B.R.I. (Banque des Règlements Internationaux)

Privé/Public tous unis face au mur de la Dette…Et vogue la galère !!!

Privé/Public tous unis face au mur de la Dette…Et vogue la galère !!!

En Belgique c’est déjà le le retour de l’abominable « boule de neige », tandis que pour les banques retenti déjà l’horrible tic tac de l’immobilier commercial…

PLUS DE DETTE EN SUIVANT :

La dette publique belge a dépassé les 100% du PIB. Très redouté, l’effet « boule de neige » risque de réapparaître.

Sans surprise, la dette publique belge a dépassé au premier trimestre le seuil des 100% du produit intérieur brut. Précisément, avec un montant de près de 343 milliards d’euros, elle s’est élevée à 101,2% du PIB sur les trois premiers mois de l’année, un taux d’endettement que le pays n’avait plus connu depuis 2003.

S’il s’agit seulement d’un seuil symbolique, le fait de l’avoir franchi ne sera sans doute pas sans conséquence sur les marchés financiers, focalisés depuis plusieurs mois sur les dettes souveraines. Par ailleurs, l’ensemble des paramètres susceptibles de provoquer l’effet « boule de neige » se sont dégradés. De quoi effrayer plus d’un investisseur. Pourtant, selon Etienne de Callatay, chief economist à la Banque Degroof, la dette publique ne reste qu’un indicateur « grossier » de la santé des finances publiques, qui ne prend pas en compte d’autres paramètres vitaux de l’économie.

1. Le niveau actuel de la dette loin de son record

Depuis son record de 134% en 1993, le taux d’endettement de la Belgique (dette/PIB) a diminué jusqu’à un peu plus de 84% en 2007. A partir de 1993, la courbe a en effet entamé une descente progressive, sous l’effet de trois paramètres. « Dès 1993, la diminution du taux d’intérêt moyen de la dette publique, le plan global d’austérité (jusqu’en 1998) et certaines mesures comptables, notamment la vente d’immeubles publics et leur mise en location, ont permis au taux d’endettement de la Belgique de diminuer chaque année, jusqu’en 2007 », explique Etienne de Callatay. Pourtant, dès 1999, les autorités ont procédé à un assouplissement de la politique budgétaire, dont les effets n’ont pas été perceptibles dans le taux d’endettement, qui poursuivait sa descente.

Entre 2007 et 2009, la dette publique ne pouvait que remonter, alors que l’État belge est venu au secours de ses institutions financières, via notamment des injections de capital, directement comptabilisées dans le montant de la dette. Avec une croissance à l’arrêt, elle frôlait 97% du PIB l’année dernière.

2. Que représente le seuil des 100% du PIB?

Le fait que notre dette totale dépasse aujourd’hui notre produit intérieur brut est un passage hautement symbolique. D’ailleurs, d’un point de vue analytique, dépasser le seuil des 90% est déjà très mauvais signe pour la plupart des observateurs.

Carmen Reinhart et Kenneth Rogoff : L’explosion de la dette publique freine la croissance économique (cliquez sur le lien)

Ici, le danger provient du fait que, si la population décide de se focaliser désormais sur la dette publique, elle poussera les décideurs politiques à tout faire pour en réduire le montant ainsi que le taux d’endettement du pays, ce qui ne garantit pas d’office que les meilleures décisions seront prises. Selon Etienne de Callatay, « les 100% peuvent générer du tracas, mais ce qui est important, c’est le maintien de l’équilibre inter-générationnel. Si l’on s’aperçoit que le train de vie de nos enfants est voué à diminuer, on ne pourra plus se permettre de transférer une telle charge. Et vu que ce scénario est le plus vraisemblable, nous devrons nous diriger vers une politique d’austérité ».

Le chief economist de la Banque Degroof insiste également sur le fait que la dette publique ne dit pas tout sur la santé budgétaire d’un pays, loin de là. De fait, il n’est absolument pas tenu compte des actifs possédés par l’Etat. Par ailleurs, il ne s’agit que d’une photographie de la situation prise à un moment précis, qui n’intègre pas certains engagements pris par l’Etat, notamment celui de payer pensions et soins de santé à la population.

3. Le risque du retour de l’effet « boule de neige »

L’effet « boule de neige » commence lorsque le montant total de la dette augmente, ce qui fait bondir la charge d’intérêt, qui vient à son tour gonfler la dette initiale. Alors qu’il a disparu depuis les années 90, « il risque aujourd’hui de faire son retour », prévient Etienne de Callatay. En effet, les quatre paramètres qui déclenchent le processus sont actuellement réunis. Après les plans de sauvetage financier, le niveau de la dette a augmenté; la croissance du PIB est quasiment au point mort; les taux d’intérêts sur la dette n’ont pas encore beaucoup augmenté, mais on ne peut pas exclure un rebond de la prime exigée par les investisseurs pour prêter à la Belgique, s’ils estiment que sa situation budgétaire se dégrade. Enfin, le solde primaire (les recettes totales, diminuées des charges totales, à l’exclusion des charges d’intérêt) se contracte progressivement.

4. Quelles conséquences pour les marchés financiers?

Les marchés financiers peuvent s’effrayer rapidement face à un indicateur qui a l’apparence d’une mauvaise nouvelle. Avec le risque de la prophétie auto-réalisatrice: si les investisseurs estiment qu’un certain niveau d’endettement n’est pas viable pour les finances publiques, la prime de risque exigée pour prêter à l’État bondira. Il pourrait dès lors éprouver des difficultés à se financer, ce qui risque de provoquer un certain chaos au sein des marchés financiers, et pas seulement au niveau national. Pour rappel, on estime à 60% la proportion de la dette belge détenue par des investisseurs étrangers. Et même si elle était détenue en majorité en Belgique, cela n’atténuerait pas le risque de panique sur la dette belge: selon de Callatay, « les investisseurs belges ne sont pas des patriotes spontanés ». Ils placeront leur argent là où ils estiment qu’il y sera en sécurité.

source echo juil10

EN COMPLEMENTS : Comment payer les promesses électorales? L’exemple belge (cliquez sur le lien)

Trappe à Dettes : Un match Belgique-Grèce ( cliquez sur le lien) 

L’immobilier commercial : une bombe à retardement

La Banque des règlements internationaux (BRI), « la banque centrale des banques centrales », a tiré le signal d’alarme, dans son rapport annuel publié fin juin, sur l’endettement des investisseurs dans l’immobilier non résidentiel.

Système bancaire Européen : effet caniculaire garanti/ La santé des banques aux rayons X/Test ADN en vue (cliquez sur le lien)

Ces trois prochaines années arrivent en effet à échéance des milliards de dollars, de livres ou d’euros de crédits que les propriétaires de bureaux, commerces, entrepôts et hôtels ont massivement souscrits entre 2005 et 2007, soit au pic des prix, et qu’ils ne pourront pas honorer

Jean Pierre Petit : Où va l’immobilier US (III) (cliquez sur le lien)

« C’est ce que nous appelons « le mur de la dette », c’est-à-dire une concentration exceptionnelle de prêts arrivant à terme en même temps, que les emprunteurs auront du mal à rembourser et les banques à refinancer, en raison des exigences accrues en fonds propres et des nouvelles règles prudentielles« , explique Bertrand Carrez, consultant d’Athema, conseil en financement immobilier.

Ce « mur de la dette » trouve ses fondations dans les années 2005 à 2007, lorsque l’appétit des investisseurs et le crédit facile faisaient inconsidérément monter le prix de l’immobilier commercial, avec des achats financés jusqu’à 80 % ou 90 % par l’emprunt. Les risques ont été amplifiés par des techniques bancaires comme la titrisation massive des crédits hypothécaires via les fameux commercial mortgage-backed securities (CMBS) à l’origine de la crise financière de 2008, et par le recours à des « crédits bullet » : il s’agit de formules sans amortissement, dont l’emprunteur ne verse, en cours de prêt, que les intérêts, et rembourse le capital à son échéance, en général grâce à la vente de l’immeuble.

Aux Etats-Unis, Steve Renna, président de la National Association of Real Estate Investment Managers (Nareim), évalue à 800 milliards de dollars (636,7 milliards d’euros) le montant des crédits arrivant à échéance au cours des deux prochaines années, dont la moitié de créances douteuses. En 2008 et 2009, la valeur des immeubles a chuté de 30 % à 50 %, « une dépréciation excessive, qui sera peut-être ramenée, en 2010, à 25 % ou 35 % pour les immeubles de bonne catégorie », tempère M. Renna. Les banques ont déjà enregistré, au premier trimestre, un taux de 10 % d’impayés des CMBS, contre 2 % à 3 % un an plus tôt.

Pour l’Europe, le cabinet CB Richard Ellis estime, dans une étude parue en avril, que 207 des 970 milliards d’euros d’encours de prêts immobiliers, à fin 2009, sont adossés à des immeubles de mauvaise qualité, financés en outre avec un fort endettement, et rencontrent déjà de grandes difficultés de remboursement. Le cabinet DTZ a, lui, calculé que 482 milliards d’euros de prêts, en Europe, devront être renégociés au cours des deux prochaines années, obligeant les banques à trouver de nouveaux capitaux à hauteur de 115 à 156 milliards d’euros entre 2010 et 2011.

Les pays d’Europe les plus touchés sont le Royaume-Uni (22 % de la dette et 36 % des besoins de refinancement), l’Espagne (respectivement 16 % et 20 %), la France (13 % et 11 % des besoins, soit environ 13 milliards d’euros) et l’Allemagne (14 % et 8 %). Des pays de taille plus modeste, comme l’Irlande, le Portugal, la Roumanie, la Hongrie, sont certes moins endettés en valeur absolue mais cependant très exposés, en particulier aux problèmes d’impayés, de créances douteuses et de ventes forcées. L’agence Standard & Poor’s, qui note entre autres la qualité des prêts titrisés, relève qu’au Royaume-Uni 9 % d’entre eux sont d’ores et déjà défaillants.

De tels impayés peuvent être soldés de deux façons.

 Les propriétaires vendent leurs immeubles aujourd’hui, en acceptant de casser les prix, et trouveront des acheteurs parmi les chasseurs de bonnes affaires qui disposent de cash, comme les fonds souverains de Singapour, du Qatar et des familles fortunées. C’est ce qui explique la frénésie d’achat des Qataris à Londres.

Une autre voie est de restructurer ces dettes avec les mêmes banques ou d’autres, de les rallonger ou de les revendre. C’est ce qu’a fait le fonds canadien Tahiti, qui avait acquis 61 hôtels gérés par Intercontinental en 2005 : la dette de 461 millions de livres (557 millions d’euros) a été rachetée par le fonds souverain de Singapour GIC.

« En France, nous nous attendions à des ventes précipitées, mais le marché est, pour l’instant, anormalement calme, observe Antonia Raccat, avocate chez Lefèvre Pelletier & Associés. Banquiers et prêteurs ont préféré renégocier discrètement les conditions des crédits plutôt que de brader les immeubles, quitte à ce que les banques relèvent leurs taux d’intérêt et exigent des garanties supplémentaires. »

Quelques conflits entre prêteurs et emprunteurs ont pourtant échoué devant les tribunaux : la tour Cœur Défense dans le quartier d’affaires parisien, qui appartenait à la banque Lehman Brothers, aujourd’hui disparue ; le fonds anglais Mansford, qui a acheté onze plates-formes logistiques pour 65 millions d’euros et ne peut rembourser la Royal Bank of Scotland ; la foncière Orco, placée sous sauvegarde…

D’autres établissements songent à créer leur structure de défaisance (bad bank) pour gérer ces crédits pourris. C’est le cas, en Allemagne, de la banque Pfandbriefbank, nouveau nom d’Hypo Real Estate, après son sauvetage en catastrophe par l’Etat en 2008. En Espagne, les banques regroupent leurs prêts douteux dans la bad bank baptisée Ahorro Corporacion Soluciones Inmobiliarias.

« Les banques déjà sauvées une fois et qui ne peuvent pas afficher de nouvelles pertes ont, pour le moment, acheté du temps, en repoussant les échéances à des jours meilleurs, lorsque les prix remonteront », analyse M. Carrez. Mais cette perspective est loin d’être certaine. 

Isabelle Rey-Lefebvre LE MONDE | 03.07.10  

Banques pertes et profits 2009, combien en 2010 ?

EN COMPLEMENT INDISPENSABLE : L’immobilier commercial américain : une bombe à retardement !!!! (cliquez sur le lien)

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