Extraits du discours important de Thomas Jordan, membre du directoire de la BNS, prononcé hier à Zurich lors du congrès immobilier. 

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 D’étroites interactions existent entre l’immobilier, les hypothèques et la politique monétaire. L’octroi d’hypothèques et l’évolution des prix immobiliers constituent un canal de transmission important pour la politique monétaire. Une baisse des taux directeurs de la banque centrale conduit par exemple à une diminution des taux hypothécaires. En réduisant les charges des entreprises et des ménages, elle a un effet expansif sur l’évolution de l’économie. Des taux hypothécaires plus bas soutiennent en même temps la demande immobilière et ont un impact positif sur le marché immobilier, stimulant à son tour la demande de biens. D’autre part, l’immobilier représente un indicateur important pour la politique monétaire, notamment pour prédire l’évolution conjoncturelle et l’inflation, ainsi que pour la reconnaissance de dysfonctionnements. Ce marché joue aussi un rôle considérable dans la stabilité financière. L’octroi d’hypothèques fait partie des activités bancaires majeures, et les valeurs immobilières représentent des garanties importantes au sein du système financier. Une chute des prix immobiliers peut ainsi mettre en danger la stabilité du système financier. Pour ces raisons, la politique monétaire tient indirectement compte des évolutions sur les marchés immobiliers. Dans certains pays, en particulier aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, l’immobilier a connu un essor de longue durée, soutenu par l’accès facilité aux hypothèques, augmentant les risques. Le renversement de tendance des prix immobiliers aux Etats-Unis en 2007 a conduit à la crise financière mondiale. Une grande partie des hypothèques a été titrisée et vendue à des banques américaines, européennes et asiatiques. La chute des prix immobiliers a provoqué une forte diminution des prix des hypothèques titrisées. Elles ont causé des pertes si menaçantes pour les banques qu’elles ont été qualifiées de «toxiques». La crise financière a également provoqué une grave récession de l’économie mondiale. Contrairement aux Etats-Unis, le marché hypothécaire et immobilier suisse est resté stable.

Depuis le début du nouveau millénaire, les prêts hypothécaires n’ont augmenté que de manière modeste (environ 4% par an), et les prix immobiliers ont connu une évolution fondamentalement saine.

La crise financière a tout de même touché la Suisse. Premièrement, les grandes banques suisses, tout particulièrement UBS, ont subi de pertes élevées en raison de leur activité dans la banque d’affaires, qui se sont répercutées sur la stabilité financière. Deuxièmement, la chute de la demande mondiale a mené la Suisse, en tant que petite économie mondiale ouverte, dans une grave récession comportant des risques de déflation. La BNS a pris des mesures tant pour maintenir la stabilité financière que pour soutenir la conjoncture et éviter la déflation. Elle a créé le fonds de stabilité financière (StabFund) et a joué un rôle d’intermédiaire pour les opérations sur lettres de gage Limmat destinées au refinancement des grandes banques. Le StabFund et la recapitalisation d’UBS ont formé la base pour le maintien de la stabilité du système financier suisse. Il s’est avéré que le transfert d’actifs illiquides d’UBS au StabFund était nécessaire et effectif, permettant de stabiliser la situation d’UBS. Mais malgré la reprise de certains marchés de titrisations au cours des derniers mois, un nombre important de risques subsiste.

Les opérations sur lettres de gage Limmat ont été mis en place en raison des difficultés de refinancement des grandes banques et des afflux d’argent importants qu’ont enregistré d’autres banques suisses au cours de la crise financière. Par rapport aux obligations conventionnelles, les lettres de gage disposent d’une garantie supplémentaire sous forme d’hypothèques. Dans le cadre des opérations Limmat, la banque de lettres de gage a accordé des prêts sur lettres de gage aux grandes banques, placés ensuite non pas publiquement, mais de manière privée auprès de banques suisses. Elles ont permis aux grandes banques de se refinancer conformément au marché, à des conditions adéquates. Les caractéristiques conservatrices de cet instrument financier ont satisfait la conscience du risque plus élevée des banques prêteuses, atténuant ainsi leurs problèmes de placement. Entre fin 2008 et l’été 2009, cinq transactions de ce genre ont été effectuées.

Le marché hypothécaire et immobilier suisse a également été très important pour les mesures de la BNS pour soutenir la conjoncture. En plus de l’allègement des charges budgétaires, le bas niveau des taux a évité une chute de l’activité de construction et des prix immobiliers. Par ce biais, les baisses de taux de la BNS ont pu déployer un effet fortement expansif sur l’économie suisse. Ce printemps, la BNS a toutefois dû augmenter encore le degré expansif de sa politique monétaire. Elle a racheté des obligations d’entreprises, avec l’objectif d’une baisse des primes de risque sur le marché suisse des capitaux, et également des lettres de gage (mais pas de titres Limmat). En améliorant la liquidité du marché suisse des prêts, les lettres de gage contribuent à donner plus de poids au marché suisse des capitaux.

La BNS est consciente des risques à moyen terme pour la stabilité financière que recèle le bas niveau historique des taux. Les phases de taux d’intérêt bas constituent – l’expérience le montre – un terrain favorable pour des excès sur les marchés des hypothèques et de l’immobilier. Dans le contexte actuel, il faut donc veiller à ne pas répéter les fautes commises à la fin des années 1980. Il faut poursuivre sur la voie d’une croissance raisonnable du crédit, plaçant la vigilance au centre de l’octroi de crédits. Les limites d’avance maximales doivent toujours être respectées, en tenant compte du montant du crédit, mais aussi de l’évaluation des objets immobiliers, qui doit être effectuée de manière prudente et réaliste. Deuxièmement, un examen précis des risques de crédit est capital. Et finalement, il faut s’assurer que les paiements d’intérêts restent supportables, même en cas de hausse de taux…..

EN COMPLEMENT INDISPENSABLE : Jean Pierre Petit : Pourquoi l’Occident favorise-t-il autant l’immobilier résidentiel ? (cliquez sur le lien)