Etats-Unis

Les taux bas offrent un sursis à la bombe immobilière US

Les taux bas offrent un sursis à la bombe immobilière US

L’été 2010 aurait bien pu se révéler catastrophique pour le marché hypothécaire américain. Mais grâce à la faiblesse des taux obligataires et hypothécaires US, les mensualités des emprunteurs ont été réduites, ce qui a limité les dégâts en termes de défauts de paiement. Mais pour autant, le marché immobilier américain n’est pas sorti d’affaires.

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L’été 2010 aurait bien pu se révéler catastrophique pour le marché hypothécaire américain. Le pic des « resets » (le moment où les mensualités sont recalculées) était attendu pour juillet-août. Dans le cas des crédits Alt-A, Option-ARM ou même des crédits sûrs de type « prime », les mensualités auraient pu exploser, et les défauts de paiement aussi. Avec à la clé, de nouvelles dépréciations massives pour les institutions financières.

Mais ce que les prévisionnistes n’avaient pas pris en compte, c’est la chute rapide et importante des taux des obligations US à 30 ans, passés en six mois de 4,8 % à 3,7 %. Ces taux étant liés aux taux hypothécaires, lorsque les mensualités ont été recalculées cet été, les emprunteurs ont donc bénéficié d’un allègement considérable de leurs charges d’intérêts. Proches de 5,5 % en début d’année, les taux hypothécaires américains moyens à 30 ans plafonnent aujourd’hui à 4,69 % . Et selon Bernard Aybran, responsable de la multigestion chez Invesco, « une remontée des taux d’intérêts n’est pas vraiment crédible. Les taux sur les emprunts d’Etats dépendent de l’inflation, qui est au plus bas ».

Cependant, il identifie certains facteurs qui pourraient déclencher une remontée des taux. Outre la dégradation de la note de crédit d’un grand pays, Bernard Aybran évoque le risque de « grève des investisseurs ». Avec des taux si bas, ils pourraient se détourner des émissions souveraines. Les Etats seraient donc forcés de relever leurs taux pour réussir à placer leurs papiers. Scénario peu probable, vu le succès rencontré par les émissions de tout type.

Le marché immobilier ne se relève pas

Pourrait-on alors en conclure que le marché immobilier américain entrevoit le bout du tunnel, et les banques avec lui?

Pas vraiment, explique Bernard Aybran, qui indique que les banques régionales font encore faillite à un rythme soutenu. Si les dégâts finaux en termes de défauts de paiement sont à ce stade contenus grâce à la baisse des taux, le fond du problème est loin d’être réglé, dans un contexte de chômage élevé et de reprise économique de moins en moins vigoureuse:  »les prix de l’immobilier restent très bas. Les autorités n’ont pas encore trouvé le déclencheur à une reprise du marché. Les défauts et les situations de ‘negative equity’augmentent. L’Etat fédéral reste très conciliant, notamment avec le déficit des agences hypothécaires, qu’il comble désormais sans limite. En réalité, la situation continue de s’enfoncer. »

Immo US : L’avis de mort cérébrale de Fannie et Freddie

Nouveau record du nombre de saisies immobilières en août

Le nombre de saisies immobilières réalisées par les banques aux Etats-Unis a atteint en août un nouveau record, les établissements financiers ayant cherché à rattraper le retard accumulé dans le traitement des dossiers hypothécaires en difficulté, a annoncé jeudi la société d’études spécialisée RealtyTrac.

En août, les banques ont saisi 95.364 logements, dépassant ainsi de 2% le précédent record établi en mai. Le nombre de procédures de saisie exécutées a augmenté de 3% sur un mois et de 25% sur un an.

RealtyTrac prévoit un nombre record de 1,2 million de saisies sur l’ensemble de cette année, contre un peu moins d’un million l’an dernier.

En 2005, avant la chute du marché de l’immobilier, les banques n’avaient saisi qu’un peu plus de 100.000 logements.

La société californienne spécialisée dans les statistiques sur le marché immobilier a en revanche noté dans le même temps une baisse du nombre des nouveaux avis de saisie, ce qui suggère que les créanciers parviennent à gérer le flux de crédit en difficulté et que les saisies immobilières permettent de limiter la baisse des prix.

Le nombre d’avis de saisie a ainsi reculé de 1% par rapport au mois de juillet, à 96.469, et de 30% sur un an, après avoir atteint le chiffre record de 142.064 dossiers en avril 2009.

LA SITUATION NE DEVRAIT PAS S’AMÉLIORER AVANT LA FIN DE 2013

« Il semble bien que l’on observe un ralentissement du nombre de nouvelles saisies dans le cadre d’un mécanisme visant à gérer le niveau des stocks sur le marché », a déclaré Rick Sharga, vice-président de RealtyTrac.

Tous stades de saisies confondus (avis, procédures réalisées et procédures en préparation), leur nombre total a atteint le mois dernier 338.836, soit 4% de plus qu’en juillet mais 5% de moins qu’en août 2009. C’est le 18ème mois d’affilée pour lequel le nombre de logements ayant fait l’objet d’au moins un avis de saisie a dépassé les 300.000.

Selon Rick Sharga, il faudra environ trois ans pour écouler le stock de logements pour lesquels il y a des difficultés.

« Je ne pense pas que la situation s’améliore véritablement avant la fin de 2013 », a-t-il dit.

Le ralentissement des ventes de logements pourrait en outre accroître le nombre des procédures de saisie.

Le nombre de logements saisis et mis aux enchères pour la première fois a atteint environ 147.000 le mois dernier, soit 9% de plus qu’en juillet. Il s’agit du deuxième chiffre le plus élevé en la matière depuis que la statistique a commencé à être comptabilisée en avril 2005.

C’est au Nevada, en Floride, en Arizona et en Californie que l’on retrouve les taux de saisies les plus élevés en août, le Nevada occupant la tête de ce classement pour le 44ème mois consécutif, malgré une chute de 24% sur un an des procédures de saisie dans l’Etat.

Pour le deuxième mois d’affilée, les 10 Etats les plus touchés par les saisies immobilières ont cependant enregistré une baisse du nombre de procédures.

source echo+reuters sep10

EN COMPLEMENT : Immobilier US : le plongeon s’accentue….

DERNIERE MINUTE Fannie et Freddie vont coûter la peau des fesses

Le financement des géants du financement de l’immobilier Fannie Mae et Freddie Mac pourrait coûter au budget de l’État fédéral américain jusqu’à 53 milliards de dollars d’ici à 2020, selon une estimation publiée vendredi par le Congrès.

Le Bureau du budget au Congrès, un organisme indépendant des partis, a répondu jeudi dans une lettre à une question du président de la commission des Services financiers de la Chambre des représentants, Barney Frank.

Le CBO a fait trois calculs différents, qui le font parvenir à des résultats très divergents.

L’estimation «à la valeur de marché» (la valeur à laquelle «Fannie» et «Freddie» pourraient revendre leurs actifs adossés à des prêts immobiliers) sur les 10 prochaines années, en considérant les deux entités comme partie intégrante de l’État, donne ce chiffre de 53 milliards de dollars.

Une autre estimation est celle des «transactions en numéraire», soit les montants empruntés par Fannie et Freddie (considérés comme indépendants de l’État et donc susceptibles de trouver des financements privés) moins les dividendes attachés aux actions préférentielles détenues par l’État.

Dans ce cas, après des pertes de 30 milliards de dollars sur les deux premiers exercices budgétaires, l’État finit par rentrer dans ses frais, et gagner 8 milliards de dollars sur l’ensemble de la décennie.

Enfin une troisième estimation se fie aux règles comptables de la loi sur les prêts de l’État («Federal Credit Reform Act») qui ne tiennent pas compte des évolutions du marché et considèrent les deux groupes comme étatiques.

Fannie Mae et Freddie Mac feraient alors gagner 44 milliards de dollars à l’État, d’après le CBO.

Le gouvernement doit présenter d’ici à janvier un projet de loi pour réformer ces deux groupes qui, après avoir mené une politique de prêt risquée jusqu’en 2008 pour faire grimper le taux de propriété immobilière, ont obtenu une ligne de crédit illimité du Trésor, sur laquelle ils ont tiré à hauteur de 148 milliards à ce jour.

source afp sep10

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