Douce France

A l’exemple de la Belgique l’immobilier n’est pas un placement miracle!

L’immobilier n’est pas un placement miracle!

Pour Roland Gillet, la brique n’est pas un investissement attractif pour le moment.

Non, l’immobilier n’est pas toujours un placement sans risque, la couverture idéale contre l’inflation ou l’épargne pension optimale. Entre prix et valeur, mensualités des prêts et loyers, droit à un logement décent et droit à la propriété, il y a souvent confusion… Roland Gillet, professeur de finances à la Sorbonne et à l’ULB et expert reconnu au niveau international, a bousculé quelques idées reçues lors d’une conférence organisée  par le pôle banque privée de CBC.

Son objectif: mettre en garde les particuliers contre les risques d’indigestion de la brique. Entretien.

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Contrairement à l’Espagne ou l’Irlande, par exemple, les prix de l’immobilier ont très peu corrigé en Belgique pendant la crise. Un signe que le marché n’est pas surévalué?

Ce n’est pas parce qu’on regarde l’évolution des prix qu’on a une idée de la valeur des biens immobiliers. Or, on ne parle de valeur que si on se place dans une logique d’investissement. L’analyse est différente si on considère le bien immobilier comme un bien de consommation: il s’agit alors d’une dépense de logement et la référence à sa valeur peut ne pas être déterminante.

Vous estimez que les prix de l’immobilier en Belgique sont surévalués?

La surévaluation apparaît en moyenne de l’ordre de 20%, si on se réfère notamment aux estimations du Fonds Monétaire International, de l’OCDE ou encore plus récemment « The Economist ».

Le Belge a une brique dans le ventre et accepte sans doute un surcoût pour devenir propriétaire. Cette surévaluation s’explique en partie aussi par les incitants fiscaux qui facilitent l’accès à la propriété. Cependant, si l’incitant fiscal aide les gens à devenir propriétaire en s’endettant plutôt que d’être locataire, cela n’est véritablement défendable que si les prix ne sont pas sensiblement surévalués!

L’achat d’un bien immobilier est pour de nombreuses personnes une sorte d’épargne pension. Ce n’est pas un bon calcul?

Si on paie une maison trop cher au départ sans même prendre en compte les droits d’enregistrement et autres frais de notaire qui représentent plus d’environ 15%, il s’agit au bout du compte d’une épargne, certes forcée, mais dans un actif peu attractif en termes d’investissement.

C’est comme si on incitait fiscalement les gens à acheter des actions à un moment où elles apparaissent surévaluées.

Un placement dans l’immobilier est pourtant considéré comme un rempart contre l’inflation. Ce n’est pas vrai?

Comme cela est vrai également pour d’autres actifs. Ainsi, on pourrait accorder un avantage fiscal aux locataires (et pas seulement aux propriétaires) à condition que cet avantage soit investi dans un fonds diversifié, fonction de leurs profils de risque. On pourrait alors imaginer la constitution d’un nouveau pilier d’épargne pension permettant en outre de rééquilibrer le choix entre l’achat et la location.

Un placement dans l’immobilier n’est pas sans risque?

Bien sûr que non quand on sait que les fluctuations des prix peuvent atteindre plus de 10% par an, et évidemment pas toujours dans le sens de la hausse! Et si on veut absolument investir son épargne pension dans l’immobilier, on peut également y réfléchir en prenant en compte d’autres pistes alternatives telles notamment les sicafis. Au vu des prix actuels, le rendement locatif net apparaît souvent trop faible, les prix ayant progressé beaucoup plus vite que les loyers réels durant ces 25 dernières années. En France, par exemple, les prix ont doublé alors que les loyers n’ont crû que de 30%!

En outre, on observe souvent une comparaison erronée entre les loyers et les mensualités d’un prêt hypothécaire: on croit que si la mensualité est inférieure au loyer, on fait nécessairement une bonne affaire. C’est évidemment faux! Ce calcul ne prend pas en compte les fonds propres investis! (N.D.L.R. la part empruntée étant de l’ordre de 70% en moyenne du prix de vente du bien). Sans compter les frais liés aux droits d’enregistrement, supposés perdus.

Au regard de ces prix qui semblent surévalués, y a-t-il un risque de correction du marché de l’immobilier en Belgique?

Il y a toujours un risque en pareille situation. Le stock de biens immobiliers à vendre apparaît encore également important pour le moment, même si les transactions semblent reprendre et que ce stock est variable d’une région à l’autre. En outre, qui n’a pas entendu au moins une fois le conseil suivant s’il a envisagé de vendre un immeuble ces deux dernières années « Ne vendez pas maintenant: ça ne peut que remonter. » En raisonnant de la sorte, avec des prix qui apparaissent déjà fort élevés, on peut à tout le moins espérer qu’une éventuelle inflation généralisée se répercutera également sur l’immobilier.

Plus fondamentalement, pour les plus démunis, on confond régulièrement droit à un logement décent et droit à la propriété.

Les gens achètent souvent dès le départ une maison plus grande, dans la perspective d’avoir des enfants.

Face aux aléas de la vie, la flexibilité du travail, la longévité des mariages; leur durée de vie moyenne est de l’ordre de 7 ans, n’est-il pas hasardeux pour les gens dont les moyens financiers sont relativement faibles de s’endetter pour vingt ans alors qu’une location est également envisageable? Location qui offre une plus grande flexibilité dans la mesure où on peut se dégager aisément de ses obligations envers le propriétaire en cas de réelles difficultés. En outre, les locataires sont volontairement protégés par une indexation des loyers inférieure à la croissance du coût réel de la vie.

source L’Echo mai11

2 réponses »

  1. Bonjour,

    Merci pour cet article.

    Comme en France, les prix immobiliers en Belgique poursuivent leur ascension en totale opposition avec les chutes constatées sur les marchés immobiliers aux USA, en GB, en Espagne, en Irlande, Italie,…

    Combien de temps durera cette exception Française et Belge ?

    A lire en complément :
    – Ou en est le marché immobilier en Belgique ? sur http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com

    Bien Cordialement,

    Laurent
    Fan du blog à Lupus 🙂

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