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mmobilier: L’inquiétant marché chinois
Immobilier. La bulle n’est guère contestable. Important risque de contagion vers le reste de l’économie.
Lorsque l’on parle de bulle immobilière, les premiers pays qui nous viennent à l’esprit sont les Etats-Unis ou l’Espagne. Cependant, ce fléau a tendance à se propager à une vitesse sans commune mesure. A ce titre, la Chine inquiète de plus en plus. Les tentatives de dégonflement du marché immobilier chinois mettent actuellement à rude épreuve les gouvernements locaux dont les comptes sont abondés par le transfert de terrains publics aux promoteurs privés. Il convient donc de suivre ce sujet de près dans un pays où l’on pouvait naïvement penser que c’était «seulement» la croissance et l’inflation qui donnaient le la. Etat des lieux.
Historique
Bizarrement, l’une des principales raisons à la création de la bulle immobilière en Chine se situe dans l’effondrement de la bourse chinoise. En effet, après l’effondrement de la bourse en 2007, l’indice de Shanghai a perdu plus de 60% de sa valeur (perdant jusqu’à 72%!). D’une part, ces variations fortes avaient poussé les investisseurs à se tourner vers l’immobilier et d’autre part, en 2009, pour répondre à la crise financière, Pékin a financé un plan de relance de 4000 milliards de yuans (462 milliards d’euros) qui a fait flamber les prix immobiliers.
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Mesures
Face au mécontentement grandissant de la population, le gouvernement chinois a été contraint, dès 2010, de resserrer l’offre des prêts et de limiter l’achat de résidences secondaires.
Avec ce développement inconsidéré, où les prix des maisons sont hors de portée pour la vaste majorité des Chinois, le gouvernement a annoncé début mars 2013 une hausse de la mise de départ requise et des taux d’intérêt pour l’achat d’une seconde propriété toujours dans le but de ralentir le marché.
Pékin prévoit aussi imposer une taxe de 20% sur la plus-value encaissé à la vente d’une propriété ou encore une taxe de 1 à 3% sur le prix de vente. Ainsi, une maison, achetée 100 millions de yuans, vendue à 200 millions de yuans, entraînerait une taxe de 20 millions de yuans. En ce moment, c’est entre 2 et 6 millions de yuans.
Autre exemple de mesure: les célibataires habitant à Pékin se verront interdire l’achat d’un deuxième logement.
La municipalité de Chongqing (province du Sichuan, centre) elle, a également annoncé son intention d’appliquer les mesures de lutte contre la surchauffe du marché immobilier. La ville compte également s’assurer que l’offre de terrains de construction cette année ne sera pas inférieure à l’offre moyenne des cinq dernières années.
Enfin, la province de Guangdong, dans le sud du pays, a aussi annoncé de son côté qu’elle s’efforçait de mettre ces mesures en application dans quatre villes, dont Guangzhou et Shenzhen, qui ont elles aussi vu leurs prix immobiliers s’envoler.
Si les restrictions à l’achat et autres interventions de l’Etat pour endiguer la spéculation sont de bonnes décisions en soi, il convient d’accompagner le mouvement jusqu’au dégonflement total de la bulle immobilière.
Où en sommes-nous?
Selon une organisation d’aide sociale, ils sont plus de 100.000 à Hong Kong à vivre dans des logements «inadéquats».
Les prix des logements dans la même ville ont bondi de 23% en 2012 et doublé par rapport à 2008. Entre-temps, pas moins du tiers des quelques 7,1 millions d’habitants de Hong Kong résident dans des logements sociaux et 210 000 personnes sont en attente d’un logement.
Dans un récent classement régulièrement mis à jour, le magazine The Economist estime que le marché immobilier de Hong Kong est surévalué en moyenne de 64%.
Le prix des maisons neuves a enregistré en avril 2013 sa hausse la plus marquée en deux ans, en raison notamment d’un bond de ces prix à Pékin et à Shanghai (+41% c’est la hausse du prix moyen d’une propriété à Shanghai depuis 2012), des données qui viennent compliquer la tâche d’un gouvernement qui veut à la fois éviter toute bulle immobilière et soutenir l’activité économique.
En moyenne, le prix des maisons neuves a augmenté de 4,9% sur un an le mois dernier, après une progression de 3,6% en mars, selon des calculs effectués par Reuters à partir de données publiées par le Bureau national des statistiques. Il s’agit de la hausse la plus nette depuis avril 2011.
A Pékin, le prix des maisons neuves a augmenté de 10,3% sur un an. A Shanghai, la progression est de 8,5%.
Quel risque pour l’économie chinoise?
En Chine le poids de l’immobilier dépasse les 15% (en incluant la production d’acier et de béton en amont) du PIB (contre 13% en Espagne … avant l’éclatement de la bulle). La gestion d’un soft landing de la bulle immobilière chinoise est donc aussi l’une des plus grandes préoccupations du gouvernement chinois (en plus de la croissance et de l’inflation) car ce secteur peut être considéré comme «sensible». Sensible au niveau social en tout cas. Le dernier souhait du gouvernement chinois étant de voir l’intensification de manifestations de citoyens mécontents. Malgré l’évidence que la bulle immobilière est le fait, pour la majeure partie, de riches chinois ou de la diaspora, le risque de contagion vers le reste de l’économie et de la population est bien réel.
Il convient donc de ne pas le minimiser, ceci d’autant plus que cela s’inscrit dans un contexte de tassement de la croissance en ce début d’année 2013 (qui devrait cependant s’améliorer en cours d’année grâce à l’abondance de crédit).
John-f. plassard Mirabaud Securities/ Agefi Suisse
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