« Nous avons commencé avec 1 000 $ qu’Harry a rapidement transformés en 170 millions $. »
Ray Kroch, fondateur de McDonald’s
Cher lecteur,
Vous imaginez peut-être que McDonald’s est le spécialiste du hamburger-frite à la chaine.
En 2015 pourtant, l’entreprise a dégagé 7,1 milliards de dollars de bénéfices d’une source de revenus insoupçonnée.
Cette source est tellement puissante que :
- Elle représente 85% des profits de McDonald ;
- Elle permet à l’entreprise de s’assurer plus de 27 milliards $ de revenus minimum dans les 20 ans à venir ;
- C’est un investissement qui rapporte 637% de plus value à la chaine… rien qu’en 2015.
Vous ne me croyez pas ?
Tout est dans le rapport de gestion de l’entreprise, ce que les Américains appellent le formulaire « 10-K » à partir de la page 12.
Et si vous croyez encore que tout ceci à quoi que ce soit à voir avec les sandwichs… Ils ont fini par divulguer la recette « secrète » de leur fameux hamburger en 2012.
Il y a une recette sur laquelle ils ne s’étendent pas en revanche, c’est celle de leur succès.
C’est la même recette qui a permis à Nestlé de devenir un géant de l’agro-alimentaire ou IKEA de devenir le premier vendeur de meubles au monde.
C’est la même recette qui est régulièrement utilisée par des financiers chevronnés, des stars d’Hollywood bien conseillées et même des particuliers astucieux pour réaliser des investissements solides et rentables.
Le premier d’entre-eux, Ray Kroch avait été un vendeur de machines à milkshake toute sa vie avant de racheter —finalement— à plus de 50 ans le premier restaurant de ce qui allait devenir le géant de la restauration rapide : McDonald’s.
Comment ce petit VRP de province lvieilissant a-t-il donc créé à partir de rien le plus grand groupe de restauration du monde qui gère 36 500 restaurants dans 119 pays ?
Il ne l’a avoué que sur son lit de mort :
« C’est Harry qui a mis en place la stratégie qui a permis non-seulement de sauver l’entreprise de la faillite mais aussi dans faire un leader. C’est son idée qui a fait le succès de McDonald’s »
Lorsque Ray Kroch a rencontré Harry Sonneborn un beau jour de Mai 1955, il refusa d’abord de l’employer car il n’en avait pas les moyens : sa petite chaîne de restaurants était au bord du gouffre.
C’est presque gratuitement que Harry Sonneborn créa pour Ray Kroch une petite filiale appelée Franchise Realty Corp.
Il ne touchera pourtant jamais un centime des milliards que valait son idée de génie et sera renvoyé par Ray Kroch qui ne voulu pas partager sa fortune avec celui qui en était à l’origine.
Franchise Realty Corp.
Au milieu des années 1950, la restauration rapide explose aux États-Unis dans une concurrence féroce.
La chaîne de restaurants franchisés McDonald’s a grandi vite mais les 200 restaurants génèrent à peine 100 000$ de bénéfices pour un risque immense et une fragilité extrême.
Ray Kroch est acculé.
L’idée d’Harry Sonneborn est simple : La valeur n’est pas tant dans le restaurant, ni sa marque, ni ses recettes mais dans le terrain, l’immobilier, le foncier, la terre.
La voilà l’idée d’Harry Sonneborn et de sa petite filiale Franchise Realty Corp. : Louer des terrains et des bâtiments pour les restaurants et les sous-louer aux franchisés qui gèrent les restaurants… avec une plus-value.
Harry Sonneborn a fait de McDonald’s une foncière immobilière, un desplus grands propriétaires immobilier de centre ville au monde et avec un locataire assuré… le franchisé qui prend, lui, la majeur partie des risques.
C’est la force des grandes idées de paraître si simples.
Harry Sonneborn est parti de rien : il n’avait pas d’argent, pas de soutien politique ou financier… Il était riche de son idée qu’il a mis au service des restaurants de Ray Kroch.
Il a d’abord sous-loué les terrains. Quand il a eu assez d’argent, il s’est mis à racheter ces terrains. Puis avec les bénéfices il en a acheté de nouveaux.
Et le cercle vertueux des bénéfices réinvestis dans le développement de la chaine s’est enclenché jusqu’à faire de McDonald’s le géant qu’il est devenu.
L’investissement millénaire
J’aurais pu vous éviter cette longue introduction et vous dire d’entrée : cher lecteur, vous devriez investir dans l’immobilier si vous en avez la possibilité, en particulier le foncier, la terre.
Mais ce que je veux vous faire comprendre c’est qu’avec peu de moyens et un peu de méthode et de patience, vous pouvez non seulement vous assurer un complément de revenus conséquent mais aussi bien faire fortune.
Ce que je veux vous faire comprendre c’est que depuis des millénaires et pour ceux à venir, la terre est une source inépuisable de richesse.
Ce n’est pas une idée que j’ai, c’est une observation que vous pouvez faire presque tous les jours.
Je vous ai parlé de Nestlé et IKEA au début de cette lettre.
Savez-vous qu’IKEA ne fait pas de bénéfice sur la vente de ses meubles ?
Ils achètent de grandes parcelles de terrain autour de leurs magasins pour implanter des centre commerciaux qu’ils louent des fortunes aux marques désireuses de s’implanter près d’un magasin IKEA.
Et ce n’est pas tout, IKEA développe une chaine d’hôtels —pour le foncier, pas pour les meubles— ainsi qu’un quartier entier de 10 hectares à Strand East, dans l’Est de Londres.
Que ce soit les meubles ou les hamburgers, ils ne sont qu’un produit d’appel pour la réelle activité de ces groupes : propriétaires fonciers.
Le cas est un peu différent pour Nestlé.
À chaque fois que Nestlé s’est implanté dans un nouveau pays, plutôt que de faire un partenariat avec un producteur local, ils ont directement racheté les usines grâce à des financements très bon marché des banques Suisses. Coupant un intermédiaire, le groupe a pu améliorer ses marges et accélérer son développement, racheter des concurrents…
Le retour à la terre
Nous sommes dans une période de transition.
Depuis la chute de Rome et jusqu’à la Révolution française, il n’y eu de richesse en France que de terres.
Cette richesse s’est maintenue tout au long de la première révolution industrielle au XIXe siècle.
Elle s’est transformé au sortir de la seconde guerre mondiale. De grandes familles terriennes qui avaient prospéré pendant 300 ou 500 ans se sont effondrées en l’espace de deux générations. Les grandes propriétés organisées autour de châteaux ont été démembrées pour subvenir aux besoins des châtelains et de leur couteuses demeures.
L’entreprise, l’industrie puis les services : là a été la richesse tout au long du XXe siècle, siècle de la bourse et de la formation de grands groupes capitalistes.
Mais il y a là un trompe l’oeil. Car la richesse foncière s’est nichée dans ces grands groupes qui en profitent discrètement tout en vantant les mérites incomparables de leurs produits.
Nous sommes à la fin d’un cycle.
C’est une des grandes idées qui structure ma démarche.
L’argent tel que nous le connaissons aujourd’hui est voué à disparaître. C’est une constante de l’histoire qu’une monnaie fondée uniquement sur la sagesse des hommes meure toujours de leurs folies.
Tout l’argent que vous détenez aujourd’hui n’a de valeur que parce qu’il y a une croyance collective que cet argent existe. Si cette croyance disparaît alors, l’argent n’existe plus. Vous n’avez même plus un bout de papier certifiant que vous êtes détenteur d’une certaine somme d’argent. Cet argent n’a aucune autre matérialité que la confiance que nous portons au système.
Et le système est pourri.
La première réaction, la plus naturelle, est de préserver l’illusion tant que possible. Par peur. Incrédulité.
Nous pouvons aussi revenir à nos fondamentaux, aux joies simples d’une vie sans artifice.
Nous nous rendons compte de la folie des vies de centres-villes ultra-pollués, ultra-chers et ultra stressants. Depuis 1990 le solde migratoire entre les villes et les campagnes est redevenu positif, d’abord en faveur des milieu « rurbains » de grande banlieue et depuis quelques années vers la campagne.Vous savez comme moi qu’en temps de crise la vie en milieu rural est plus facile que dans les marasmes des grandes villes. On peut toujours y faire pousser ses tomates, aller ramasser un peu de bois, compter sur l’entraide du village.
De quoi avons-nous besoin au fond ? D’un toit, un peu de nourriture, d’eau et de chaleur, d’amitié et d’entraide.
L’argent que vous avez aujourd’hui sur un compte en banque représente la valeur que vous avez créée ou conservée tout au long de votre vie par votre travail ou vos investissements. Cette valeur est sur le point d’être effacée ou en tout cas ébranlée.
Investir dans l’immobilier et le foncier est une idée saine autant financièrement qu’humainement.
Il y a de nombreuses manières d’investir selon ses moyens et contraintes dans l’immobilier :
- Un parking qui ne coûte pas cher, ne demande pratiquement pas d’entretien et où les voitures des mauvais payeurs ne bénéficient pas des recours à répétition.
- Un studio d’étudiant près d’une université ;
- Un petit appartement en province ;
- Des forêts ou terres agricoles ;
- Des parts dans une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui permet d’investir de manière liquide et d’accéder à des marchés de bureaux ou commerciaux. Les grandes foncières commerciales comme Unibail-Rodamco sont des actions qui intéressantes en ce moment car elles bénéficient des faibles taux d’intérêts pour financer leurs programmes.
J’ai rencontré récemment un jeune entrepreneur qui a acheté son premier studio avec son frère quand il avait 20 ans. Ils avaient fait des petits boulots pour réunir chacun 5 000 euros.
Avec ces 10 000€ de départ et un peu d’organisation, ils ont acheté et loué leur premier studio, puis leur second et gèrent aujourd’hui 7 appartements et 3 parkings. Loin du propriétaire désagréable, il entretient des relations cordiales avec ses locataires dont certains sont devenus des amis.
Bien sûr, tout n’est pas rose, et il y a des jours où il est pénible de devoir gérer un mauvais locataire ou reprendre sa comptabilité un dimanche mais il n’en reste pas moins que l’immobilier est un secteur majeur pour préserver et faire fructifier vos économies et votre patrimoine.
Comme vous savez, j’ai plutôt l’habitude de vous écrire sur des sujets macro-économiques et financiers.
Je prépare une lettre sur les SIIC qui est un sujet que je connais bien mais peut-être êtes-vous intéressé par une démarche plus pratique pour acheter et gérer quelques biens ?
Pouvez-vous répondre à ce message si cela vous intéresse ?
À votre bonne fortune,
PS : Je vous parlais de Deutsche Bank le week-end dernier. Le cours plancher de l’action a été atteint cette semaine mais il n’a été ni crévé, ni suivi d’un rebond. Le cours est comme en suspension.
Les problèmes de la banque sont de toute manière structurels et révélateur d’un problème plus large au sein des banques européennes. La situation reste très préoccupante. Je vous tiendrai au courant en tout cas l’alerte reste maintenue.
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Bonsoir,
Je vis a Nice et depuis l’attentat, sans doute un peu choquée, je veux comprendre ce monde, enfin tenter ?
J’ai découvert Charles Gave puis vous depuis peu … totalement inculte j’apprends … merci pour ce que vous faites !!
Est il vrai que l’Iran et l’Arabie saoudite vont renflouer cette banque allemande ? Si oui quelle serait la contre partie ?
Je reste intimement convaincue que l’effondrement économique est programmé depuis llongtemps et qu’il se produira avant les élections américaines… qu’en pensez-vous ?
Un énorme attentat et voilà !
La crise parfaite comme disait rockfeller 😉
Ce sont des criminels … c’est presque satanique !!
Bien à vous,
Muriel Mascheroni
L’HYPERINFLATION ET L’EUTHANASIE DU CASH:
Le meilleur moyen de supprimer le cash, c’est encore d’en détruire la valeur par l’hyperinflation… ainsi, vous commencez, méthodiquement par supprimer le billet de 500 euros et à sa suite celui de 200 euros, au nom du terrorisme et toutes les balivernes que les gouvernements trouveront utiles à leur agenda.
Ensuite, vous limitez les sorties en espèces des distributeurs à la semaine et quant à celles que vous pourriez obtenir au guichet vous ferez faire pression sur le demandeur en lui soumettant un interrogatoire -afin de le culpabiliser ou bien lui montrer que votre retrait parait douteux- qui sait, on vous fichera non pas “s” mais “f” comme “fiscal” ou encore “fraudeur”… Nos collabos nous inventerons surement des goulags pour nous déradicaliser, puisque sortir son fric c’est etre non pas un dissident mais bien un acte de résistance… tout comme acheter de l’or physique non tracé.
La perspective du grand retour de l’inflation permettra, au fur et à mesure que celle-ci une fois devenue effective et en phase de croissance (pas comme celle attendue par nos collabos), de détruire l’épargne à petit feu et rendra finalement ridicule et inefficace l’usage du cash puisque celui-ci ne pourra plus couvrir des achats de biens ou des paiements de services “à main la main”… et c’est donc par ce processus que le cash perdra tout sens quant à son usage de base et que le numérique suppléera très logiquement… “car nul ne vendra ni n’achètera sans le chiffre de sa carte bancaire”… car enfin le cash était une liberté que les gouvernements et à leur suite les financiers trouveront toujours insupportable… une entorse à leur idéal de puissance/jouissance, un bon coup dans les dents de riches et des-sans-dents de pauvres.
Votre article ” un secret de millardaire” m’a amplement interesse. Lecteur assidu de votre blog , j’espere que vous approfondirez le sujet des matieres tangibles.
Bonjour Monsieur,
Je me pose la question d’emprunter à la banque sur 15 ans pour un bien immobilier situé dans une grande ville destiné à la location, selon quelle modalité peut se faire le remboursement de l’emprunt dans le cas d’une hyperinflation ?
Le tourisme en France est-il mort ? Car il semble exister des possibilités d’en tirer profit avec une terre agricole transformée en camping, mais le risque de se lancer est fort étant donné qu’il existe un nombre important d’acteurs.
Je suis intéressé par le sujet des SIIC.
Merci pour votre travail.
Bien à vous.
La France, d’un point de vue de la psychologie collective, donc en terme économique, c’est toujours plus de retraités, de fonctionnaires, de foyers d’accueil pour immigrés (maintenant on dit “réfugiés”) quand la matière grise qui marche s’exile… Les inégalités vont aller croissant. Les jeunes, toujours plus pauvres et dépendants. Les vieux, toujours plus incultes immoraux et cyniques vont faire croître le marché du viager (et ainsi déshériter leurs propres enfants). Le niveau de compétences va continuer de baisser doucement, inexorablement. Raison pour laquelle l’immobilier (ces veaux ne savent faire que ça) va devenir de + en + cher en zones tendues. Cher, mais pas rentable, car il faut entretenir les zombies. Quant aux artisans et TPE : essorés par le système. Les grands comptes : fiscalement dehors. Conclusion : dans 2 générations, la France (redevenue France, sans euro, mais insolvable) ressemblera au Brésil de 2016 : indigence, incivilité, violence, misère.