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Immo US :L’avenir de Fannie et Freddie toujours en point d’interrogation

Immo US :L’avenir de Fannie et Freddie toujours en point d’interrogation

Il reste quelque cinq mois au gouvernement américain pour présenter un projet de loi qui déterminera l’avenir des deux organismes de refinancement hypothécaire Fannie et Freddie. La question a prudemment été repoussée après les élections législatives de mi-mandat…

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Le gouvernement américain a semblé toujours chercher désespérément des idées mardi sur l’avenir de son coûteux système public de financement des achats immobiliers, et en particulier de ses deux géants Fannie Mae et Freddie Mac, lors d’une conférence à Washington.

« Réparer ce système est l’un des problèmes de politique économique les plus importants et les plus compliqués auxquels est confronté notre pays », a déclaré le secrétaire au Trésor, Timothy Geithner, dans un discours ouvrant cette conférence dans les murs de son ministère à Washington.

Il reste quelque cinq mois au gouvernement pour présenter, comme il s’y est engagé en juillet, un projet de loi qui déterminera l’avenir des deux organismes de refinancement hypothécaire Fannie et Freddie. La question a prudemment été repoussée après les élections législatives prévues à mi-mandat pour le président Barack Obama, en novembre.

La seule certitude, c’est qu’il n’y aura pas de retour au modèle d’avant la crise.

« Nous ne soutiendrons pas l’idée que Fannie et Freddie reviennent au rôle qu’ils jouaient avant la mise sous tutelle, où ils se battaient pour prendre des parts de marché à leurs concurrents privés, tout en bénéficiant du privilège du soutien de l’Etat », a indiqué M. Geithner.

Ces deux groupes ont fait le bonheur de leurs actionnaires (privés) à l’époque de la bulle spéculative de l’immobilier. Quand elle a éclaté en 2007, l’édifice sur lequel ils reposaient s’est effondré.

Ils ont été renfloués à hauteur de 148 milliards de dollars par l’Etat fédéral. Aujourd’hui, grâce à une ligne de crédit illimitée auprès du Trésor, Fannie et Freddie portent quasi à eux seuls l’ensemble du marché des nouveaux prêts immobiliers.

Ce marché reste largement déprimé, souffrant encore des excès de la construction entre 2004 et 2007. Selon des chiffres publiés mardi par le département du Commerce, il n’y avait jamais eu aussi peu, depuis quarante ans que ces statistiques sont tenues, de logements en construction aux Etats-Unis: 457.000 fin juillet, pour un pays de 300 millions d’habitants.

Ni les taux d’intérêt historiquement faibles offerts aux emprunteurs, ni les prix bas ne suffisent à attirer les acheteurs.

M. Geithner a joué mardi un rôle inhabituel pour l’homme qui tient les finances publiques: c’est lui qui posait les questions. Il a animé d’un débat policé entre trois chercheurs, deux financiers (de Bank of America et du fonds obligataire Pimco) et le président d’une association de défense des villes et quartiers défavorisés (National Urban League).

Le consensus s’est établi autour d’une idée simple: « le marché immobilier est trop subventionné » selon les termes de l’économiste de Moody’s, Mark Zandi, et c’est au privé de reprendre peu à peu la main. Le rôle du financement ou de la garantie par les fonds publics ne devrait être prépondérant que dans des secteurs comme l’accession à la propriété des ménages les plus défavorisés, l’habitat social ou le logement étudiant.

Une autre certitude, c’est que l’Etat sera à l’avenir un régulateur beaucoup plus attentif de la finance.

L’idée semble si durablement installée dans les esprits qu’elle a même été défendue par le représentant du cercle de réflexion ultralibéral American Entreprise Institute, Alex Pollock.

« Merci beaucoup. Vous avez été constructifs, vous avez été sensés, vous êtes venus avec de solides convictions », a salué le secrétaire au Trésor à l’issue de ce débat.

Fannie et Freddie causeront de lourdes pertes

La politique récente des géants américains du refinancement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac de rendre aux prêteurs initiaux des prêts immobiliers à problème devrait causer de lourdes pertes pour les banques du pays, a affirmé mercredi l’agence de notation Fitch.

Dans une étude, Fitch a estimé entre 17 et 27 milliards de dollars les pertes menaçant les quatre plus grands prêteurs immobiliers du pays (JPMorgan, Citigroup, Bank of America et Wells Fargo) dans les cas «les plus probables».

Fitch a imaginé une hypothèse «moins probable» où les pertes des quatre banques grimperaient à environ 42 milliards de dollars.

«Pour mettre ces chiffres en perspective», Fitch a rappelé que les quatre banques totalisaient un bénéfice net annuel de 54 milliards de dollars, et des fonds propres corporels de 391 milliards de dollars.

Fannie Mae et Freddie Mac, sous tutelle publique, font aujourd’hui la chasse aux prêts dont ils estiment que les problèmes sont imputables à des manquements dans l’examen des garanties financières de l’emprunteur.

Quand ils détectent un dossier mal ficelé, ils contraignent la banque prêteuse à racheter le prêt, afin d’assainir leur portefeuille. Ces dossiers où manquent des pièces essentielles pour prouver les revenus des emprunteurs ont été monnaie courante aux Etats-Unis lors des années de bulle spéculative dans l’immobilier, particulièrement en 2006.

Selon Fitch, Fannie Mae et Freddie Mac ont jusque-là demandé le rachat de 10,7 milliards de dollars de prêts, un total qui pourrait monter jusqu’à 180 milliards.

source afp aout10

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