Immo US /Hypothèque: les Américains abandonnent leur maison pour recommencer à dépenser

Les Américains ne seraient pas en train de se payer leurs dettes, mais plutôt dans une phase de transfert de leurs mauvais comptes vers les institutions financières à qui ils abandonnent avec joie leurs maisons et leurs hypothèques.

PLUS DE LOCATAIRES EN SUIVANT :

Selon un article publié récemment dans le Wall Street Journal (WSJ), les Américains sont de plus en plus nombreux à préférer faire défaut sur leurs prêts hypothécaires, laisser leur maison à leur banque et louer un petit appartement plus économique.

Selon le WSJ, le taux de propriété immobilière aux États-Unis est tombé à 66,9% durant le dernier mois d’Octobre , en chute par rapport au sommet de 69,2% atteint en 2004.  A 66,9%, c’est le taux le plus bas depuis dix ans, selon des chiffres publiés par le Bureau du recensement. Il faut remonter au quatrième trimestre de 1999 pour retrouver un tel taux, à 66,9% également. . Le président George W. Bush s’était engagé en 2002 à favoriser l’achat d’un logement pour tous ses concitoyens, en particulier les plus défavorisés, affirmant que «le fait de posséder un logement est au cœur du rêve américain».

Le taux de propriété a souffert de la crise des prêts immobiliers à risque (subprime), qui a forcé de nombreux propriétaires à renoncer à leur habitation, soit qu’ils aient dû la revendre soit qu’elle ait été saisie. Au deuxième trimestre 2008, le taux était encore à 68,1%, contre un record à 69,2% au deuxième trimestre 2004. Experian et Oliver Wyman, deux firmes américaines spécialisées dans l’analyse du marché immobilier, auraient répertorié près d’un million de ces “défauts stratégiques” en 2009.

L’effet de désendettement observé aux États-Unis ne serait donc pas le résultat du paiement des dettes des Américains, mais plutôt celui de la réduction du fardeau d’endettement des épargnants qui laissent tomber leurs hypothèques.

La Financière Banque Nationale (Banque Canadienne) soutenait pour sa part cette semaine que, depuis deux ans, les radiations des créanciers seraient “même supérieures à la baisse cumulée de l’endettement des ménages (…) Jusqu’à maintenant, les ménages américains ne seraient donc pas en train de se serrer la ceinture, mais plutôt de transférer la facture aux institutions financières”.

Le WSJ s’inquiète de voir le fardeau d’endettement passer un jour des institutions financières aux contribuables à travers les différents programmes de financement publics. Les propriétaires en défaut ne se débarrasseraient donc pas vraiment du risque en laissant leurs maisons aux banques.

Leurs dettes impayées pourraient revenir les hanter puisqu’ils infligeraient des coûts supplémentaires aux gouvernements. Ces derniers sont responsables de garder en vie plusieurs des institutions financières qui pourraient payer cher l’arrivée d’une nouvelle vague d’hypothèques impayées.

Cette situation pourrait toutefois être bénéfique pour l’économie puisque les consommateurs, libérés de leurs dettes, peuvent recommencer à dépenser puisque leurs finances deviennent beaucoup moins serrées. En effet, 4,8 millions de ménages avaient cessé de payer leurs hypothèques durant les trois derniers mois, selon LPS Applied Analytics.

Selon les experts de LPS, ça représenterait près de 5 G$ en liquidités supplémentaires dans une économie américaine qui a beaucoup de mal à redémarrer.

source F&I OCT10

EN COMPLEMENTS : les Américains s’endettent moins

 Les consommateurs américains ont moins recours au crédit qu’avant. Selon la prévision médiane de 39 économistes sondés par Bloomberg, les dettes sur carte de crédit et les prêts non renouvelables auront diminué de 3,5 milliards US, indiquera un rapport .

Les consommateurs américains ont moins emprunté en août dernier et ils ont diminué leur solde de cartes de crédit, démontrant ainsi qu’ils sont réticents à s’endetter davantage tandis que le taux de chômage augmente.

Le crédit a baissé de 3,34 milliards US après avoir chuté de 4,09 milliards US en juillet, selon des données révisées, ce qui est supérieur à une estimation antérieure, selon un rapport de la Réserve fédérale américaine (Fed) publié hier à Washington. La dette contractée par carte de crédit a diminué pour le 24e mois consécutif.

«Les gens dépensent avec prudence et ils réduisent leurs dettes», observe Gary Thayer, stratège en chef de Wells Fargo Advisors, à St. Louis. «Cela a un effet de retenue sur l’économie, ajoute-t-il, mais c’est bon à long terme.»

Selon la prévision médiane de 39 économistes sondés par Bloomberg, les dettes sur carte de crédit et les prêts non renouvelables auront diminué de 3,5 milliards US, indiquera le rapport à paraître aujourd’hui.

La dette renouvelable, qui comprend les cartes de crédit, a chuté de 4,99 milliards US en août, d’après le rapport de la Fed. La dette non renouvelable, y compris les prêts auto et pour maisons mobiles, a grimpé de 1,65 milliard US au cours du mois. Le rapport ne porte pas sur la dette garantie par de l’immobilier comme les marges de crédit hypothécaire.

Les défauts de paiement sur cartes de crédit ont baissé en août et les principaux émetteurs de cartes ont obtenu de meilleurs résultats, selon un rapport émis le 27 septembre dernier par Moody’s Investors Service. Les six plus importants émetteurs de cartes de crédit, y compris JPMorgan Chase, Bank of America et Citigroup, ont tous fait état d’une baisse des défauts de paiement.

Certaines entreprises constatent de l’amélioration dans les dépenses. Discover Financial Services, une entreprise qui traite les paiements, a dégagé un profit au troisième trimestre supérieur à la plupart des estimations. Les dépenses sur cartes Discover ont continué à augmenter au cours de ce trimestre, indiquait le PDG de l’entreprise, David Nelms, dans un communiqué diffusé le 20 septembre dernier.

source Bloomberg oct10 

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Quand les taux de propriété riment avec chômage…par Catherine Mommaerts

“Les pays ayant les plus forts taux de propriétaires occupants sont aussi ceux qui connaissent les taux de chômage les plus élevés”. La phrase, tirée d’une récente étude du Centre d’analyse stratégique français (CAS) rattaché aux services du Premier ministre François Fillon, interpelle. Mais, à y regarder de plus près, le constat découlant des travaux d’un économiste britannique, Andrew Oswald, tient la route.

L’Espagne avec ses plus de 80 % de propriétaires occupants, est le pays européen enregistrant le plus fort taux de chômage (20,5 % en août). A l’extrême opposé, on trouve l’Autriche. Ici, à peine un peu plus de la moitié des ménages sont propriétaires et occupent leur bien. Or, le pays affiche le plus faible taux de chômage de l’Union (4,3 %).

Entre les deux: la Belgique avec ses 73 % de propriétaires occupants et 8,7 % de chômeurs. En France, le taux de propriétaires occupants avoisine les 60 % tandis que celui du chômage était épinglé à 10,1 % en août. Bref, l’Hexagone compte proportionnellement moins de propriétaires que la Belgique, mais plus de chômeurs. A en croire le CAS, le président français, Nicolas Sarkozy, aurait donc plutôt intérêt à revoir à la baisse ses ambitions de doper la propriété ou en tout cas à tenter de gommer une partie des effets pervers liés à celle-ci s’il ne veut pas involontairement gonfler les chiffres du chômage au moment où la crise économique s’en charge déjà.

Propriétaires sédentaires

L’explication du phénomène étudié est plutôt logique: “les propriétaires occupants sont beaucoup moins mobiles que les locataires“, résument les auteurs de l’étude, Clément Schaff et Mahdi Ben Jelloul. Les propriétaires qui se retrouvent au chômage accepteront donc moins facilement un emploi loin de leur domicile que les locataires. Et cet effet pervers est d’autant plus marqué dans les pays où les régimes fiscaux liés à la propriété entraînent des comportements rigides. Ce qui est apparemment le cas en France.

Parallèlement, le fait d’avoir de forts taux de propriété entraîne un marché locatif plus tendu. “Il est donc plus difficile pour les locataires de trouver un logement”, et donc pour ceux qui sont demandeurs d’emploi d’élargir leur périmètre de recherche.

Le CAS ne remet pas en question la nécessité qu’il peut y avoir à faciliter l’accès à la propriété. Il salue même les aides à l’accession lorsqu’elles favorisent “une répartition plus équitable du patrimoine immobilier”.

Coûts rébarbatifs

Mais, le centre de recherche appelle les autorités françaises à rectifier le tir à certains égards si elles ne veulent pas que propriété accrue rime avec chômage. Elles doivent commencer par les droits d’enregistrement. “L’ampleur des droits de mutation (d’enregistrement, NDLR) est la raison la plus directe de la faible mobilité des propriétaires”, estiment les auteurs de l’étude. En France, ils sont d’environ 4,8 % du prix de vente. En Belgique, les droits d’enregistrement varient de 6 à 12,5 % en fonction de la Région dans laquelle se situe l’immeuble et de son revenu cadastral. En cas de droits réduits, l’avantage est lié à une obligation de résidence dans le bien pendant une certaine période (minimum 5 ans à Bruxelles). Pas de quoi inciter les propriétaires (à la recherche d’un emploi ou non) à revendre leur bien pour en acheter un autre.

Pour rectifier le tir…

Pour le CAS, il faut réduire cet impôt. Et, afin de ne pas priver les caisses de l’Etat d’une source de revenu, il préconise d’augmenter la taxe foncière en remettant à jour les valeurs cadastrales qui ne correspondraient plus à la réalité. L’idée circule aussi en Belgique.

Autre piste évoquée: autoriser la déduction des loyers payés par les propriétaires habitant dans un bien loué des loyers qu’ils perçoivent pour la location de leur propriété. Cela aurait l’avantage d’encourager la mobilité des propriétaires tout en fluidifiant le marché locatif privé. L C.M.

L’étude du CAS est disponible sur son site (http://www.strategie.gouv.fr⁽¹))

source echo oct10 

 EN LIEN Locataires de tous les pays, unissez-vous !, par Pierre-Antoine Delhommais

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Bombe à retardement :  Un potentiel de perte de  426 milliards de $ sur les hypothèques de “second lien” selon Reuters

Le représentant démocrate Barney Frank, numéro un de la commission du logement de la chambre des représentants, dans une lettre adressée aux CEO des 4 plus grandes banques du pays (Citi, Wells Fargo, JP Morgan et Bank of America), leur avait demandé  en mars 2010 de bien vouloir intégrer dans leurs comptes une perte égale à la totalité des encours de créances dites de « second rang« , afin de permettre aux détenteurs de dettes de premier rang de pouvoir se lancer dans la renégociation des termes des emprunts immobiliers avec les emprunteurs en difficulté. L’agence Moody’s renchérira  en publiant un communiqué dans lequel elle affirmait que les pertes sur les créances de second rang devraient se monter entre 25 et 55% de leur valeur nominale pour les prêts « non subprime, » 70-80% sur les seconds rangs de prêts subprimes et 40-50% sur les second rangs de crédits hypothécaires rechargeables à la consommation (« HELOC« , pour Homeowner Equity Lines Of Credit). Beaucoup de  ménages américains ayant  pris en effet  au bon temps du subprime une 2ème hypothèque sur leur maison au fur et à mesure que le prix de l’immobilier montaient , se servant des liquidités ainsi obtenues pour prolonger leurs encours de crédit à la consommation.

 Un grand nombre de ces (hypothèques de) second rang n’ont pas(plus) aujourd’hui  de véritable valeur économique et la perspective de véritable retour sur ces seconds rangs est négligeable. Parce que les règles comptables permettent aux détenteurs(les Banques) de ces (bons de) second rang d’enregistrer les prêts à des valeurs artificiellement élevées, beaucoup refusent de reconnaitre la perte et de provisionner des pertes sur ces emprunts, ce qui permettrait aux détenteurs de bons de premier rang volontaires de réduire le principal des dettes et de conserver les emprunteurs dans leurs maisons.

ZeroHedge toujours en pointe relaie  un article de Reuters qui revient sur cette bombe à retardement et les montants en jeu :

 http://www.zerohedge.com/article/will-426-billion-second-lien-monster-require-new-marshall-plan-housing-reuters-special-repor

-En orange : le nombre de prêts liés au crédit immobilier au bilan des principales Banques US

. En bleu : la “shareholder equity” (la somme des actifs de la banque moins ses engagements). 

Concernant les prets de second rang , moins de 5% de ces prêts sont reconnus comme   “delinquants” cest à dire irrécupérables par les Banques US