Bulle Immobilière : Les prix en France arrivés au sommet
Le volume de nouveaux crédits en forte baisse par rapport à 2011.
L’argument le plus surprenant de Standard & Poor’s pour dégrader les perspectives de dix banques françaises est celui d’une surchauffe du marché immobilier de la Grande Nation. Comme sa consœur Moody’s l’avait déjà fait l’année précédente. Notre voisin se trouverait donc dans une situation similaire, voire encore plus préoccupante que celle de la Suisse. Les critères qu’utilise The Economist pour son classement trimestriel des marchés immobiliers les plus surévalués au monde favorisent la deuxième option, largement répercutée notamment dans d’autres médias anglo-saxons. Les prix des maisons résidentielles sont 49% trop chers par rapport à la moyenne pluriannuelle des loyers, et encore 38% par rapport aux revenus disponibles par habitant. Les chiffres respectifs pour la Suisse ne se montent qu’à 0%, et même -7%! Du point de vue de la croissance des prix sans hausse de revenus correspondante, la France paraît encore plus menacée de bulle, puisque sur ce critère, elle occupe la première place mondiale!
Cependant, la France a déjà connu une bulle immobilière dans les années 1980, qui était restée fortement concentrée sur la région parisienne. Et cette dernière enregistre à nouveau le plus d’exagérations, puisque les prix y ont bondi de plus de 40% depuis 2005. De manière plus globale, la majeure partie de la dernière hausse de prix a eu lieu au début des années 2000 (avec la sortie des prix des logements comparé au revenu annuel des ménages du «tunnel historique» entre 90 et 110 par rapport au niveau de 1965 pour se rapprocher de 190), la forte césure provoquée par la crise financière en 2008 ayant été résorbée. Même l’OCDE, basée à Paris, a remarqué qu’une «période prolongée de financement facilité pourrait déboucher sur une bulle de prix pouvant mettre en danger les banques françaises». Ce qui se vérifie notamment avec la situation très délicate de Crédit Immobilier de France (CIF), dont la viabilité est notée un cran au-dessus de la faillite par Moody’s depuis le 28 août, qui a obtenu au début de ce mois une garantie sur les dépôts plafonnée à 12 milliards d’euros, ainsi qu’une garantie sur les nouvelles émissions de 16 milliards d’euros maximum. La forte concurrence entre prêteurs hypothécaires à conduit à une érosion des marges, qui ne peut que difficilement être corrigée dans le scénario d’une hausse des pertes liés à des cas de défaut.
Cette année, le marché affiche quelques signes de détente, puisque les prix au troisième trimestre se sont inscrit en légère baisse sur un an de 0,6%, un peu plus forte dans la région parisienne (-1,1%) que dans le reste du pays (-0,4%), poursuivant ainsi la tendance de 2012, incluant également une diminution parfois très marquée des volumes de ventes. Le changement de paradigme est encore plus net au niveau des nouveaux crédits immobiliers accordés, qui ont baissé de plus d’un tiers par rapport à l’année précédente. Un signe très manifeste que les banques sont forcées à devenir plus restrictives, non seulement en raison du scepticisme exprimé par les agences Standard & Poor’s et Moody’s, mais aussi des exigences en capital propre de Bâle III.
Selon les prévisions du cabinet indépendant de recherche économique et financière PrimeView, particulièrement pessimistes, l’impact négatif sur la capacité d’emprunt ainsi que «la disparition progressive du soutien inconditionnel que l’Etat portait au secteur depuis plus de 15 ans» (le programme Scelliers, le dernier en date de grande importance, arrive à échéance fin 2012), devraient provoquer une baisse de 30% à 40% des prix immobiliers sur les 5 à dix prochaines années.n
Christian Affolter/Agefi oct12