Commentaire de Marché

Immobilier, le mieux se confirme, nos conseils Par Bruno Bertez

Immobilier, le mieux se confirme, nos conseils Par Bruno Bertez

La reprise  de l’immobilier se confirme depuis le début de l’année. Vous savez pour nous lire régulièrement que c’est notre recommandation majeure face à la baisse des taux et aux mesures monétaires non conventionnelles de la BCE.

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Par ailleurs le gouvernement a compris la leçon, il sait maintenant qu’il a besoin de l’immobilier et de la construction pour soutenir la reprise économique. Le temps des attaques nous parait révolu.

Nous avons soutenu, malgré les affirmations contraires que le principal mécanisme de transmission des taux bas était l’immobilier. C’est ce que nous appris de  notre expérience des Etats-Unis et il n’y a aucune raison que cela soit différent en Europe.

La reprise est très forte en Irlande, en Espagne et forte en Allemagne. Des investisseurs institutionnels que nous connaissons ramassent des lots immobiliers par centaines de millions d’euros.

Comme nous écrivons pour usage d’investisseurs, nous privilégions l’immobilier locatif. Notre analyse est que face à la disparition des rendements, la place financière va monter des produits immobiliers locatifs et tirer sur les prix puis les offrir aux particuliers, sous forme de packages.

La rentabilité des emplois locatifs par le biais des sociétés spécialisées cotées en Bourse reste satisfaisante, entre 4 et 6,2% d’après nos relevés. Les dividendes servis par ces sociétés sont encore attrayants. On trouve encore des rendements solides autour des 4% et plus.

Aucune raison d’aller se faire « tarter » en Bourse sur des cours des valeurs classiques pour avoir du rendement alors que les immobilières rapportent plus, avec un moindre de risque.

Par ailleurs les valeurs vénales des patrimoines, les  ANR, devraient se stabiliser puisque les expertises vont finir par traduire l’amélioration du marché. Les firmes les mieux gérées ont procédé à des arbitrages qui ont renforcé la qualité des patrimoines. Ces arbitrages ont pesé sur les performances de l’an dernier, mais ils vont payer à l’avenir. Elles ont également consolidé leurs ressources financières ce qui est un élément déterminant. Nous préférons les immobilières cotées pour beaucoup de raison. liquidité, sécurité, transparence  etc Enfin nous croyons à un dégel du marché, à des regroupements, fusions , bref à un regain d’intérêt spéculatif. Nous conseillons de répartir ses avoirs entre l’immobilier commercial, centres commerciaux, et le logement à titre de répartition des risques politiques de long terme..

Dans l’ancien, ce sont surtout les primo-accédants qui reviennent, la baisse des taux leur apportant une meilleure capacité de financement. La reprise des ventes dans le neuf reste  principalement tirée par les investisseurs qui profitent des aménagements du dispositif Pinel, tout en bénéficiant eux-aussi de taux planchers qui rendent leurs investissements plus profitables.

Les réseaux d’agence signalent une forte hausse des volumes transactions ces dernières semaines, certaines avancent des chiffres de 18 à 20%. Les notaires semblent un peu en retard. Finalement, il apparait que les prix ont assez bien résisté avec des baisses limitées à 2 ou 3% sur 1 an.

Dans le neuf, la Fédération des Promoteurs Immobiliers a enregistré de janvier à mars une augmentation de 10,4% des ventes totales de logements neufs par rapport au premier trimestre 2014. Cette reprise repose presque exclusivement sur les investisseurs privés qui représentent près de la moitié des acquéreurs sur le trimestre (37% au premier trimestre 2014). Les ventes aux investisseurs en immobilier locatif bondissent ainsi de presque 60% sur le trimestre alors que celles des accédants à la propriété reculent de 3,3%.

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 BRUNO BERTEZ Le 28 Mai 2015 

illustrations et mise en page by THE WOLF

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19 réponses »

  1. Sorry, mr Berthez, mais la Fr n’est pas l’Espagne, l’Irlande….les prix sont encore loins d’avoir assez baissé pour offrir de réelles opportunités d’achat. Tant que l’on doit s’endetter au-delà de 15 ans pour un achat , et de quoi, je vous prie,,,,le marché est loin de reprendre. Le marché fr va comme la scène politique fr, ses déficits sociaux, ses déficits budgétaires….aucun assainissement en cours,,,à ce tythme, attendez entre 10 à 20 ans pour que le marché soit à nouveau normalisé.

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    • depuis quand l’immobilier se réduit il à l’immobilier résidentiel au sens ou vous l’entendez et surtout en France…sans doute depuis que vous l’avez décidé…intéressez vous donc à la stratégie financière d’un Blackrock aux US et en particulier pour tout ce qui concerne les locations immo…Immo acheté à vil prix avec levier maximal d’endettement le tout grace à la politique des taux bas de la FED…La Politique monétaire de Draghi vise exactement la mmème chose mais cette fois ci en Europe…C’est pourquoi l’immo coté recelle encore du potentiel…

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  2. Des sociétés immobilières cotées en Bourse….? Hum hum…. avec le risque de tsunami perosnnellement sur les marchés j’éviterais !

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  3. Il s’agit donc de miser sur les SIIC qui présente au moins l’avantage de la liquidité contrairement aux SCPIs qui semblent cartonner en ce moment.

    Je pense bien comprendre votre stratégie de report sur les SIIC par rapport aux actions classiques notamment pour le rendement mais les conseillez vous aussi dans la cadre d’une nouvelle période de récession que de plus en plus de voix annoncent ?

    Les taux très bas (qui devraient le rester un moment) ne vont-ils pas provoquer des aléas moraux sur les gérants de SIICs, à l’instar des attitudes des entreprises, opérateurs de marché, l’argent pas cher incitant à prendre encore plus de risques ?

    Certes, si le cours de la SIIC s’effondre, il reste le rendement sauf que ce rendement est fourni par les loyers et que pour cela il faut des locataires ….

    En cas de nouvelle rechute économique majeure, les entreprises n’auront pas forcément besoin de la même « voilure immobilière », par contre un chômeur ou un retraité ont toujours besoin de se loger.

    Les SIICs ne sont elles pas massivement exposées à l’immobilier destiné aux entreprises ?

    Qu’en pensez-vous ?

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  4. Je veux bien ,,,mais Blackrock est aux USA,,, et la politique monétaire de Draghi va exploser en vol,, l’UE n’a pas les moyens ….

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    • Blackrock est aussi très actif en Espagne…Ne jamais oublier et même si c’est cynique que c’est quand il y a du sang dans les rues que l’on fait les meilleures affaires… A relire d’urgence les raisins de la colère…Il y a là un parallèle saisissant à faire entre ce qui se passait dans les années 30 pour les terres agricoles aux US et ce qui se passe aujourd’hui pour l’immobilier….ou comment l’on passe d’une génération de proprios à celui de loueurs (métayers)…

      Quant à dire que la politique de Draghi est un échec c’est un peu tôt pour l’affirmer d’une part et d’autre part tout dépend de quel point de vue on se place…Pour la finance c’est en tous les cas une manne extraordinaire…

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  5. M. Bertez, vous mentionnez le résidentiel français dans votre papier, la remarque de Poenix ne me parait donc pas totalement à côté de la plaque s’agissant de la France où le marché immo n’a certainement pas terminé son ajustement. A moins que vous considériez que les prix ne baisseront pas plus en France (en Province, les corrections sont déjà assez significatives dans l’ensemble, à Paris et RP ça a un peu baissé mais on reste à des niveaux très élevés, c’est un fait). Pourquoi pas, mais il faut l’argumenter. Le comportement des investisseurs sur le marché US est autre chose, l’historique et le contexte ne sont pas les mêmes.
    Quant à l’immo professionnel (commerces et bureaux) je constate avec vous que le marché tient. Cela ne manque pas de m’étonner : dans le secteur du commerce, où je travaille, tout le monde dit qu’on a une surproduction de m², mais on continue à en produire ; dans le bureau, que je connais moins bien, on nous explique que la Défense a du mal à remplir ses tours, mais les projets se multiplient partout.
    Signe d’une dualisation en cours du marché, avec du très bon et du très mauvais ? Dans le commerce, c’est un peu le discours dominant, les gros centres premiums et spectaculaires sont toujours recherchés, les autres tirent la langue. Tout l’art sera d’être du bon côté et de bien choisir ses actifs. Mais peut-on faire vivre le marché de la même manière qu’il y a 15 ans avec seulement 20% ddu parc qui tiennent la route. Cela rejoint le problème général de nos économies : la concentration de l’activité, des revenus sur le sommet de la pyramide.

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    • Le marché immo français n’existe pas, c’est un immense marché d’état ou à coup d’incitation et de désincitations fiscales hasardeuses et contradictoires on fait subventionner à la fois le logement social et les futures places en maison de retraite (via en autre chose l’aide sociale) par la propriété privée…Il faut donc il me semble raisonner en termes européen, c’est dailleurs cette dimension là qui est visée par la BCE….

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  6. pour black rock et les invest US ds FCC (espagne construction)

    ils devraient relire leurs classiques sur la bulle immo de la reunification allemande et regarder mieux Detroit

    aux US (detroit…) chine espagne vu la surcapacité il n’y a que deux solutions:
    soit une mega immigration (on a pensé installer israel au nevada)
    soit le rachat de ville immeuble et leur destruction par l’etat

    c’est le pb de la surcapacité immo / surcapacité industrielle:
    les biens ne sont que très longtemps après désuets, donc impossible que schumpeter fasse son oeuvre et que de nouveaux entrants instillent un cycle vertueux

    blackrock appartient à la banque centrale (ou l’inverse)

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    • sinon suis entierement d’accord avec article
      (suis a ce jour 100% immo et art xviii xix xx, avec immo coté)

      mais par exemple il n’y a pas de doutes que pour les foncieres commerciales:
      les centres commerciaux sont eux aussi en surcapacité notoires
      -d’ailleurs parmi les plus belles foncieres autant acheter CA CO -et il fallait le faire il y a 4/5ans c’est trop tard
      sur les instits de bureaux et leur anr :
      sur la province c’est mort
      sur paris c’est du semi londres donc ca pue encore plus

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    • « blackrock appartient à la banque centrale (ou l’inverse) »

      c’est cela l’important, il faut arréter de raisonner en termes de qualité d’investissement, bon ou pas bon, surcapacité ou pas, on s’en fout!!!, mais en termes d’articulation à la politique monétaire en cours… Blackrock c’est la cheville ouvrière de la FED…La clef c’est le marché des hypothèques et ce que cela sous entend en terme de transmission et continuité de crédit…

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  7. « (suis a ce jour 100% immo et art xviii xix xx, avec immo coté)  »

    Amha vous allez perdre votre chemise : une fois qu’on sera rentré dans le dur de la crise le carrosse va redevenir citrouille et ces arrondissements bobos vont redevenir ce qu’ils étaient dans les années 80 cad des endroits « cosmopolites » pour parler poliment.

    Dans ce contexte je vous souhaite bon courage pour faire rentrer les loyers et éviter les squatteurs…

    Perso je crois à l’immobilier quand les prix auront dégonflé de 35% et que les fonds vautours US feront main basse sur des quartiers entiers de notre belle capitale… 2018?

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  8. En gros, comme la France n’a pas connu les QE en immobilier et que Mr Draghi se met à faire ses QE c’est une sublime opportunité de se faire plein d’argent ( et aussi c’est un moyen de s’adapter à un monde qui deviendra plus difficile pour accéder à la propriété, au moyens de s’enrichir et qui aura des revenus plus bas). Je suis d’accord et ce d’autant plus que le grand public pense que les impôts risquent d’augmenter, que l’immobilier est sanctionné,….

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    • Sans aller si loin des taux longs plus bas c’est l’occasion pour les particuliers qui sont déjà endettés de renégocier leur pret en vue soit d’en diminuer la durée, soit en diminuer les échéances….

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  9. Ah oui, au fait il faut bien garder en tête que la pire des hérésie c’est d’acheter avec son propre argent. Je pense que ce blog explique bien cela en creux. Nous sommes condamné au leverage. Sinon c’est 15 ans pour payer les traité d’un 2 pièces.

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    • « il faut bien garder en tête que la pire des hérésie c’est d’acheter avec son propre argent » pourquoi dites vous cela? Si l’objectif de l’investissement est défensif, why not?

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