Oui, il faut avoir peur des bulles immobilières par Jean Pierre Petit

 

Image: Michael David White

 Les bulles immobilières sont-elles néfastes ? Oui, sans l’ombre d’un doute. D’abord, parce que l’éclatement des bulles immobilières crée des récessions plus longues et douloureuses que celui d’autres bulles, par exemple boursières, ce que plusieurs études du Fonds monétaire international (FMI), menées dans de nombreux pays depuis l’après-guerre, montrent clairement. Elles fragilisent le système bancaire, dont la liquidité et la solvabilité sont atteintes, mais aussi les ménages, qui se retrouvent endettés pour avoir financé des actifs surévalués. Certes, la crise actuelle n’est pas la conséquence de la seule bulle immobilière, car la financiarisation du logement avait atteint un tel point de sophistication et d’opacité aux Etats-Unis qu’elle a accentué le choc. Mais l’origine fut bien la bulle immobilière. 

Les Français adorent la pierre: 57% d’entre eux sont propriétaires et, selon un sondage OpinionWay réalisé en août dernier pour la société A Vendre A Louer, 61% des locataires aspirent à le devenir. Sans parler des investisseurs, qui constituent près d’un quart des 850.000 transactions annuelles (source challenge)

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En France Il devrait y avoir 850.000 transactions dans l’immobilier cette année, neuf et ancien confondus. La reprise du marché semble réelle, après le creux de 2008-2009: leur nombre était alors tombé sous la barre des 680.000. Cette augmentation des transactions est en partie due à la baisse des taux d’intérêt. Elle a resolvabilisé les acheteurs, notamment les primo-accédants et les jeunes. Ces derniers sont indispensables au « parcours de l’immobilier » qui veut que les jeunes achètent de petits logements, puis qu’ils les revendent pour acheter plus grand. Et ainsi de suite jusqu’à la retraite, où les propriétaires rachètent plus petit. La surprise, c’est que l’on prend sa retraite immobilière non pas à 60 ans, ni à 65 ans, ni même à 67 ans, mais à… 56 ans. C’est à partir de cet âge-là que le nombre des vendeurs dépasse le nombre des acquéreurs. (source Challenge).

Les bulles immobilières sont-elles néfastes ? Oui, sans l’ombre d’un doute. D’abord, parce que l’éclatement des bulles immobilières crée des récessions plus longues et douloureuses que celui d’autres bulles, par exemple boursières, ce que plusieurs études du Fonds monétaire international (FMI), menées dans de nombreux pays depuis l’après-guerre, montrent clairement. Elles fragilisent le système bancaire, dont la liquidité et la solvabilité sont atteintes, mais aussi les ménages, qui se retrouvent endettés pour avoir financé des actifs surévalués. Certes, la crise actuelle n’est pas la conséquence de la seule bulle immobilière, car la financiarisation du logement avait atteint un tel point de sophistication et d’opacité aux Etats-Unis qu’elle a accentué le choc. Mais l’origine fut bien la bulle immobilière.

Ensuite parce que les bulles immobilières sont purement défensives et régressives, comme on l’a vu au Japon à la fin des années 1980. L’inflation immobilière conduit à surévaluer des actifs existants peu innovants et abrités de la concurrence internationale et non des actifs futurs de nature à générer de la croissance. Sauf à considérer que la France a pour vocation de constituer un gigantesque musée, cela ne peut que conduire à une impasse.

Au cours d’une bulle immobilière, les ménages sont ainsi poussés à surconsommer, ce qui creuse le déficit extérieur sans gain de productivité, comme on l’a vu récemment au Royaume-Uni, en Espagne et, dans une moindre mesure, en France et aux Etats-Unis.

Quel est l’impact sur les jeunes ?

En dix ans, l’endettement des ménages français est passé de 50,7 % en 1998 à 74,8 % en 2009 du revenu disponible, selon l’Insee ; 24 points de hausse, c’est considérable et inédit depuis l’après-guerre ! Cela a été notamment permis par un allongement sans précédent de la durée moyenne des crédits immobiliers, passée de quatorze ans en 2000 à plus de dix-huit ans en 2009, ce qui a augmenté artificiellement la capacité d’achat de 30 %. Cette dette pèse surtout sur les jeunes primo-accédants qui se sont endettés au maximum de leurs possibilités.

Les primo-accédants, souvent très jeunes, ne représentent qu’environ 170.000 transactions. A partir de 35 ans, le flot des vendeurs atteint son rythme de croisière: environ 15.000 par tranche d’âge. Et jusqu’à 55 ans, dans presque deux cas sur trois, ils revendent leur logement pour en acheter un autre.(source challenge)

Les ménages supportent en outre des charges croissantes avec la montée des taxes locales, des coûts d’entretien et de rénovation ainsi que ceux liés aux normes environnementales. Les dépenses liées au logement ont donc fortement progressé au détriment des jeunes accédants. Ces derniers, endettés pour longtemps, courent des risques supplémentaires dans la mesure où ce patrimoine est excessivement concentré, peu liquide et non divisible.

 Ce qui pose problème alors que les cycles de vie sont aujourd’hui plus heurtés. Cette génération est aussi exposée au risque d’un krach obligataire qui conduirait mécaniquement à une dévalorisation de leur patrimoine, quelles que soient les conditions d’emprunt dont elle a bénéficié.

A qui profitent les bulles ?  

 Les bulles immobilières aboutissent à un transfert de richesse au profit des seniors qui, une fois à la retraite, revendent leurs logements et peuvent perpétuer leur bien-être (ou celui de leurs héritiers) au détriment des jeunes et des primo-accédants « euthanasiés » par l’inflation immobilière et la dette publique et écologique ! Cet arbitrage social au profit des seniors, des rentiers et des héritiers est typique des sociétés vieillissantes. La concentration du patrimoine y est proportionnelle à l’âge et les solidarités collectives s’y effacent, ce que la dégradation des finances publiques va aggraver.

L’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers a commencé en 2004: cela concerne, en moyenne, 500.000 foyers chaque année. Ce qui devrait modifier la structure du marché de l’immobilier, car le solde des vendeurs « nets », autrement dit de ceux qui vendent sans racheter ensuite (aujourd’hui de 5.000 à 7.000 par classe d’âge chez les seniors), est en train de s’accroître (source challenge)

 Jean-Pierre Petit,économiste de marché LE MONDE ARGENT | 03.12.10 | Propos recueillis par Isabelle Rey-Lefebvre

EN COMPLEMENT : Pourquoi l’immobilier nuit à l’économie

Depuis trois ans, nous vivons dans la crise. Financière, économique, sociale, elle est sans doute le choc le plus brutal qu’ait connu l’économie mondiale depuis près d’un siècle. Et si on peut lui trouver des causes nombreuses et variées, et pointer du doigt les banques, les marchés, les produits dérivés, l’avidité de certains, la mauvaise gestion d’autres, le manque ou l’excès de régulation, la racine commune à pratiquement tous les événements négatifs de ces derniers temps est rarement mentionnée… L’immobilier. Et pourtant, entre la faillite de Lehman Brothers, l’écroulement des marchés, la reprise chancelante, les difficultés de l’Irlande, les problèmes sont communs et reposent sur un malentendu. Tant qu’il ne sera pas levé, d’autres crises de ce type pourront survenir. En effet, suivant la maxime de Frédéric Bastiat, quand on investit dans « la pierre » il faut prendre en compte ce qui se voit… et ce qui ne se voit pas.

De nombreuses banques ont financé sans hésiter les achats immobiliers des particuliers, qu’ils soient solvables ou présentant un fort risque. Aux Etats-Unis, en Irlande, ces prêts ont soutenu artificiellement la demande et contribué à une hausse continue des prix. Ces prix, venant s’ajouter à des revenus pratiquement garantis (les loyers baissent rarement), l’immobilier paraissait un placement sûr et offrant une rentabilité assez élevée. Résultat, gouvernements, banques, particuliers ont orienté une part importante de leurs ressources vers ce nouvel Eldorado.

Mais la hausse des prix s’est arrêtée. Juste un temps peut-on craindre, puisqu’il semble que l’on a seulement constaté ce qui se voit, et que l’on oublie toujours ce qui ne se voit pas. Une partie du risque est désormais pris en compte, puisqu’on considère que les prix peuvent varier, et pas seulement à la hausse. En outre, en limitant les capacités de prêt des banques on réduira sans doute un peu la part de l’investissement immobilier.

Reste donc ce que l’on ne voit pas, ou presque pas.

Tout d’abord, le risque réel d’un investissement immobilier est toujours sous-estimé.

 Une part importante de ce risque, qui justifie en partie les forts rendements observés, vient de la liquidité. En effet, l’absence quasi totale de substituabilité entre les biens immobiliers (si je veux un trois pièces en centre-ville, que m’importe une maisonnette en banlieue ?) et la fragmentation de la demande font qu’il est souvent impossible de vendre un bien au prix théorique, sauf à devoir attendre un temps qui peut être long. Un particulier, dans le cadre d’un déménagement peut supporter cela, au prix d’un crédit relais. Une banque ou un fonds d’investissement aura souvent besoin des fonds immédiatement et subira de ce fait une décote importante. Tant que la tendance du marché est haussière, artificiellement parfois, cela ne prête guère à conséquences. Mais si une inversion se produit, les conséquences peuvent être lourdes.

Un dernier point, lui aussi ignoré largement, l’investissement immobilier nuit à la santé globale de l’économie, en tout temps.

En effet, le moteur de la croissance c’est l’investissement productif, qui provient toujours, directement ou non, de l’épargne. Déplacer une part importante de l’épargne vers un type d’actif qui est à la fois fortement risqué comme nous l’avons vu, et presque totalement non productif est dangereux. Cela contribue à réduire les ressources des entreprises, à détourner les banques de leur rôle d’intermédiation, à mobiliser des ressources de l’Etat, sans finalement produire autre chose que de la valeur purement spéculative. De plus, cette hausse spéculative des prix a également conduit à une augmentation des loyers, pénalisant finalement les foyers modestes à qui les aides à l’accession à la propriété devaient profiter.

Si l’on prend en compte les éléments qui se voient et ceux qui ne se voient pas, il devient alors clair que le rôle néfaste de l’immobilier dans le déclenchement de la crise financière, et de la dette irlandaise, peut encore se produire.

L’Irlande et les banquiers: une comédie tragique par Jean-Pierre Béguelin (cliquez sur le lien)

Dans un contexte de recherches d’économies budgétaires, il conviendrait que les incitations favorables à la pierre soient remise en question rapidement, tant au niveau des banques que des particuliers. Par ailleurs, un effort d’information ou d’éducation à la réalité des risques qu’implique cet amour de l’immobilier et ce désir de possession qui le sous-tend doit être entrepris.

François Desmoulins-Lebeault, enseignant chercheur à Grenoble Ecole de Management/LEMONDE.FR | 29.11.10 |

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(IN)CONSEQUENCES : 378.000 familles dont 207.000 en île de France étaient hébergées, fin 2007, en HLM alors qu’elles ont des revenus élevés.

Ces familles disposent de 11.200 à 13.500 euros par mois. Globalement, un locataire de HLM sur dix n’est pas à sa place.

L’information pourrait faire l’effet d’une bombe: de nombreux ménages aisés voire très fortunés occupent des logements HLM. Le phénomène est loin d’être marginal puisque près de 10% des logements sociaux sont habités par des foyers à «revenus élevés», rapporte La Tribune.

D’après une récente statistique de l’Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale (Onpes), dévoilé par le quotidien économique, 378.000 familles dont 207.000 en île de France étaient hébergées, fin 2007, en logement social alors qu’elles vivent avec au moins 5.300 euros par mois avec un enfant et 6.400 euros avec deux enfants. Ces habitations sont pourtant en théorie réservées aux ménages les plus modestes.

Et les familles les plus fortunées de France occupent également des logements sociaux. Ainsi, 53.000 ménages appartenant au 10% des foyers les plus riches de France étaient, fin 2007, logés en HLM. Concrètement, ces familles ont des revenus mensuels de 11.200 euros minimum lorsqu’elle compte un seul enfant et d’au moins 13.500 euros, avec deux enfants.

1,2 million de ménages pauvres sur liste d’attente

Pour expliquer ce dysfonctionnement, Thierry Repentin, président de l’Union sociale pour l’habitat indique que «cet état de fait est souvent le fruit d’une situation ancienne : des personnes ont intégré les HLM à un moment où leurs revenus étaient bien moins élevés». Or, la loi du maintien du logement social les autorise à conserver leur habitation. «A Paris , la présence de nombreux locataires aisés en HLM tient aussi au fait que la capitale connaît une envolée des prix immobiliers, bien supérieure au niveau de vie de nos concitoyens», ajoute Thierry Repentin. Ce dernier précise qu’il «fait tout» pour réattribuer ces logements à qui de droit. Car les listes d’attente sont interminables, «1,2 million de ménages pauvres sont sur liste d’attente pour entrer dans le parc social», indique Thierry Repentin.

Golla, Mathilde | JDF | 29.11.2010 |

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Plus-values immobilières : taxera, taxera pas ?

L’exonération d’impôt des plus-values immobilières réalisées après 15 ans de propriété est au cœur d’une bataille parlementaire qui dure depuis plusieurs mois. L’heure du verdict approche…

Chacun le sait, la chasse aux niches, exonérations, abattements et autres avantages fiscaux est ouverte depuis longtemps. Parmi les dernières cibles, on trouve l’exonération d’impôt dont bénéficient les plus-values immobilières, lorsque le bien immobilier (autre que la résidence principale exonérée, par principe, d’impôt de plus-value) a été détenu par le vendeur depuis plus de 15 ans.

Le Sénat propose la fin des exonérations sur les plus-values immobilières

Actuellement, pour le calcul de l’impôt sur la plus-value sur ces ventes immobilières, un abattement de 10% s’applique après la cinquième année de détention (soit 100% d’abattement après 15 ans). Cette mesure permet donc d’échapper aussi bien à l’impôt sur le revenu (16% actuellement pour les plus-values) qu’aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et cotisations additionnelles pour un total de 12,1% actuellement).

Le premier coup de semonce à l’encontre de cette exonération a été tiré par le rapporteur de la commission des finances de l’Assemblée nationale, Gilles Carrez. C’est à l’initiative de ce dernier qu’a été présenté et adopté par l’Assemblée un amendement au projet de loi de finances pour 2011 prévoyant de soumettre aux prélèvements sociaux à 12,1% les plus-values immobilières, et ce quelle que soit la durée de détention du bien concerné.

L’Assemblée résiste

Mais alors que l’on semblait se diriger vers un nouvel alourdissement de la fiscalité des particuliers, le Sénat, en la personne du rapporteur de sa commission des finances, Philippe Marini, est intervenu pour annuler l’amendement de l’Assemblée nationale.

C’est ainsi que le 24 novembre dernier, le Sénat a adopté la première partie de la loi de finances pour 2011 en écartant la mesure nouvelle de taxation des plus-values immobilières introduite par les députés. A ce jour, si un bien immobilier de plus de 15 ans est vendu, la plus-value éventuelle est donc exonérée aussi bien d’impôt sur le revenu que de prélèvements sociaux.

Il reste que l’Assemblée nationale pourrait bien encore modifier le projet de loi et tenter de forcer l’adoption de la taxation aux prélèvements sociaux de toutes les plus-values immobilières. La mesure pourrait aussi réapparaître dans le cadre d’un autre projet de loi en cours d’adoption, celui de la loi de finances rectificatives pour 2010.

Un sursis de courte durée pour les propriétaires ?

Afin d’éviter une nouvelle empoignade entre parlementaires, le rapporteur au Sénat, M. Marini, a pris la précaution de laisser une porte ouverte aux députés, en déclarant que la question de la fiscalisation des plus-values immobilières devait être abordée avec celle, plus générale, de la réforme de la fiscalité du patrimoine.

Il se pourrait donc que le répit, pour les contribuables propriétaires, ne dure que quelques mois. Le débat sur la fiscalité du patrimoine, avec la suppression éventuelle de l’ISF et du bouclier fiscal, devrait s’ouvrir dès 2011…

source tpv dec10

EN RAPPEL : Bulle US ET PRIX

BULLE ET PRIX EN FRANCE :

EN BANDE SON :