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Le refuge immobilier est à relativiser
Une recherche d’UBS souligne la faible efficacité des investissements dans la pierre
Lors de la présentation de cette étude aux médias, mercredi à Zurich, UBS a en outre mis l’accent sur un examen très critique de l’argument de la valeur refuge de l’immobilier. Responsable mondial de la recherche immobilière du Wealth Management de UBS, Claudio Saputelli a même développé huit arguments clés dans ce sens. Alors que les particuliers font encore grimper les prix actuellement sur le marché du logement et des maisons locatives dégageant des rendements trop bas pour rentabiliser les prix élevés actuellement demandés.
Car l’afflux de capitaux sur le marché du logement en Suisse ne se dément pas. Et l’immobilier rassure d’autant plus en périodes de tumultes. Cette réputation de la pierre comme placement sûr est pourtant usurpée. L’immobilier a servi de détonateur aux six dernières grandes crises bancaires du monde industrialisé – dans les années 70 en Espagne, les années 80 en Norvège, les années 90 en Suède, en Finlande, au Japon et même en Suisse. Et actuellement encore aux Etats-Unis.
C’est que le risque augmente avec la taille du marché. Or en 2010 cette classe d’actifs représentait près de 42% du patrimoine des ménages en Suisse – de loin la catégorie de loin la plus importante – contre 6,4% seulement pour les actions et 3,5% pour les obligations. D’autant qu’au cours des sept dernières années, la valorisation de l’immobilier en propriété privée a gonflé de 40% à plus de 1400 milliards de francs. Des chiffres qui illustrent à l’envi le risque systémique que recèle cette classe d’actifs et l’impact énorme des fluctuation des prix du logement sur la situation patrimoniale des ménages.
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Mais Claudio Sputelli souligne aussi l’inefficacité de l’immobilier d’habitation comme investissement. Compte tenu des motivations disparates qui incitent les particuliers à acheter. Aux Etats-Unis, essentiellement – selon une enquête de Fannie Mae – pour assurer un cadre de développement sûr à ses enfants ainsi qu’un meilleur contrôle de son espace d’habitation.
En Chine, sans appartement, il serait très difficile à un homme de se marier compte tenu du déséquilibre hommes/femmes de 163,5/100 dans nombres de régions du pays. La question centrale dès lors revient à définir si l’achat d’un logement correspond à celle d’un bien de consommation ou d’un bien d’investissement. Dans le premier cas, une hausse des prix induit une baisse de la demande. Dans le second cas, c’est le contraire: une hausse des prix alimente une demande spéculative.
L’immobilier contribue en outre à influencer fortement l’évolution de l’économie en démultipliant l’impact de la politique monétaire. Si un institut d’émission suit une politique expansive, c’est souvent le marché immobilier qui absorbe les nouvelles liquidités Et une baisse des taux d’intérêt stimule la demande. En revanche, dans le cas d’une politique monétaire restrictive, les effets – de richesse notamment – se retournent contre la croissance.
La différence peut être considérable entre la croissance économique moyenne dans les années qui précèdent et celles qui suivent l’éclatement d’une bulle immobilière (3 points de pourcentage en Suisse dans les années 90). Les grandes crises bancaires du monde industrialisé ont d’ailleurs toutes trouvé leur cause dans des déséquilibres immobiliers. L’absence de possibilité d’investir en misant sur une baisse des prix est une autre lacune de ce marché qui ne permet pas de corriger facilement des prix surévalués selon le spécialiste. Sauf pour des véhicules cotés bien sûr. Ni de se couvrir contre une chute des prix. Ce sont la quatre des huit facteurs énumérés pour relativiser la fonction de valeur refuge de l’immobilier.
Et si les données de base de l’immobilier d’habitation en Suisse sont pour l’instant jugées solides par les spécialistes de UBS, ceux-ci ne manquent pas de souligner que des déséquilibres sont apparus dans la confiance générale : en cinq ans seulement, les prix des appartements en propriété ont en moyenne augmenté de 35% à travers le pays, et même de 70% dans l’arc lémanique. Pour 2012, les spécialistes de la grande banque n’en tablent pas moins, malgré la mauvaise conjoncture, sur une poursuite de la hausse, mais ralentie à 4% en Suisse pour les logements en propriété et à 3,5% pour les maisons individuelles. Alors que les loyers devaient augmenter en moyenne que de 1,5% dans le locatif (en cas de changement de locataires) et de 0,5% dans les bureaux. Un recul de 2% des loyers proposés étant même attendu pour les surfaces de ventes commerciales.
Piotr Kaczor zurich/Agefi janv12
Catégories :Agefi Suisse, Behaviorisme et Finance Comportementale, Immobilier, Suisse
S’il est vrai que l’immobilier n’est pas la panacée, il est quand même pas mal moins risqué que la Bourse
SOUS TOUTES SES FORMES. Je puis citer l’exemple d’une connaissance (et elle n’est pas la seule)
QUI A PERDU 75% de ses économies et ce JUSTE AVEC DES BLUE « CHIPS » (sic) et tout ça,
en moins de 10 ans. Même aux USA « l’immobile lié » n’a pas réussi une telle « performance » !
Mais avec l’action UBS et ses « spécialistes » aux commandes, on DÉPASSE CES PERTES LÀ !
C’est devenu du « mobile délié » quoi ! Entre guillemets et guillotine, mon coeur balance. lol
@Antoine Clark :
Un portif sérieux de « blue ships » ne peut pas perdre 90% .
Sauf si on joue au plus malin en « tradant » comme un pied !
La pire des SICAVs ne perd pas çà .
Le danger de l’immobilier tient du levier ( proche de dix en général mais infini dans le cas « subprime » !).Le même danger existe évidemment avec la bourse si levier fort…
Quelqu’un qui achète un logement, même cher, ne se ruine pas si il ne spécule pas ,il peut le payer, il le loue ou y vit .De plus, si il l’achète comptant, sont risque est quasi nul (sauf escroquerie ).
De même , quelqu’un qui investi en bourse régulièrement, sans levier, il ne se ruine pas non plus.J’affirme même que sur dix ou vingt ans, avec un portif 50/50 obligations/actions, on reste gagnant de quelques 3%…5% brut après ces années calamiteuses.
Bourse/immobilier :
Les rendements se valent, les risques se valent.Le sentiment de sécurité de l’immobilier ne tient que du fait que la bourse montre les prix quotidiennement, alors que pour sa maison, on ne vois le prix que lors de l’expertise ou la vente …
Le seul avantage de l’immobilier se verrait en cas d’hyperinflation.Mais si on s’est endetté et que ses revenus baissent, ont est ruiné , quelque soient les cas de figures !
Encore un détail, mais quel détail !
Tant qu’on a pas payé la dernière traite de sa maison, elle appartient à la banque !
Qq chiffres, illustrant le portefeuille en question sur 10 années :
AXA : 35 – 12
GDF : 45 – 20
BNP : 90 – 30
Lafarge : 140 – 30
France
telecom : 40 – 11
Veolia : 70 – 8
Alcatel : 16 – 1.5
Sté Gén : 140 – 18
Quand à nos « amis » de UBS leur cours à « évolué » (sic) de 70 à 10. Le Crédit Suisse 95 – 22. Holcim (concurrent de Lafarge) 125 à 54
Je n’ai pas connaissance de pareille déconfiture en immobilier. Et là JE NE PARLE PAS DES FAILLITES D’ENTREPRISES;
type Nortel (de $ 200 à 0.67 à … 0) ou tant d’autres dans le truste même cas.
je pense que la personne devrait vite vendre axa,bnp et la générale:a ce cours ça vaut le coup,tout le monde sait que ces sociétés sont en faillite
Il faut varier d’avantage ! Dix actions et en plus dans le même pays est dangereux !
A réserver aux investisseurs actifs qui limitent leurs pertes.Le buy ‘n hold sur une poignée d’actions peut être fatal…
Il faut également avoir des obligations, et là non plus jamais toutes d’un même pays !
Une déconfiture pareille dans l’immobilier : votre maison qui prend feu !
Une déconfiture pareille dans l’immobilier : les investisseurs aux USA, à Bareïn et dans d’autres pays à gros « boom » en 2008 ! (un chantier abandonné çà vaut zéro, une maison squatée et ravagée çà vaut …1000 dollars US )
Une maison c’est encore pire qu’une dizaine d’actions : tout votre patrimoine concentré sur 400m^3.
Encore une fois, on achète en général l’immobilier à crédit, avec un fort levier.Une baisse de 20…30% peut vous ruiner si vous devez vendre au mauvais moment …
Les riches ne sont pas fous : ils diversifient au maximum.Un porte-feuille contenant plusieurs dizaines d’actions ou plusieur fonds réparties dans divers pays et dans divers secteurs.Des obligations d’états, d’entreprises, en euro, en dollard …Un peu d’or.Des immeubles dans diverses villes, dans divers pays, de l’immobiler « papier »…
Pour revenir à la bourse, regardez l’indice MSCI monde.Cà a chuté en 2008, de beaucoup.Mais un portif 50/50 ré-équilibré une fois par an a récupéré sa valeur de 2007 après un creux de 25% !
En général, après une grosse déconfiture, et y a une période faste.Il faut garder des cacaouettes pour le retour des beaux jours.Cà peut être long, très long (10..20 ans).Mais çà revient.Sauf à croire que la fin du monde arrive en décembre de cette année.Ce que je viens d’écrire a été vrai pour 1914, 1929, 1940, 1971, ….
Il faut considérer son portif comme le patrimoine (même modeste ! ) de sa famille qui peut servir après soi, comme pour sa maison.
C’est EXACTEMENT ce que je lui ai dit et elle a vendu AXA HIER …. à 12.25. C’est toujours mieux que sous les 10 !
BNP et la Générale elle espère encore …. la nationalisation peut-être ? Dame avec F.H ça s’pourrait bien ?
Au moins AXA est dégagé. Pfiouuuu ! Quelle débandade !!!
pour bnp et generale elle peut essayer de vendre au moment du deuxiéme pret bce aux banques,fin février si ça tient jusque la!