augmentation des défauts de paiement signifie que les saisies immobilières entretiendront une pression sur le marché, expliquent les analystes.

Selon Fannie Mae, la plupart des investisseurs souhaitent encore maintenir leurs engagements, mais cette proportion recule lorsque les personnes interrogées disent connaître un proche en défaut de paiement.

Ce dernier échantillon de personnes est deux fois plus enclin que les autres à avoir réfléchi à un arrêt du remboursement de leurs propres emprunts.

reuters avril10