L’immobilier européen va souffrir de la hausse des taux

Les prix des logements baissent un peu partout, Allemagne mise à part

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L’immobilier résidentiel européen «fait face à des vents contraires toujours plus forts». L’attitude haussière en matière de taux de la Banque centrale européenne combinée à des politiques d’austérité dans la plupart des pays aura des conséquences négatives sur le marché du logement, prédit l’agence de notation Standard & Poor’s (S&P) dans une étude publiée cette semaine. Seule l’Allemagne, grâce à sa forte croissance, peut envisager sereinement l’avenir.

S&P s’attend que la BCE augmente encore ses taux de 0,5% cette année, puis de 0,75% en 2012, portant alors le taux directeur à 2,5%. Jusqu’ici beaucoup plus timide en matière de lutte contre l’inflation, la Banque d’Angleterre devrait aussi passer à l’offensive dès l’été, amenant son taux de référence de 0,5% actuellement à 1,25% à la fin de 2011, puis à 1,5% six mois plus tard. Ces niveaux restent certes bas par rapport aux 5,75% qui prévalaient en 2007, juste avant la crise, mais ils induiront tout de même une correction, prévient S&P. D’autant plus que les perspectives en matière de chômage sont incertaines, freinant les ardeurs des acquéreurs. Au final, les prix des logements, qui avaient plongé de 23% outre-Manche entre avril 2007 et avril 2009 avant de se reprendre de près de 10%, devraient chuter de 5% cette année, puis se stabiliser à ce niveau.

Bulle dans l’Hexagone français

La situation n’est guère plus réjouissante en France, bien au contraire. L’immobilier y souffre depuis des années d’une offre chroniquement insuffisante, comme dans l’Arc lémanique. Du coup, les prix y ont déjà retrouvé leurs niveaux d’avant-crise, avec des régions en surchauffe, Paris étant la quintessence du phénomène. Comme en Grande-Bretagne, les prix sont déjà actuellement à la baisse depuis plusieurs mois, et cette tendance va se poursuivre, prédit l’agence de notation, qui juge «bienvenu» ce qui reste pour l’heure un ralentissement. Le plus gros risque réside toutefois dans une possible forte hausse des taux à long terme, les plus utilisés en France dans le domaine hypothécaire. Les prix pourraient alors chuter.

L’Espagne affiche une situation totalement inverse à celle de l’Hexagone. Après la bulle de la construction des années 2000, l’offre de logements y restera excédentaire «encore des années», note S&P. Même si la demande semble reprendre, les prix resteront donc sous pression.

Autre pays en crise et en situation d’après-bulle, l’Irlande devrait en revanche avoir touché le fond du trou, estime S&P. Mais les prix resteront à ce plancher pendant de longs mois.

Par Philippe Gumy/le temps mai11

EN COMPLEMENT : Douce France/Immobilier : une étude démontre l’existence d’une bulle spéculative

 Depuis quinze ans, les prix du logement en France connaissent une évolution apparemment déconnectée de celle des loyers.

Au cours des vingt-cinq dernières années, le prix réel des logements anciens, hors inflation, a été multiplié par deux, tandis que les loyers réels progressaient de seulement 30 %, indique le Centre d’analyse stratégique (CAS) dans une étude publiée vendredi dernier. Le CAS a pour mission d’éclairer le gouvernement dans la définition et la mise en œuvre de ses orientations stratégiques en matière économique, sociale, environnementale et technologique.

Depuis quinze ans, les prix du logement en France connaissent une évolution apparemment déconnectée de celle des loyers, note le CAS.”Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français, écrit cet organisme. Il n’est pas impossible que cette surévaluation soit confortée par les ménages déjà propriétaires, qui sont en quelque sorte ‘immunisés’ contre l’augmentation, tandis que les nouveaux entrants connaissent plus de difficulté.”

LES CLASSES MOYENNES ÉGALEMENT TOUCHÉES

Sur la période, la proportion de personnes déclarant que leurs dépenses de logement constituent une “lourde charge”, une “très lourde charge” ou une “charge à laquelle ils ne peuvent faire face” est passée de 34 % à 49 %, souligne le CAS dans cette note d’analyse intitulée “l’évolution des prix du logement en France sur vingt-cinq ans”. Sans surprise, ce sont d’abord les catégories modestes (+ 17 points) et les classes moyennes inférieures (+ 9 points) qui ressentent le plus fortement l’accroissement de leurs difficultés, note le CAS. Pour remédier à cet état de fait, les auteurs de l’étude recommandent de “réfléchir à des politiques structurelles visant à augmenter l’élasticité de l’offre de logements” par la “simplification et l’accélération des procédures d’autorisation de construction dans un cadre juridique maîtrisé”.

Pour le CAS, “dans l’éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d’une part parce que l’endettement des ménages reste limité et d’autre part parce que le secteur de la construction n’est pas hypertrophié en France, contrairement à la situation qui prévalait en Irlande ou en Espagne avant 2008”.

RÉDUIRE LES FREINS À LA MOBILITÉ

Selon le Centre d’analyse stratégique, “dans les zones tendues, c’est-à-dire où le foncier est rare, il faut se demander si une subvention de la demande ne risque pas de conduire à une augmentation du prix, limitant dès lors les bénéfices réels pour les populations cibles de ces politiques et la croissance du niveau d’activité du secteur de la construction”.

Pour le CAS, “les effets de l’inélasticité de l’offre peuvent être atténués par des politiques visant à favoriser une meilleure allocation du parc de logements”. “Celle-ci passe notamment par une réduction des freins à la mobilité résidentielle: distorsions fiscales liées au traitement différentiel des propriétaires et des locataires, et coûts de transaction (droits de mutation)”, propose le CAS.

source AFP | 04.05.11

EN LIEN : L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans

http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/article-l-evolution-des-prix-du-logement-en-france-sur-25-ans-73179668.html