Art de la guerre monétaire et économique

Le Billet du LUPUS : Cavalerie financière – L’obsolescence programmé du bien immobilier ou la mort lente du Propriétaire

Cavalerie financière – L’obsolescence programmé du bien immobilier ou la mort lente du Propriétaire

 Immobilier – chaîne de Ponzi – les derniers arrivés seront les premiers asservis !

La cavalerie est un processus financier où de nouveaux emprunts servent sans cesse à rembourser les emprunts antérieurs. Le système s’écroule lorsque l’emprunteur n’obtient pas le énième prêt : il sait alors qu’il ne pourra pas rembourser l’emprunt précédent. La cavalerie est une tentation pour des acteurs économiques au départ honnêtes mais confrontés à des difficultés qu’ils croient passagères. Si c’est bien le cas, ils pourront se tirer d’affaire et tout rembourser – et personne n’aura matière à se plaindre, ni même à s’en douter. Dans le cas contraire, la chute sera retardée mais n’en sera que plus brutale. (Wikipedia)

En France, le prix de l’immobilier va bientôt dépasser les 10.000 euros du mètre carré à Paris, soit une hausse de plus de 50 % en dix ans, une multiplication des prix de 2,38, entre 1995 et 2015, dans l’ensemble des pays de l’OCDE, tandis que le coefficient d’inflation était de seulement 1,8. Selon le FMI, les prix évoluent de concert partout dans le monde.

L’immobilier constitue la principale richesse des ménages, tandis que les prêts hypothécaires représentent 85 % de leurs dettes. L’immobilier n’a pas de valeur intrinsèque en soi car sa valorisation dépend des taux d’intérêt à long terme, ridiculement bas à l’heure actuelle, suite à l’action de la BCE européenne. À Berlin, les loyers ont doublé en dix ans, tandis qu’ils progressaient fortement dans les autres grandes villes allemandes.

Que croyez-vous qu’il adviendra quand la pression démographique et la demande se feront moindres confrontés au vieillissement de la population et à la multiplication de l’offre sur fond de remontée des taux d’intérêt long terme ? Les derniers arrivés sur le marché seront les premiers asservis par une dette monstrueuses et des valeurs immobilières qui s’effondreront tuant du même coup et l’investissement locatif et le financement d’une partie des retraites.

Explications 

Ce n’est pas le Krach boursier qui menace mais le krach immobilier

Le système actuel d’endettement généralisé public et privé est adossé dans son ensemble sur l’inflation immobilière et la dévaluation monétaire : on emprunte à bas coût sur des durées de plus en plus longues des biens de plus en plus chers. Que croyez qu’il se passera quand des générations de baby-boomers voudront adosser en France par exemple leur place en maison de retraite à 3000 euros/mois en monétisant cash leur patrimoine immobilier ou en donnant celui ci en gage à l’Etat : On observera une brusque remontée de l’offre face à une demande devenant atone, et ce ne sont certainement pas nos « chers migrants » vivant d’aides sociales et d’expédients économiques qui pourront en prendre le relais. Et les taux bas d’emprunt, stimulant traditionnel du marché immobilier,  n’y changeront rien car nous serons bientôt face à un problème de déséquilibre trop important entre une offre immobilière devenant pléthorique face à  une demande qui ira en s’étiolant, dont sur un mode similaire et avec les conséquences que l’on connait la crise du subprime US de 2008 fut  juste un avant-gout, ou plus exactement une mise en bouche.

Avec une démographie en berne les premiers craquement du marché immobilier se font jour au Japon 

Il y a dix ans, le Japon comptait près de 7,57 millions de propriétés vacantes enregistrées, soit 13,14% du nombre total de logements japonais. Il y a cinq ans, il y avait près de 8,20 millions de propriétés vacantes, soit 13,52% du parc immobilier national total. Dans quinze ans, la part des logements vacants au Japon devrait atteindre plus de 20% , selon l’institut de recherche Fujitsu. Jusqu’à présent, les logements vacants étaient largement concentrés dans les villes rurales, mais le phénomène commence à apparaître de plus en plus dans les banlieues et les grandes villes. D’ ici 2033, la proportion de logements vacants au Japon devrait dépasser 20%.

immobilier : une obsolescence programmée dans les gènes et la fin annoncée du petit propriétaire

Aujourd’hui les taux bas d’emprunt orchestrés par les Banquiers centraux  ne valent donc que pour ceux qui ont des proportions à s’endetter et à acheter à crédit des actions de grosses multinationales propriété des hyper riches et non à acheter de faux biens tangibles tel que l’immobilier amené à se déprécier car sans valeur réelle en l’absence de véritable collatéral et souffrant surtout d’obsolescence progressive. Obsolescence du bien immobilier qui demande un réinvestissement constant dans celui-ci pour maintenir le bien à la fois en valeur d’usage mais aussi en valeur locative et l’adapter à des normes étatiques et environnementales en évolution normative permanente. Le seul collatéral qui permette à un bien immobilier de gagner en valeur ce sont les services et infrastructures qui sont offert tout autour : moyens de locomotion, commerces, écoles, hôpitaux…Ce dernier point explique que les biens ruraux en perte de services publics aient aujourd’hui tendance à se déprécier.

Celui qui a sans doute le mieux parlé de l’obsolescence immobilière et de ses conséquences fut Coluche :

Coluche : au bout de 15 ans les ruines sont à toi

Voici un sketch « immobilier » de Coluche :

« Alors moi, j’ai acheté une maison Merlin.
Vous voyez ? Maison Merlin, cage à lapin. Bon !
J’ai pris un crédit personnalisé à long terme.
Parce que chez Merlin, c’est le crédit qu’est cher, c’est pas la maison, hein !
Parce que quand on voit la maison, on se dit :
C’est pas vrai ? ça a pas coûté ce prix là !
Non, non. C’est le crédit qu’est cher, pas la maison.

Ah bon, tu m’as fait peur !
D’ailleurs, la preuve, c’est quand on a fini de payer, si on pouvait revendre le crédit, on se ferait plus de pognon qu’en revendant la maison, hein !
Bon alors j’ai pris un crédit personnalisé à long terme.
Personnalisé, c’est chacun le sien. A long terme, ça veut dire que c’est un prêt, si vous voulez, mais de loin… A long terme, ca veut dire que moins tu peux payer, plus tu paies. C’est à dire… euh… non, c’est pas ça !
La formule de Merlin, c’est :
« Pendant le crédit, tu répares c’qui s’écroule, et au bout de 15 ans, les ruines sont à toi. »

Sans possibilité de revente  de son bien immobilier à un bon prix, sans possibilité de revaloriser celui ci  pour en conserver une valeur d’usage décente et ne pouvant faire face financièrement une mise en conformité, au regard des nouvelles normes étatiques,  de plus en plus contraignante et onéreuse, le petit propriétaire se verra dans l’obligation de brader son patrimoine à un vil prix ne lui permettant pas d’honorer dette, hypothèque et l’assurance d’un financement de ses vieux jours. C’est la fin du petit propriétaire et du rêve bien souvent de toute une vie ! 

En moyenne entre 1965 et 2002, 2,5 années de revenus ont été nécessaires pour acquérir son logement. Aujourd’hui, c’est plus de 4 compte tenu du taux d’épargne c’est toute une vie d’économie. Cette révolution n’aurait pas été possible sans l’explosion des crédits et de la maturité des emprunts. Un simple retour en arrière aux conditions de crédits qui prévalaient au début des années 2000 et c’est un plongeon de plus de 40% des prix en moyenne au niveau national.

Entre la baisse des aides de l’État, la hausse des prix, et des taux d’intérêt qui ne peuvent pas descendre plus bas, il n’existe aucune autre possibilité pour les banques que d’allonger la durée des prêts afin d’augmenter la capacité d’emprunt des acquéreurs potentiels. Sans ce levier, le risque majeur serait “une crise de l’accession à la propriété”, qui surviendra tôt ou tard au vu des mécanismes expliqués plus haut. Les banques apparaissent donc aujourd’hui comme le seul soutien au marché de l’immobilier.

Il n’y a que deux solutions ensuite :

– krach immobilier ( ↗️ des taux ↘️ des durées = ↘️ de l’immo )

– syndrome japonais : la BCE, qui face à l’endettement public et privé, est contrainte de ne JAMAIS normaliser sa politique monétaire. S’en suit une société insider / outsider avec à la clef ↘️ de l’immo

LE LUPUS

EN BANDE SON :

11 réponses »

  1. Bonjour,
    Pas d’accord sur le comparatif avec le Japon. Le Japon a une politique anti immigration très forte (qu’ils ne changeront pas a cause de la Chine). Et c’est cela couplé a la population vieillissante et le faible sport de chambre qu’ils finiront par se reproduire entre eux.

    Tandis qu’ici la politique immigrationiste est on ne peut plus généreuse. Donc des acheteurs , il y en a et il y en aura si cela ne change pas. Vous me direz qu’ils n’ont presque rien pour se payer, mais ils auront toujours plus que des morts. Une baisse des prix, probable mais pas aussi violente que le Japon (plusieurs générations pour nous contre 1 génération au Japon)
    Bon weekend

    Aimé par 1 personne

    • « Tandis qu’ici la politique immigrationiste est on ne peut plus généreuse. Donc des acheteurs , il y en a et il y en aura si cela ne change pas. »

      Les migrants resteront dans la tente logis du bord de seine et dans l’attente d’un monde meilleur. Il faut en général 2 générations minimum pour constituer un début de patrimoine que la troisième se chargent le plus souvent de dilapider…
      Alors si la propriété se résume à du vol selon saint migrant droit d’opposition alors faute de continuité juridique et réglementaire dans tous les cas cela en sera fini du propriétaire : insolvable, il sera insolvable il demeurera et la demande introuvable.

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  2. Les incitations pour améliorer les performances énergétiques de son logement commencent à devenir obligations. Travaux embarqués, architecte sommés de travailler au mieux, toujours mieux, industrie du déchet aux avant-postes. Au nom de ? L’écologie pardi ! Non, le changement climatique. A fortes dose de styrodur et de vêtures en plastoc. A moins que du bois en voici en voilà soit le cache-misère du général.
    Nouvelle RT et carnet de santé (carte vitale ! sourire) sont en cours d’établissement, avec foule d’autres normes et mesures qui « convergent » innocemment..
    https://www.wedemain.fr/Comme-les-humains-votre-maison-aura-bientot-son-propre-carnet-de-sante_a2933.html
    A faire jeter l’éponge et perdre son dernier rempart – en dur, tandis que des formules bulldozer aptes à transformer par toujours plus de standard, de conformisme et « d’esthétique » notre cadre bâti sont aussi en rodage (français).

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  3. C’est hélas, un peu plus compliqué que cela… La location n’étant pas mieux lotis (prix des loyers aussi désavantageux qu’un crédit), il faudrait comparer comment les locataires et les propriétaires s’en sortent en fonctions des annuités investis sur des périodes données. Ce qui est difficilement comparable pour de multiples facteurs.
    Ce sont des choix et non choix de vies, liés aux lieux, aux circonstances, travail, parcours, ambitions, accidents, rencontres,…
    Mais pour les professionnels et autres spéculateurs, l’immobilier, c’est l’alchimie du jus d’Or en poudre avec ou sans plomb, … Là les Banksters ne sont jamais très loin… comme les assurances sans risques… ou les syndicats en bandes organisées… les voyous élus et leurs avocats… Alors une baisse de 50%-60%-80%-110% -300%…, c’est une super géniale affaire, pour ceux qui auront le cash, pour les autres, misère, misère… comme d’AB !
    Quand l’immobilier va, tout va bien, quand l’immobilier ne va plus, tout va toujours très bien. Le jour ou ça ira vraiment très mal, nous verrons des migrants parisiens au Sénégal, et des SDF milliardaires au Pérou !

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    • « C’est hélas, un peu plus compliqué que cela… La location n’étant pas mieux lotis (prix des loyers aussi désavantageux qu’un crédit), il faudrait comparer comment les locataires et les propriétaires s’en sortent en fonctions des annuités investis sur des périodes données. Ce qui est difficilement comparable pour de multiples facteurs. »

      C’est en effet un peu plus compliqué que cela la location c’est l’équivalent d’un usufruit, vous achetez une valeur d’usage, un droit de jouissance temporaire dont l’entretien revient au proprio. Quand vous devenez propriétaire en plus de la valeur d’usage qui vous revient dans son entretien, vous faites un investissement et un pari futur sur un cashflow vous permettant d’assurer vos vieux jours. Dans un cas vous vivez au jour le jour sans peur du lendemain , dans l’autre vous anticipez sur l’avenir avec la peur au ventre. Le calcul n’est pas seulement économique il est aussi psychologique. Dans la propriété il y a aussi l’idée de transmission !

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  4.  » Dans un cas vous vivez au jour le jour sans peur du lendemain , dans l’autre vous anticipez sur l’avenir avec la peur au ventre »
    Philosophies de vie différentes, oui, mais sans peur, c’est une autre histoire. En France, nous sommes dans un pays qui a le don d’opposer les uns aux autres. Le locataire jalouse le propriétaire et celui-ci jalouse le locataire… Pour un problème essentiel d’une nécessitè indispensable, se loger ( sauf pour les gens du voyage) et qui coûte un bras, voir trois jambes.
    Pour le proprio, c’est une forme d’épargne à risque hors banque, pour le locataire il faut espérer d’autres assurances pour les nombreux aléas de la vie.
    Les lois et pratiques sont différentes d’un pays à l’autre, mais quoi qu’il advienne, la terre ne nous appartient jamais, et nous sommes au final tous locataires, d’une manière ou d’une autre. L’État peut vous exproprier, à tous moments, et les complications sont multiples et variées dans ce domaine immobilier avec un fil à la patte en prime.
    Les politiques évoluent et sont imprévisibles sur une 30 d’années. Il n’y a pas de solution miracle, et nous sommes tous condamnés à jouer un jeu sans en posséder les cartes. C’est la vie pour certains, la mort pour d’autres…
    Mais le plus grave, c’est cette association privé-public actuelle, qui ne laisse aucune chance aux citoyens. Ce capitalisme de connivence, c’est du communisme pour les milliardaires et du faux libéralisme pour tous les autres… Bon courage, ça swingue méchant et ce n’est qu’un début !

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    • « Mais le plus grave, c’est cette association privé-public actuelle, qui ne laisse aucune chance aux citoyens. Ce capitalisme de connivence, c’est du communisme pour les milliardaires et du faux libéralisme pour tous les autres… Bon courage, ça swingue méchant et ce n’est qu’un début ! »

      En écho à votre propos le marché locatif après avoir été l’objet d’une financiarisation tout azimut au travers d’une première concentration de l’offre via des rachats et la mise en place de système de franchise semble prendre aujourd’hui la voie de l’uberésation via les plate formes électroniques au travers cette fois ci de l’ouverture d’un véritable marché de la sous location visant à concurrencer à la fois les structures hôtelières et les agences immobilières. La réduction des surfaces ainsi obtenues aboutissant à un système de colocation généralisée sensé répondre dans les grandes métropoles à une pénurie de surface et visant à une économie d’échelle quant au montant des redevances locatives exigées pour des surfaces pleines et entières. Mine de rien et sans avoir l’air d’y toucher on assiste bien à une collectivisation de l’habitat ne concernant plus seulement les jeunes en recherche de communautarisation mais aussi les plus vieux victimes de la précarité ambiante. Le tout avec la bénédiction étatique qui y voit là un moindre mal face à la remontée des revendications de type économique. Bien sur cela concerne aussi les propriétaires qui peuvent y voir là un complément de revenu leur permettant d’assumer en partie leur rôle contributif à l’effort national mais qui se voyent en retour en partie délester de la jouissance de leur bien, antichambre de ce qui pourrait bien être là le signe/cygne de leur futur oraison funèbre, expropriation à l’appui dont nous avons eu en France un avant gout avec la taxe sur les logements vacants et l’épée de Damoclès toujours présente et menaçante du loyer fictif.

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      • Un propriétaire est un contribuable c’est acquis, ils nous font les poches et c’est pas fini : loyer fictif, la directive de résolution des crises, proposition d’un prélèvement unique genre isf mais pour tout le monde (fmi) etc … si les taux montent le crash ne sera pas qu’immobilier, actions et obligations suivront…. puis j’avais cru comprendre qu’ils cherchaient l’inflation….. il y a t il un réservoir de valeur un peu protégé pour transmettre le peu qu’on a à nos enfants ?

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        • Je le dis et je le répète le problème de l’immobilier ne viendra pas d’une augmentation des taux qui n’adviendra pas mais comme toujours d’un problème de solvabilité de la demande.Demande à crédit qui de plus s’hypothèque au fur et à mesure du remboursement du crédit, les avances se cumulant au fur et à mesure des mises en gage. Compte tenu de l’interconnectivité financière la transmission d’un krach immobilier mème rampant se transmettra comme en 2009 avant tout au système bancaire qui tient le marché immo à bout de bras. Cela se transmettra il aux autres actifs ? oui d’une manière indirecte parce le système bancaire pour faire face à des créances immobilières de moins en moins honorées se verra contraint de réduire les offres de crédit octroyés pour l’achat d’action, se délestant lui mème d’obligations étatiques et privées devenues trop risquées. Les Banques centrales se verront alors dans l’obligation d’intervenir massivement mais en ciblant leurs interventions, décidant de qui doit vivre et qui doit mourir. C’est pourquoi pour ceux qui auront du cash sera t il bon alors de saisir des opportunités d’achat sur des actions de très grosses multinationales. En ce qui concerne la transmission aux générations je recommande l’or physique dont la valeur est inscrite dans l’inconscient collectif et par là mème touche à l’éternité.

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