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Immobilier Pratique / Crédit immobilier : quand deux prêts valent mieux qu’un !

Les prêts mixtes, qui combinent taux fixes et taux variables, offrent une solution adaptée aux emprunteurs prévoyant de revendre leur logement avant la fin du prêt. Ils permettent de jouer sur les taux et sur la durée de l’emprunt. Et donc sur le coût total du crédit.

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La moitié des emprunteurs, environ, remboursent leur prêt par anticipation autour de la septième ou huitième année. Dans bien des cas en effet, ils revendent leur logement bien avant la fin de leur prêt pour en acheter un plus grand. C’est pourquoi les établissements de crédit proposent de plus en plus souvent des solutions plus adaptées à ce cas de figure. Ainsi, les prêts « mixtes », qui combinent un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable ou encore plusieurs taux fixes, offrent certains avantages aux emprunteurs prévoyant de ne pas aller au bout de leur prêt.

Deux possibilités

Vous pouvez opter pour un crédit « multiprêt ». Vous souscrivez alors à deux prêts à taux fixe au lieu d’un, sur des durées différentes.

Prenons un exemple simple : vous souhaitez emprunter sur 20 ans. Avec un prêt à taux fixe classique, vous empruntez la totalité de la somme dont vous avez besoin à un taux fixe pendant 20 ans. Vous payez les mêmes mensualités sur toute la période (sauf si vous décidez de moduler vos échéances ou de rembourser votre prêt par anticipation).

Avec un crédit « multiprêt », vous souscrivez deux prêts différents. Par exemple, avec un premier prêt, vous empruntez sur 10 ans un tiers de la somme dont vous avez besoin. Pour le second prêt, vous empruntez les deux tiers restants de la somme dont vous avez besoin, à taux fixe, sur 10 ans.

L’astuce : plus la durée d’emprunt est courte, moins le taux est important. Avec ce type de prêt, vous bénéficiez donc en théorie d’un taux moyen moins important.

L’autre possibilité consiste à choisir un prêt à « double palier ». Il s’agit d’un prêt scindé en deux périodes : une première à taux fixe, une seconde à taux révisable. La longueur de la première période (à taux fixe) dépend de la durée totale du prêt. Elle varie, selon les établissements, de 1 an à 17 ans.

Concrètement, vous démarrez avec un prêt à taux fixe, par exemple pour les cinq premières années. A la fin de cette première période, deux options s’offrent à vous :
– soit vous continuez avec votre formule à taux fixe, en fonction du niveau des taux d’intérêt à ce
moment-là ;  
– soit vous décidez de passer à une formule à taux variable.

Avec ce type de prêt aussi, le taux fixe de départ sera moins élevé qu’un taux fixe classique. Comme pour le crédit multiprêt, le taux est calculé sur une durée plus courte, par exemple 5 ou 10 ans. De plus, au moment prévu pour le passage à taux variable, vous aurez déjà remboursé une grande partie des intérêts d’emprunt et /ou revendu votre bien.

Là encore, vous empruntez sur une durée longue tout en bénéficiant du taux d’une durée courte.

Avantages et inconvénients 

Si vous prévoyez de revendre votre bien rapidement (avant 5 ans ou 10 ans par exemple), le prêt mixte pendant 5 ou 10 ans à taux fixe, est adapté à votre situation.

Avec la formule multiprêt, vous profitez d’un taux fixe inférieur sur une courte durée. Autrement dit, vous réduisez le coût total de votre crédit.

Le prêt à double palier vous protège quant à lui contre les risques de hausse de votre taux d’intérêt pendant les premières années, c’est-à-dire au moment où les intérêts à rembourser sont les plus élevés. De plus, si les taux continuent d’augmenter, vous pouvez toujours vous mettre à l’abri en gardant votre formule à taux fixe.

Mais rester sur une formule fixe n’est pas sans inconvénient. En effet, le taux qui vous sera appliqué au cours de la deuxième phase pourra être plus élevé que si vous contractiez un nouveau prêt auprès d’un autre établissement, par exemple au bout de 5 ans ou 10 ans,.
Solutions originales, les prêts mixtes présentent donc comme principal avantage de réduire le coût de votre prêt sur les premières années. Ils sont particulièrement adaptés si vous prévoyez de ne pas garder votre logement pendant toute la durée du prêt.

Ceci dit, l’avantage n’est pas automatique : si vous avez la possibilité d’obtenir un taux fixe classique à un taux imbattable, n’hésitez pas : il constitue bien la meilleure solution.

Un dernier conseil, enfin, qui vaut pour tous les types de prêt : si vraiment vous pensez que vous devrez rembourser par anticipation votre crédit immobilier, négociez systématiquement la suppression des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Un prêt classique sans IRA n’est pas nécessairement plus cher qu’un prêt mixte au taux plus faible mais avec une IRA…

source tpv dec09

Catégories :Immobilier

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