Renégocier son crédit : tentant, mais pas toujours intéressant !

Faut-il renégocier son prêt immobilier ? Alors que les taux sont au plus bas, la question mérite d’être posée. La réponse dépend de plusieurs paramètres. Les emprunteurs ayant souscrit il y a deux ans y ont tout intérêt. D’autres beaucoup moins.

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« Les taux au plus bas depuis l’après-guerre ». Vous qui remboursez actuellement un crédit immobilier, cette information très médiatisée ne vous a certainement pas échappé. En novembre 2010, les taux moyens des crédits immobiliers s’établissaient autour de 3,22% (données Observatoire Crédit Logement/CSA). De quoi faire pâlir les emprunteurs ayant emprunté à plus de 5% il y a moins de deux ans ! 

Alors le moment est-il venu de renégocier pour obtenir un taux plus avantageux ?

Un taux inférieur n’est pas une garantie d’économies

Dites-vous bien tout d’abord qu’un taux de crédit inférieur à celui qui vous avait été initialement accordé n’est pas forcément synonyme d’économies…

Voici pourquoi.

Dans le remboursement d’un crédit, les intérêts sont en général remboursés dans les premières années, les dernières années étant consacrées au remboursement du capital. En conséquence, les gains pouvant être apportés par un taux plus bas seront plus significatifs si la renégociation intervient tôt dans la vie du crédit. En effet, les nouvelles conditions affecteront directement le montant des intérêts, c’est-à-dire le coût du crédit. Si vous renégociez sur le tard, alors que les intérêts sont déjà remboursés, le jeu n’en vaudra pas la chandelle.

Sachez, de plus, qu’à toute demande de renégociation viendront se greffer de nouveaux frais. Certes vous pouvez toujours tenter de renégocier avec votre propre banque. Les frais en question seront alors réduits, mais l’espoir d’obtenir une proposition réellement concurrentielle le sera tout autant… Dans les faits, renégocier son crédit revient à le racheter pour en souscrire un nouveau auprès d’un nouvel établissement. Le client rembourse alors sa dette plus tôt que prévu, ce qui entraîne généralement l’application d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), égales à 6 mois d’intérêts ou au maximum à 3% du capital restant dû (CRD).

La renégociation implique par ailleurs des frais de dossier, qui couvrent les démarches entreprises par le courtier qui gère votre demande ou celles de la banque de votre choix.

Enfin, il faut tenir compte de la garantie que la nouvelle banque va demander sur votre prêt, car entre une hypothèque et une caution, c’est la deuxième qui vous reviendra le moins cher.

Un taux inférieur peut être une source importante d’économies

En général les experts s’accordent à dire qu’une différence d’au moins 1 point, entre le taux de crédit actuel et l’offre à envisager est nécessaire pour que le client soit gagnant. A condition, rappelons-le, que la renégociation intervienne dans les premières années du remboursement.

Le nouveau taux d’intérêt, plus faible, devrait vous permettre de choisir entre deux options : soit une durée de remboursement plus courte, soit des mensualités plus faibles. Afin d’optimiser le gain d’une renégociation, il est préférable à nos yeux de jouer sur une durée plus courte, car vous aurez moins d’intérêts à payer au final. Si vous cherchez également à alléger vos mensualités, veillez à ce que les nouvelles conditions ne se traduisent pas par un emballement du coût final du crédit, mais simplement par des économies moins importantes.

Un autre point important à considérer est celui de l’assurance emprunteur. Depuis le 1er septembre 2010, vous êtes libres en effet de faire jouer la concurrence et de souscrire un contrat individuel auprès d’un assureur. Une différence de taille avec la situation précédente où les banques pouvaient imposer l’adhésion au contrat de groupe qu’elles proposent. Selon que vous vous adressiez à une banque ou à un assureur spécialisé, la différence peut aller du simple au double ! Or le coût de l’assurance représente généralement de 0,30% à 0,40% du montant emprunté, soit jusqu’à 10% du coût total du crédit !

La preuve par l’exemple

Afin d’illustrer nos propos nous avons demandé à Credixia, société de courtage spécialisée dans le crédit immobilier et en assurances de prêts, de procéder à deux simulations de renégociation de crédit. Les deux crédits portent sur un même montant, 150.000 euros, et une même durée, 20 ans. Attention, les exemples ne tiennent pas compte du coût de l’assurance emprunteur. A noter également que Credixia présente la particularité de ne facturer aucuns frais de dossier. 

Le premier prêt a été souscrit en juin 2000, au TEG de 5,10%, le second en juin 2008, au taux de 4,80%.

Dans le premier cas, où 50% de la durée de remboursement s’est déjà écoulée (10 ans), l’emprunteur pourra escompter, grâce à la baisse de taux, une économie totale de 9 à 12% (soit entre 8.757 euros et 11.344 euros), selon qu’il conserve la durée initiale du crédit (nouveau taux à 2,85%) ou sa mensualité initiale (nouveau taux à 2,6%).

Dans le deuxième cas, les économies attendues sont nettement plus importantes. Elles peuvent atteindre 30% du coût des intérêts de l’offre initiale, 25.474 euros (en conservant la durée restante et en diminuant le montant de la mensualité, avec un nouveau taux à 3,25%), voire 40% (en conservant la mensualité initiale et en réduisant donc la durée de remboursement, avec un nouveau taux de 3,15%), soit un gain de 34.663 euros après opération !

Moralité : si vous avez emprunté récemment à un taux supérieur d’au moins un point à ceux proposés aujourd’hui, n’hésitez pas et tentez votre chance. Si vous êtes plutôt en fin de remboursement, il est probable que vous n’ayez pas intérêt à renégocier ou que le gain marginal ne compense ni les nouveaux frais, ni le temps précieux passé en démarches et négociations de toutes sortes. De plus, si vous envisagez la vente du bien avant la fin des remboursements, sachez que de nouvelles pénalités pour remboursement anticipé et des frais de mainlevée d’hypothèque peuvent être envisageables. Ils viendront réduire le montant final des économies escomptées via la renégociation. Chaque cas est unique et mérite d’être traité avec attention.

source tpv dec10