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« Subprime saga » : Le drame inachevé de l’immobilier américain

« Subprime saga » : Le drame inachevé de l’immobilier américain

Quatre ans après la crise des «subprime», le marché immobilier américain est toujours sinistré. Avec une hausse des prix de 1% en 2012, le marché se stabilise, mais le phénomène des saisies se poursuit à un rythme effréné. Les Américains hésitent à investir dans le secteur en raison de l’incertitude qui règne. Alors, ils louent…

De l’Ohio à la Floride, de la Californie au Nevada, le spectre de la crise des «subprime» rôde toujours. Quatre ans après l’éclatement de l’une des bulles immobilières les plus dévastatrices qu’ait connues l’Amérique. A Cleveland, fortement touchée, les saisies ont gagné la banlieue aisée. Les autorités de la ville ont dû puiser 60 millions de dollars dans un fonds normalement destiné à aider les familles pauvres pour démolir des milliers de maisons qui ont fait l’objet d’une saisie. Celles-ci ont pour la plupart été dépouillées par des «vautours», ces citoyens qui viennent se servir de tout ce qui est utile dans ces demeures à l’abandon: plomberie, cuivre, installations électriques.

Le comté de Marin, en Californie, parmi les 20 plus riches des Etats-Unis, n’aurait jamais dû être affecté par le marasme immobilier. Avec 83 000 dollars, le salaire médian y est le double de la moyenne nationale. Or il affiche un taux de saisie (0,19%) plus élevé que celui du pays (0,16%).

L’Amérique peine à récupérer de cette crise qui a débouché sur la plus grande récession depuis les années 1930. Aujourd’hui, si les Etats-Unis connaissent à nouveau une croissance de plus de 2% du PIB, le chapitre crise immobilière est loin d’être refermé. Directeur de la recherche quantitative à l’Association nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors), Jed Smith le rappelle: les propriétaires de maisons et d’appartements ont perdu l’équivalent de «13 000 à 15 000 milliards de dollars en valeur immobilière. […] Les prix de l’immobilier se sont écroulés de 25 à 35%.» Cette année, ils devraient augmenter de 1% à l’échelle nationale.

PLUS DIMMO US EN SUIVANT :

Compilant des statistiques sur le sujet, la société d’études RealtyTrac relève que février a connu 8% de saisies de moins qu’un an plus tôt. L’image est trompeuse. En février, les banques ont repris possession de 64 000 biens immobiliers et RealtyTrac estime que, cette année, les saisies vont augmenter de 25%, l’équivalent d’un million de maisons. A la fin de 2011, plus de six millions de propriétaires n’arrivaient plus à payer les intérêts de leurs hypothèques ou étaient en passe de perdre leur bien. Et 11 millions d’habitants ont une hypothèque dont la valeur dépasse celle de leur maison.

Selon le cabinet spécialisé en matière de données sur les’hypothèques CoreLogic, 11,1 millions de propriétaires avaient un prêt hypothécaire plus élevé que la valeur actuelle de leur maison et ceci au quatrième trimestre2011 , ce qui représente 22,8% de l’ensemble d es propriétés résidentielles ayant un prêt hypothécaire. Cette part n’a pas beaucoup baissé depuis la reprise économique US amorcée en 2009

Sachant que sans marché immobilier assaini la reprise économique ne sera jamais solide, Barack Obama a conclu, il y a quelques semaines, un accord spectaculaire avec les cinq principales banques actives sur le marché américain, JP Morgan, Chase, Bank of America, Wells Fargo et Ally Bank. Poursuivies par l’administration Obama et 49 Etats, elles ont accepté de payer 25 milliards de dollars pour aider les propriétaires en difficulté. Les cinq établissements bancaires étaient accusés d’avoir procédé à des saisies frauduleuses. De peur des retombées juridiques du scandale qui a éclaté en automne 2010, ils avaient mis la pédale douce en matière de saisies.

Depuis, le scandale des fraudes a été largement documenté. Des responsables de banque ont exhorté leurs employés à maquiller certains documents de propriété et de saisie. A San Francisco, un rapport des autorités souligne que, de janvier 2009 à novembre 2011, 84% des dossiers de saisie contenaient des actes illicites. Les services hypothécaires étant peu rentables (0,25% de la valeur totale du prêt), les banques ont réduit leurs prestations au minimum. Wells Fargo, relève le New York Times, a ainsi promu au poste de vice-président de la documentation des prêts une personne qui venait de quitter son emploi dans une pizzeria.

Tiraillé entre la nécessité de ménager Wall Street et l’appel des démocrates à décréter un moratoire national sur les saisies, accusé par les républicains de n’avoir pas attaqué de front la crise immobilière, Barack Obama avait pourtant multiplié les plans d’aide. Sans obtenir le succès escompté. En pleine campagne électorale, il a présenté, voici deux semaines, des mesures beaucoup plus agressives visant notamment à élargir le cercle des prêteurs et à augmenter l’aide aux propriétaires en difficulté.

A ce jour, le marché immobilier ne redécolle qu’à certains endroits. En 2012, entre 300 000 et 400 000 maisons devraient être construites. Normalement, les Etats-Unis comptent jusqu’à 1,7 million de nouvelles bâtisses par an.

Professeure spécialisée dans l’immobilier à la Wharton School of Business de l’Université de Pennsylvanie, Susan Wachter avance plusieurs raisons au lent décollage du marché. La construction ne prospérera que lorsque les prix de l’immobilier permettront de couvrir les coûts de construction.

source New York Times

 Si refinancer son hypothèque reste intéressant au vu des taux d’intérêts historiquement bas (en dessous de 4%), les établissements de prêts posent des conditions beaucoup plus sévères.

 «Les acheteurs sont aussi réticents à faire des dépôts en cash pour acheter un bien sachant que cet argent peut s’évaporer en raison d’un effondrement des prix», analyse Susan Wachter. Et, ajoute la professeure, les acheteurs potentiels ont d’autres craintes: «La capacité des propriétaires de vendre leur bien à l’avenir dépend de leur capacité à être financés pour une acquisition future. […] Ils ont peur de l’incertitude du système de financement hypothécaire qui est cassé.»

Avec un taux de chômage élevé et des conditions de financement de l’immobilier très fluctuantes, de plus en plus d’Américains se détournent de la propriété immobilière pour devenir locataires. Conséquence: les prix de la location flambent.

Contrairement aux prix des maisons, les loyers ont ainsi  augmenté de 2,4 pour cent en Janvier à, selon des données récentes, non corrigée de l’inflation, publié par le ministère du Travail …. Le taux d’inoccupation des appartements est tombé à 5,2 pour cent, son plus bas niveau sur  plus d’une décennie, selon le cabinet de recherche Reis Inc.

source New York Times

EN COMPLEMENT : La responsabilité de Fannie Mae et des autres

Fournisseurs de prêts immobiliers, banques, registre foncier: tous ont participé à la crise

Impossible de traiter de la crise immobilière aux Etats-Unis sans parler de Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux géants sont les deux plus grands fournisseurs de prêts hypothécaires aux Etats-Unis. Ce sont eux qui garantissent, ou à qui sont revendus, 90% des prêts immobiliers dans le pays. Englués tous deux dans la crise des «subprime» à partir de 2006 et menacés de s’effondrer avec le marché du logement, ils ont été placés sous la tutelle de l’administration américaine en automne 2008.

L’aide de Washington a coûté 151 milliards de dollars au contribuable. Lundi toutefois, l’Etat fédéral s’est désengagé. Il a cédé les 250 milliards issus des titres adossés à des créances immobilières des deux institutions qu’il avait achetés en 2008 et 2009. En les revendant, il a réalisé une plus-value de 25 milliards de dollars. La perte nette pour le contribuable devrait diminuer progressivement pour se chiffrer à 28 milliards de dollars à l’horizon 2022.

Fannie Mae a été créée en 1938 et Freddie Mac en 1970, toutes deux avec le soutien du Congrès. Les deux institutions comprennent des actionnaires privés. La première institution porte une lourde responsabilité dans le marasme actuel. En 2006, un rapport de 147 pages sur le marché immobilier que le New York Times a pu consulter prouve que Fannie Mae était au courant en 2003 déjà de pratiques frauduleuses du côté de ses sous-traitants, des cabinets d’avocats et des sociétés spécialisées dans les hypothèques. Mais elle n’a ni changé le cours des choses, ni averti les propriétaires concernés. De plus, elle détruisait une partie des titres une fois les hypothèques remboursées, mais elle omettait d’annuler ces dernières. De nombreux propriétaires furent en conséquence sommés de rembourser deux fois leur dû.

Au cœur du chaos juridique des saisies se trouve un autre acteur, MERS. Registre foncier électronique privé qui a remplacé son équivalent public en 1995 et qui a été créé par Fannie Mae, Freddie Mac et de grandes banques, MERS est censé détenir les titres de propriété pour près de la moitié de toutes les hypothèques aux Etats-Unis. Or MERS a autorisé des procédures de saisie sans en avoir l’autorité légale et sans détenir les titres de propriété nécessaires. Après que des juges et le procureur général de New York ont refusé d’entrer en matière avec MERS qui multiplia les fausses déclarations devant la justice, le registre foncier électronique n’est plus autorisé à ouvrir de telles procédures. Mais le mal est fait. Des centaines de milliers de saisies ont été effectuées illégalement.

 Par Stéphane Bussard New York/le temps mars12

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