Douce France

Immobilier France : la pierre oscille entre espoir de reprise et croissance molle

Depuis novembre 2009, la reprise observée dans le secteur de la construction semble marquer le pas…

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En février 2010, le nombre de logements autorisés au cours des trois derniers mois était en recul de 9,3 % par rapport au niveau trimestriel glissant mesuré fin novembre 2009 . En ce qui concerne le nombre de logements commencés, le repli était encore plus prononcé (inquiétant ?) et s’affichait à –  25,3 %

Pourtant, dès le mois de juin 2009, le profil de la courbe des autorisés s’était inversé : le creux de la dépression paraissait s’éloigner et les perspectives de la reprise se dessinaient. L’observation de la courbe des commencés paraissait d’ailleurs confirmer le diagnostic. Il est vrai que les effets du plan de relance se conjuguaient parfaitement avec la baisse des taux des crédits et la remontée rapide du volume des crédits immobiliers aux particuliers.

Ce nouveau retournement doit bien sûr être considéré avec circonspection : il ne s’est véritablement affirmé que depuis janvier 2010. Il peut donc tout aussi bien n’exprimer que les conséquences des conditions climatiques particulières constatées depuis le début de l’année : d’ailleurs, en général, les mois d’hiver correspondent habituellement à une période de faiblesse de la construction. Tout comme il peut ne faire que refléter les aléas du système statistique, tels ceux observés en 2009 notamment.

Reprise de l’offre de crédit

Pour autant, les signes d’inquiétude sur la santé du secteur ne manquent pas : la montée du chômage, qui fragilise la demande, les dispositions du plan de relance, qui devraient progressivement s’altérer dès le début de l’été… Mais, d’un autre côté, les taux des crédits immobiliers baissent toujours : à 3,60 % en mars, ils vont bientôt retrouver leur niveau plancher du deuxième semestre 2005, de l’ordre de 3,40 % (graphique 3), et les taux d’effort des accédants sont à leur plus bas niveau depuis 1978 ! En outre, le dynamisme de l’offre de crédits est toujours aussi remarquable : les établissements de crédit se sont clairement positionnés sur une stratégie d’accroissement rapide de leur production et de redynamisation des marchés immobiliers.

L’année 2009 s’est ainsi bien terminée, mieux qu’elle n’avait commencé : la production de crédits immobiliers aux particuliers a en effet progressé de 11,4 % au cours du quatrième trimestre et de 28,6 % par rapport au quatrième trimestre 2008. Il est vrai que la fin de l’année 2008 avait été particulièrement mauvaise, amorçant un recul encore plus spectaculaire du marché au cours du premier trimestre 2009 : en six mois, entre la fin de l’été 2008 et le début du printemps 2009, le marché avait donc connu un recul de 45,2 % (graphique 4), d’une ampleur jamais observée auparavant (ni sur les offres acceptées – depuis 1998 -, ni sur les crédits versés – depuis 1947).

Mais la poursuite de l’expansion du marché des crédits immobiliers durant le quatrième trimestre doit être soulignée : c’est la première fois depuis la fin des années 90 que le quatrième trimestre ne s’est pas inscrit en repli par rapport au précédent ! D’ailleurs, l’activité semble s’être stabilisée à un haut niveau au cours du premier trimestre 2010, alors que, traditionnellement, elle recule à cette période de l’année.

Cependant, tous les marchés n’ont pas bénéficié d’une telle évolution en fin d’année : alors que la reprise paraissait s’accélérer, la production a reculé sur le marché de l’ancien (un peu moins qu’habituellement à cette période de l’année, tout de même).

Blocage dans l’ancien

Dans un contexte de dégradation rapide du marché de l’emploi, on s’attendait à ce que le marché de l’ancien hésite, après un redémarrage sensible au printemps : les flux de la primo-accession ne pouvaient qu’être affectés par la remontée du chômage.

L’inquiétude vient en fait du marché de la revente, dont la reprise reste pour le moment bridée. Depuis le début 2010, les revendeurs ne sont pas au rendez-vous alors que les conditions de crédit s’améliorent.

Les revendeurs hésitent, bien sûr, face aux incertitudes de la conjoncture. Mais sans doute faut-il aussi lire ici les conséquences d’effets d’annonce mal ressentis par les particuliers, tels les 20 %, voire les 40 % de baisse des prix si « souvent » annoncés : une telle surenchère dans les annonces a autant perturbé le marché que l’inertie et l’inadéquation des indices officiels.

Il aura, par exemple, fallu attendre la fin de l’année 2009 pour que l’arrêt de la baisse des prix soit annoncé par l’indice Insee notaires, alors qu’elle s’observait déjà depuis le printemps : la plupart des observatoires privés avaient pourtant bien perçu ce retournement du marché.

Ainsi, même si dans l’ensemble le point bas de la récession est bien dépassé, l’année 2010 pourrait décevoir : au lieu de la reprise franche et rapide attendue, on risque de ne constater qu’une progression modérée de l’activité et même, dans certains secteurs, un repli passager de la conjoncture.

MICHEL MOUILLART, PROFESSEUR D’ÉCONOMIE, UNIVERSITÉ PARIS-OUEST | JDF HEBDO | 10.04.2010 |.

 

Catégories :Douce France, Immobilier, JDF

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