Mister Market and Doctor Conjoncture du Samedi 14 Juin 2014: La hausse justifiée de l’immobilier! Par Bruno Bertez

Nous lisons un titre de dépêche financière: « Le FMI tire la sonnette d’alarme face à la hausse des prix immobiliers ». http://www.imf.org/external/french/np/blog/2014/061114.htm

Le FMI tire la sonnette d’alarme face à la flambée des prix de l’immobilier ! (Boursier.com) — Six ans après la crise des crédits “subprimes”, le risque d’une nouvelle bulle immobilière menace déjà le monde ! C’est en tout cas l’avis du Fonds monétaire international (FMI), qui s’inquiète d’une nouvelle flambée des prix immobiliers dans le monde. Dans un rapport, le FMI estime que dans de très nombreux pays, dont le Canada, l’Australie, la Belgique, la Suède, mais aussi la France et la Grande-Bretagne ou encore Israël, les prix sont fortement surévalués par rapport à leur tendance historique. En France, les prix seraient ainsi surévalués de 25% à 30%, en Belgique et au Canada ils seraient trop chers de plus de 50%, et en Australie de 40%…En termes de prix rapportés aux revenus des ménages, les prix sont surévalués d’environ 50% en Belgique, de plus de 30% au Canada et en Australie, de l’ordre de 25% en France et de 27% au Royaume-Uni. Par contraste, en Allemagne, les prix seraient sous-évalués d’environ 17% et au Japon  de 41% selon ce critère de prix/revenu.Une surévaluation de 30% pour la FranceSi l’on mesure les prix selon un autre critère, le rendement locatif rapporté aux prix des logements, le marché paraît surévalué de plus de 87% au Canada, de près de 70% en Norvège, de l’ordre de 60% en Belgique, 50% en Australie et 38% au Royaume-Uni. En France, la surévaluation est proche de 30%, selon ce critère. Une fois encore, l’Allemagne et le Japon sont sous-évalués d’environ 15% et 38% respectivementAux Etats-Unis, où les prix des logements avaient été laminés par la crise des “subprimes” entre 2007 et 2010, la remontée des prix est bien engagée, mais le marché américain reste sous-évalué par rapport à ses moyennes historiques, de 13% environ en termes de pouvoir d’achat immobilier. Il est proche de l’équilibre (surévalué de 2,6%) en termes de rendement/prix.Menace majeure ?En moyenne dans le monde, les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper depuis sept trimestres consécutifs, avec des hausses particulièrement fortes dans certains pays émergents (Philippines, Chine, Brésil…), au point de constituer une menace majeure à leur stabilité économique. Le directeur général adjoint du FMI, Min Zhu, a appelé les pays concernés à agir rapidement pour lutter contre ces bulles. Même si les outils pour les limiter sont encore « en phase de développement », cela ne devait pas être « une excuse pour rester inactifs » a-t-il martelé. Le FMI préconise de combiner une batterie de mesures, parmi lesquelles une limitation des crédits immobiliers en regard des revenus des ménages et de leurs actifs immobiliers, un relèvement des obligations de capitalisation des banques ayant des crédits risqués à leurs bilans, et une hausse des taxes et frais pour les acheteurs étrangers.A noter que Min Zhu a prononcé son discours le mercredi 4 juin à la Bundesbank à Francfort, mais que le texte n’a été publié qu’hier en raison des interférences possibles avec la réunion du 5 juin de la BCE, qui a abaissé ses taux directeurs une nouvelle fois. Or, Min Zhu faisait remarquer la veille que « dans le sillage de la récession de 2008-2009, les banquiers centraux ont ramené leurs taux à des niveaux historiquement bas, ce qui a porté les prix des logements à un niveau que le FMI considère comme un risque significatif pour des économies aussi diverses que Hong Kong ou Israël ».

Le FMI est un peu tardif sur ce coup, cela fait de nombreux mois que les prix immobiliers sont en forte hausse dans les pays ou l’argent est surabondant, en particulier les pays anglo-saxons. Il est difficile de comprendre pourquoi le FMI s’alarme de ce qu’il conseille! Le FMI est partisan de la poursuite des politiques monétaires non conventionnelles afin de ne pas risquer une asphyxie des pays émergents et des périphériques européens: On ne peut vouloir une chose et refuser ses conséquences. On ne peut vouloir la monétisation à outrance et s’étonner qu’elle touche l’immobilier! Les taux d’intérêt réels nuls, l’argent distribué en veux-tu en voilà, le crédit à volonté sans garantie, tout cela incite les détenteurs de capitaux à rechercher le rendement à tout prix, le fameux Search for Yield. Les opérateurs financiers se comportent rationnellement en achetant de l’immobilier locatif et en recherchant l’immobilier de luxe. Les rendements locatifs sont encore supérieurs aux rendements des assets purement financiers et comme les riches sont de plus en plus riches le luxe s’apprécie. Tout est normal, ce qui anormal c’est l’étonnement.

La hausse de l’immobilier alors que les revenus des gens ne progressent pas, alors qu’ils ne sont pas plus solvables n’est pas plus étonnante que la hausse des actions alors que les cash-flows futurs ne délivreront pas les promesses contenues dans les cours. Tout cela ne prouve qu’une chose, la monnaie est largement surévaluée en regard des assets et un jour ou l’autre, elle va ratifier cette surévaluation et perdre de sa valeur. Nos lecteurs connaissent bien cette idée. Dans un premier temps, face à la disparition des rendements on a recherché les fonds d’état, puis quand leur rendement est devenu trop faible, on a recherché les actions, puis les emprunts High yield puis maintenant l’immobilier locatif. Il rapporte encore 3 à 4% avant utilisation du levier, donc, dans notre optique, il est « donné ». C’est un bargain. A noter aussi le frémissement inflationniste des commodities. Là encore, on trouve l’illustration que ce qui fait bulle c’est le cash et le crédit et que les opérateurs sont rationnels: ceux qui ne le sont pas , ce sont les responsables de la conduite des affaires.

BRUNO BERTEZ Le Samedi 14 Juin 2014

illustrations et mise en page by THE WOLF

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