Etats-Unis

Immo US : La fin du rêve d’une «société de propriétaires»

Immo US : La fin du rêve d’une «société de propriétaires»

La réforme du financement du logement aux États-Unis, que le gouvernement veut proposer au Congrès d’ici à janvier 2011, devrait consacrer la fin du rêve américain d’une «société de propriétaires».

PLUS/MOINS DE PROPRIO EN SUIVANT :

La façon dont le département du Trésor compte mener cette réforme est tout sauf claire, comme l’a reconnu mi-août le secrétaire au Trésor Timothy Geithner.

Une chose est cependant certaine pour l’administration Obama : l’État, sans rompre tout à fait avec son aide historique au logement, mais il n’a plus vocation à «assurer un taux de propriétaires immobiliers à un niveau (…) intenable».

Cette orientation rompt avec le projet de «société de propriétaires» porté par le président républicain George W. Bush (2001-2009) et dont les graines avaient été semées par son prédécesseur, le démocrate Bill Clinton, avec sa Stratégie nationale pour la propriété lancée en 1994.

Le but était alors de porter à 67,5% le taux des ménages propriétaires de leur logement en 2000. L’objectif sera atteint et M. Bush voudra aller encore plus loin et «faire accéder tous les Américains à la propriété», y voyant l’achèvement du rêve américain.

Sous son premier mandat, M. Bush continue de faciliter les emprunts immobiliers pour les ménages aux ressources modestes. Le taux de propriétaires monte rapidement jusqu’à culminer à 69,2% fin 2004, selon les chiffres du Bureau du recensement.

Survient alors la baisse des prix du logement qui entraînera l’explosion de la bulle immobilière en 2007, la récession et la chute de tout l’édifice de soutien aux acheteurs reposant sur les organismes de refinancement hypothécaire parapublics Fannie Mae et Freddie Mac.

Ces deux organismes ont été nationalisés en septembre 2008. Le coût de leur sauvetage a déjà atteint plusieurs centaines de milliards de dollars, et grimpe encore.

Le soutien de l’État aux acheteurs immobiliers remonte à la création de Fannie Mae dans les années 1930. A l’époque, moins d’un Américain sur deux possédait son logement.

A l’exception de la décennie 1980, marquée par des taux d’intérêts extrêmement élevés, la proportion de propriétaires n’a cessé de grandir de 1940 à 2004, grâce à l’aide de Washington.

La justification de ce soutien était autant économique, pour soutenir le bâtiment, d’autres secteurs économiques, et le patrimoine des ménages, qu’idéologique.

Selon l’historien et sociologue Thomas Sugrue, «chaque génération a proposé sa propre version de la profession de foi selon laquelle les propriétaires sont une grâce pour la Nation».

«Pendant la guerre froide, les propriétaires étaient l’armure morale, qui protégeait l’Amérique de redoutables influences extérieures», étant entendu qu’on ne pouvait être propriétaire et communiste, écrivait-il en 2009 dans le Wall Street Journal.

Sous M. Clinton le gouvernement mettait en avant «un élément important de l’accomplissement personnel», la «stabilité des quartiers» et donc la «lutte contre la délinquance».

La crise fut un de ces démentis douloureux que la réalité impose parfois à l’idéologie. Et l’idée que tous les ménages n’ont pas vocation à posséder une maison gagne du terrain aux États-Unis.

Selon une étude publiée en mai par la banque centrale (Fed), le taux de propriétaires «réels» serait inférieur de 5,6 points au taux officiel de 67,2% fin 2009.

Le différentiel correspond aux ménages qui se retrouvent à devoir beaucoup plus que ne vaut leur logement, et qui n’auront d’autre choix, selon les auteurs, que de redevenir locataires. Si leur calcul est exact, le taux de propriétaires serait ainsi de fait à son plus bas niveau depuis les années 1960.

source afp sep10

EN COMPLEMENT : Washington reprendra des prêts immobiliers qui ont mal tournés

Le rythme des saisies de logements par les banques n’a pas ralenti aux Etats-Unis. En juillet, le cabinet spécialisé RealtyTrac en a recensé près de 93 000, le deuxième chiffre le plus élevé depuis le début de ses statistiques en 2005, portant le total depuis le début de l’année à 363 000.

Le gouvernement américain lance mardi un plan pour reprendre des prêts immobiliers qui ont mal tourné, espérant aider de 500 000 à 1,5 million de propriétaires en difficulté

Ce plan s’adresse aux emprunteurs dont la dette restante est supérieure à la valeur du bien. Selon le cabinet de recherche économique CoreLogic, 11 millions de ménages (soit 23% de ceux qui ont un emprunt en cours) étaient dans ce cas au 30 juin. 

L’aide consiste à fournir à ces emprunteurs un nouveau prêt immobilier, garanti par l’Administration fédérale du logement (FHA). De tels prêts sont normalement réservés aux ménages les plus défavorisés. 

Pour que l’Etat apporte cette aide, le prêteur doit accepter d’annuler au moins 10% du principal (la dette sans les intérêts) qui reste à rembourser. 

La mesure avait été annoncée en mars, avec d’autres améliorations à un plan d’aide aux propriétaires en difficulté qui a eu un succès jugé insuffisant depuis son lancement en mars 2009. 

Ce plan consiste depuis l’origine à négocier avec les prêteurs une réduction provisoire ou permanente des paiements mensuels. Mais, selon les chiffres du département du Trésor, près de la moitié des 1,3 million d’emprunteurs qui avaient intégré ce dispositif l’ont vu annulé

Le rythme des saisies de logements par les banques n’a pas ralenti aux Etats-Unis. En juillet, le cabinet spécialisé RealtyTrac en a recensé près de 93 000, le deuxième chiffre le plus élevé depuis le début de ses statistiques en 2005, portant le total depuis le début de l’année à 363 000. Le phénomène devrait perdurer avec la persistance d’un chômage élevé et la difficulté à écouler les logements saisis. Les ventes dans l’ancien sont tombées en juillet à leur plus bas niveau depuis 1995, incitant les banquiers à ne pas hâter le processus. 

D’après l’association professionnelle des prêteurs immobiliers MBA, au deuxième trimestre, 9,4% des emprunteurs immobiliers étaient en retard d’un mois ou plus sur leurs échéances

source afp sep10

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Conséquence, dans un pays où les deux tiers des ménages possèdent leur logement, le nombre des foreclosures(saisies par les banques pour cause de défaut de paiement des traites immobilières) remonte sensiblement, de près de 7 % depuis l’année dernière, pour toucher plus de 2 millions de foyers. La majorité de ces impayés (60 %) sont aujourd’hui dus à la perte d’un emploi. D’où l’intervention de la Maison-Blanche, le 11 août, sous la forme d’une aide d’urgence de 3 milliards de dollars de prêts relais destinés aux propriétaires chômeurs, les plus vulnérables. Cette mesure vient s’ajouter aux invitations du gouvernement, depuis un an, à plus d’indulgence et de patience de la part des banques, priées d’accepter les renégociations de taux et, dans certains cas, une réduction du montant du capital à rembourser. Les résultats sont, là aussi, mitigés, en raison de la réticence des prêteurs… et, de plus en plus, du cynisme de certains débiteurs.

Selon une récente étude d’Experian, organisme de crédit à la consommation, environ 20 % des impayés sont le fait de ménages qui auraient les moyens de s’acquitter de leurs traites, mais choisissent d’abandonner à la banque un bien dont la valeur est considérablement inférieure au montant des remboursements. Ces « walk away » (fugueurs) du crédit nourrissent une nouvelle industrie du conseil juridique spécialisé, qui en dit long sur les perspectives du marché immobilier.

Au mieux stabilisé, ce dernier pourrait s’affaisser de 5 % dans les dix-huit mois, selon les estimations pour le moins pessimistes de Paul Dales, analyste en chef de l’institut de recherche Capital Economics : « Nous sommes en présence de chiffres qui annoncent un double dip immobilier », prévient-il. Un nouveau plongeon… C’en est fini, pour longtemps, du légendaire soutien de l’immobilier à la croissance américaine, de ce « sentiment de richesse » des ménages fondé sur la valeur possible de leur logement à la revente, clef des lendemains qui chantent et du crédit facile. Devant tant d’incertitudes, la vertu s’impose : le taux d’épargne des ménages, proche de zéro en 2007, dépasse maintenant 6 % des revenus disponibles – un niveau record – ce qui réduit d’autant la consommation. L’Etat peut-il prendre la relève ?

source Philippe Coste/ l’express sep10

Catégories :Etats-Unis, Immobilier

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