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Immobilier locatif France/Scellier 2011 : les clés de la nouvelle réduction

Immobilier locatif France/Scellier 2011 : les clés de la nouvelle réduction

 

L’investissement locatif Scellier est au nombre des niches fiscales rabotées. Il fait, en outre, l’objet d’adaptations qui pourraient en diminuer l’attrait.

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L’investissement Scellier a plutôt tenu ses promesses : il aura permis en 2009 selon le gouvernement la construction de 65.000 logements. Il faut dire que l’avantage fiscal prévu est assez convaincant : la réduction d’impôt Scellier est calculée sur le prix de revient du logement (prix d’achat éventuellement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation), ce prix étant retenu dans la limite de 300.000 euros. Les dernières évolutions législatives et réglementaires pourraient toutefois rendre le dispositif moins attractif.

Le Scellier : une réduction d’impôt qui prend en compte le critère BBC

Le taux de la réduction d’impôt Scellier est actuellement fixé à 25% pour les logements acquis ou construits en 2010. A compter de 2011, ce taux varie selon que le logement respecte ou non la norme dite BBC (bâtiment basse consommation), dont un décret doit encore préciser les critères techniques. Dans le cas où le logement respecte la norme, le taux de la réduction est maintenu à 25% si le logement est acquis ou construit en 2011 et ramené à 20% s’il est acquis ou construit en 2012. Dans le cas où le logement ne respecte pas la norme, le taux de la réduction est ramené à 15% si le logement est acquis ou construit en 2011 et à 10% s’il est acquis ou construit en 2012. Les taux sont plus importants pour les investissements réalisés outre-mer.

La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Si, pour une année d’imposition donnée, la réduction d’impôt dépasse l’impôt dû par le contribuable, l’excédent de réduction peut être reporté et déduit sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement, à condition toutefois que la location soit toujours en cours (ce qui peut conduire le propriétaire à devoir maintenir en location au-delà du délai obligatoire de 9 ans).

Des loyers plafonnés

Contrainte supplémentaire pour le Scellier : les loyers sont plafonnés. Et c’est justement ce plafonnement qui fait l’objet de la réforme applicable à compter de 2011.

Actuellement, les plafonds de loyers par m2 et par an à respecter (hors « Scellier outre-mer » et « Scellier intermédiaire ») sont fixés suivant trois zones : zone A (Paris, Côte d’Azur, Genevois français) : 21,72 euros ; zone B1 (agglomération de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Corse et îles, pourtour de la Côte d’Azur, agglomérations « chères ») : 15,10 euros ; zone B2 (autres agglomérations de plus de 50.000 hab., autres zones frontalières ou littorales « chères ») : 12,35 euros.

A noter encore qu’il existe aussi un dispositif dit « Scellier intermédiaire » qui ouvre droit à une déduction supplémentaire de 30% et, au-delà de la période minimale de 9 ans, à une réduction d’impôt annuelle égale à 2% du prix du logement. La contrepartie de ces avantages complémentaires étant des loyers plafonds plus bas et, surtout, le respect de conditions de ressources pour le locataire.

La nouvelle donne de 2011 : nouveau zonage et baisse des plafonds

Le gouvernement considère aujourd’hui que ces plafonds de loyers ne sont pas réalistes au regard des conditions de marchés ; trop élevés, ils créent, auprès des investisseurs, l’illusion d’un revenu locatif surévalué et renforce ainsi le risque de constructions inadaptées à la demande, les propriétaires ne trouvant pas de locataires.

Deux correctifs sont donc apportés au Scellier : d’une part un nouveau zonage avec la création d’une zone A bis qui comprend Paris et 29 communes adjacentes ; d’autre part une baisse des plafonds. Ainsi, les plafonds de loyers par m2 (hors « scellier outre-mer » et « scellier intermédiaire ») seront les suivants : zone A bis : 21,70 euros ; zone A : 16,10 euros ; zone B1 : 13 euros ; zone B2 : 10,60 euros.

Ces nouveaux plafonds s’appliquent aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l’acte authentique devant notaire), et à ceux dont la demande de permis de construite a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s’agissant de logements que le contribuable fait construire.

Conseil : soyez vigilants dans votre recherche de logements !

En résumé, pour les logements 2011, les loyers maximum autorisés en Scellier sont en baisse de 26% (zone A) à 14% (zones B1 et B2), seules Paris et la petite couronne (zone A bis) échappant à cette réduction. En outre, le taux de la réduction d’impôt diminue de 25 à 15% en cas de non-respect de la norme BBC et le « rabot » de 10% s’appliquera, de sorte que l’avantage final sera une réduction de 13% (ou 22% si la norme est respectée) sur un prix du logement plafonné à 270.000 euros.

Les investisseurs potentiels devront donc être encore plus vigilants dans leurs recherches de logements en vue d’un Scellier. Le critère premier doit être la qualité intrinsèque du bien et la demande locative environnante. Les plafonds légaux, même affinés, sont des indicateurs incertains : mieux vaut faire sa propre enquête sur les loyers que l’on peut espérer retirer de tel ou tel bien.

Source tpv nov10

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