Immobilier, le mieux se confirme, nos conseils Par Bruno Bertez
La reprise de l’immobilier se confirme depuis le début de l’année. Vous savez pour nous lire régulièrement que c’est notre recommandation majeure face à la baisse des taux et aux mesures monétaires non conventionnelles de la BCE.
Par ailleurs le gouvernement a compris la leçon, il sait maintenant qu’il a besoin de l’immobilier et de la construction pour soutenir la reprise économique. Le temps des attaques nous parait révolu.
Nous avons soutenu, malgré les affirmations contraires que le principal mécanisme de transmission des taux bas était l’immobilier. C’est ce que nous appris de notre expérience des Etats-Unis et il n’y a aucune raison que cela soit différent en Europe.
La reprise est très forte en Irlande, en Espagne et forte en Allemagne. Des investisseurs institutionnels que nous connaissons ramassent des lots immobiliers par centaines de millions d’euros.
Comme nous écrivons pour usage d’investisseurs, nous privilégions l’immobilier locatif. Notre analyse est que face à la disparition des rendements, la place financière va monter des produits immobiliers locatifs et tirer sur les prix puis les offrir aux particuliers, sous forme de packages.
La rentabilité des emplois locatifs par le biais des sociétés spécialisées cotées en Bourse reste satisfaisante, entre 4 et 6,2% d’après nos relevés. Les dividendes servis par ces sociétés sont encore attrayants. On trouve encore des rendements solides autour des 4% et plus.
Aucune raison d’aller se faire « tarter » en Bourse sur des cours des valeurs classiques pour avoir du rendement alors que les immobilières rapportent plus, avec un moindre de risque.
Par ailleurs les valeurs vénales des patrimoines, les ANR, devraient se stabiliser puisque les expertises vont finir par traduire l’amélioration du marché. Les firmes les mieux gérées ont procédé à des arbitrages qui ont renforcé la qualité des patrimoines. Ces arbitrages ont pesé sur les performances de l’an dernier, mais ils vont payer à l’avenir. Elles ont également consolidé leurs ressources financières ce qui est un élément déterminant. Nous préférons les immobilières cotées pour beaucoup de raison. liquidité, sécurité, transparence etc Enfin nous croyons à un dégel du marché, à des regroupements, fusions , bref à un regain d’intérêt spéculatif. Nous conseillons de répartir ses avoirs entre l’immobilier commercial, centres commerciaux, et le logement à titre de répartition des risques politiques de long terme..
Dans l’ancien, ce sont surtout les primo-accédants qui reviennent, la baisse des taux leur apportant une meilleure capacité de financement. La reprise des ventes dans le neuf reste principalement tirée par les investisseurs qui profitent des aménagements du dispositif Pinel, tout en bénéficiant eux-aussi de taux planchers qui rendent leurs investissements plus profitables.
Les réseaux d’agence signalent une forte hausse des volumes transactions ces dernières semaines, certaines avancent des chiffres de 18 à 20%. Les notaires semblent un peu en retard. Finalement, il apparait que les prix ont assez bien résisté avec des baisses limitées à 2 ou 3% sur 1 an.
Dans le neuf, la Fédération des Promoteurs Immobiliers a enregistré de janvier à mars une augmentation de 10,4% des ventes totales de logements neufs par rapport au premier trimestre 2014. Cette reprise repose presque exclusivement sur les investisseurs privés qui représentent près de la moitié des acquéreurs sur le trimestre (37% au premier trimestre 2014). Les ventes aux investisseurs en immobilier locatif bondissent ainsi de presque 60% sur le trimestre alors que celles des accédants à la propriété reculent de 3,3%.
BRUNO BERTEZ Le 28 Mai 2015
illustrations et mise en page by THE WOLF
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