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Bulle Immo Suisse : Une crise immobilière menace Bulle

Bulle Immo Suisse : Une crise immobilière menace Bulle

La Banque nationale suisse vient d’avertir contre un relâchement du prêt hypothécaire. Dans le chef-lieu gruérien, près de 600 logements seront inoccupés d’ici à la fin de l’année…

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«Est-ce que je vous réserve un 4,5 pièces de 114 mètres carrés, neuf et de haut standing, pour un loyer mensuel de 1790 francs? Bien entendu, contrairement à Genève, la cuisine ne compte pas pour une pièce.» Il est un brin moqueur Andéol Jordan, chargé de la location des «Résidences du marché», un complexe de sept immeubles, 210 appartements et 322 places de parking, situé au centre de Bulle, chef-lieu du district de la Gruyère dans le canton de Fribourg. «Dans l’Arc lémanique, les régies gèrent une liste de locataires; à Fribourg, nous gérons des logements», ironise-t-il.

En ce milieu de semaine pluvieux à Bulle, les ouvriers finissent les travaux dans les deux derniers immeubles du complexe, peints comme les autres, en blanc et gris. Des bennes remplies de détritus attendent d’être évacuées. Tout sera prêt fin octobre, selon Andéol Jordan. Les premiers locataires ont pris leur quartier en novembre dernier.

Pour l’instant, presqu’un appartement sur deux est inoccupé. «Ce taux est conforme à la pratique, ne s’inquiète-t-il pas. La mise sous location n’est pas évidente lorsque le chantier est encore ouvert.» Il est convaincu que les logements trouveront preneurs d’ici à la fin de 2011. Pas d’inquiétude non plus du côté du bailleur de fonds, la Caisse interentreprises de prévoyance professionnelle (CIEPP) de Genève. A long terme, le retour sur investissement est garanti, estiment ses stratèges.

«Les Résidences du marché» n’est qu’un des multiples projets immobiliers qui ont poussé comme des champignons à Bulle. Entre 2003 et 2009, 283 immeubles comptant 1356 appartements sont sortis de terre. L’an dernier, près de 250 dossiers ont été mis à l’enquête. En janvier 2010, les travaux ont commencé sur 435 appartements et 80 villas. Le nombre de projets en préparation à la même date s’élevait à 352, dont 239 appartements, 83 villas et 30 transformations. Au centre-ville, proche de la gare, les vitrines des régies exposent des listes interminables d’objets à louer ou à vendre. «Aujourd’hui, nous sommes entrés dans une phase de pré-crise, commente Pierrette Buntschu, directrice de l’agence immobilière Bussard SA. De nombreuses agences immobilières ont déchanté et mis la clé sous le paillasson.»

Au pied des Préalpes fribourgeoises, Bulle, connue surtout pour son concours de taureaux et qui cultive ses racines rurales avec le Salon annuel des goûts et terroirs, s’est autoproclamée «ville à la campagne». «A l’origine se trouve l’autoroute A12 inaugurée en 1981, qui passe par Bulle et relie Genève-Lausanne à Fribourg-Berne-Zurich», explique Xavier Comtesse d’Avenir Suisse, centre d’études prospectives, spécialisé notamment en urbanisme. Résultat, une dizaine d’entreprises étrangères et suisses sont venues s’implanter dans la région, dont Liebheer, Wolf Gerate, UCB Farchim, Dupont. Elles ont rejoint les sociétés locales de produits agricoles, de transport, de construction métallique et de bois et par-dessus tout, l’usine de chocolat de Nestlé à Broc, à un jet de pierre de Bulle.

Par conséquent, la modeste bourgade a connu la plus fulgurante croissance démographique en Suisse. De 10 286 habitants, la population est passée à 14 562 en 2000 et à 18 404 en 2009. La fusion avec la voisine Tour-de-Trême en 2006 a renforcé la tendance. La proximité de Bulle d’une part avec la Riviera et d’autre part avec Fribourg et Berne, a aussi attiré des centaines de pendulaires. La pénurie de logement à Montreux, à Vevey et à Lausanne, mais aussi à Fribourg et à Berne, ainsi que le bas prix du terrain et un taux d’intérêt également très bas, renforcent le mouvement.

En juin, la Banque nationale suisse (BNS) a tiré la sonnette d’alarme face à la possible formation d’une bulle en Suisse.

La ville fribourgeoise serait un exemple parfait. «Mais on ne peut pas parler de bulle immobilière même si un certain nombre de logements sont vides, se défend Albert Michel, directeur de la Banque Cantonale de Fribourg, leader sur le marché hypothécaire dans le canton. La situation actuelle n’est pas comparable à celle des années 89-90 lorsque le même logement pouvait changer de propriétaire deux fois dans la même journée.» Il affirme que sa banque suit strictement les directives de la BNS en matière de crédit. Dans aucun cas, le remboursement ne dépasse 33% des revenus des clients. Albert Michel estime même que l’essor immobilier à Bulle, comme dans le canton en général, va se poursuivre, sans créer pour autant de surchauffe.

Directeur de Gruyère Immo, Jean-Bernard Droux a la réputation de fin connaisseur de l’immobilier bullois. Dans une interview à La Gruyère en mars 2009, il faisait déjà remarquer que vers la fin de l’année, plus de 300 nouveaux logements allaient être mis sur le marché. «Ce qui est énorme, prédisait-il. Il faudra un peu de temps pour résorber cette offre, entre 12 et 15 mois.» Dix-huit mois plus tard, la situation s’est dégradée avec près de 600 nouveaux logements qui seront disponibles à la fin 2010. Il constate qu’il y a trop de logements prêts en même temps, provoquant un déséquilibre entre l’offre et la demande. «Mais ce n’est pas une situation de bulle», dit-il, notant tout de même qu’il y a de la spéculation de la part des caisses de pension, un phénomène qui date d’une dizaine d’années.

Outre la CIEPP de Genève, la Caisse de pension de l’Etat de Fribourg a aussi investi dans l’immobilier à Bulle. Jean-Bernard Droux appelle à la prudence. «Il ne faut pas casser le marché», plaide-t-il, tout en reconnaissant que la vitesse de croisière dans la construction avait fléchi ces derniers mois. A présent, les regards sont braqués sur l’arsenal de Bulle. ArmaSuisse vient de le vendre à un promoteur pour 19,6 millions de francs. Le plan d’aménagement est en préparation. Il comprend entre 200 et 300 logements. «On n’arrête pas une machine qui est embrayée, déclare le syndic démocrate-chrétien Yves Menoud. Bulle n’est plus le petit village sympathique ou un musée où l’on va se promener les dimanches. C’est une ville qui va continuer à se développer.» Dans dix ans, il voit une agglomération de 25 000 habitants et son rêve est de leur offrir une qualité de vie dans le respect de l’environnement, des services publics, écoles, loisirs, transports publics et commerce. «Nous voulons éviter que Bulle devienne une cité-dortoir pour les pendulaires, poursuit-il. Les investisseurs devront inventer des concepts qui intègrent logement, commerce et loisirs.»

Enfin, Yves Menoud reconnaît que le développement rapide de Bulle a induit des erreurs urbanistiques qu’il faut corriger si c’est possible. Mais il balaie les craintes d’une bulle immobilière à Bulle. «A chaque projet, on se demande comment ils vont trouver les locataires, mais en fin de compte, ils y sont. Nous avons même constaté une pénurie de trois-pièces», fait-il remarquer.

Par Ram Etwareea le temps aout10

EN COMPLEMENT : L’évolution comparée du prix de l’immobilier résidentiel en valeur réelle

Les prix de l’immobilier ont progressé plus  et baissé moins en Europe qu’aux US ce qui tendrait à prouver qu’il existe en Europe un fort potentiel de baisse des actifs immobiliers

EN LIEN : SUR L’EXCELLENT BLOG DAMBROSE EVANS PRITCHARD :

http://blogs.telegraph.co.uk/finance/ambroseevans-pritchard/100007092/reckless-europe-beats-reckless-america-at-property-bubbles/ (cliquez sur le lien)

Retrospectives de la bulle immobilière  en valeur réelle sur 10 ans

source :   BIG PICTURE  http://www.ritholtz.com/blog/2010/07/global-housing-boom/ (cliquez sur le lien)

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