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Immobilier : Investir dans les SCPI en en connaissant les risques

Immobilier :  Investir dans les SCPI en en connaissant les risques

La « pierre papier » est un placement financier qui permet d’investir dans l’immobilier pour de petits montants. L’achat de parts de sociétés spécialisées, les SCPI, peut être une solution si vous souhaitez diversifier votre patrimoine.

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 Aujourd’hui, il existe deux façons d’investir dans l’immobilier. La première est l’achat d’un d’une maison ou d’un appartement, pour se loger ou pour le mettre en location ; la seconde est l’acquisition de parts dans un fonds immobilier, appelé société civile de placement immobilier (SCPI).

Qu’est qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile immobilière qui collecte l’épargne et gère un fonds d’investissements dans l’immobilier locatif. Lorsque vous souscrivez à une part de SCPI, vous êtes propriétaire de titres mais pas du bien physique, d’où la notion de détention indirecte.

Il existe deux catégories de fonds : la SCPI d’habitation et la SCPI commerciale (bureaux, commerces…). La première a pour objet la recherche d’une plus-value et/ou le bénéfice d’un dispositif de réductions d’impôt, notamment l’avantage fiscal Scellier. La seconde a pour objectif de générer des revenus locatifs élevés. Contrairement aux autres placements dans le domaine immobilier, les SCPI sont soumises au contrôle de l’Autorité des marchés financier ainsi qu’à celui de commissaires aux comptes. Une garantie pour l’investisseur que son épargne ne sera pas gérée n’importe comment.

Acheter des parts de SCPI

Pour investir dans la « pierre papier », l’investisseur achète des parts de capital d’une SCPI ouverte à la souscription. Le capital peut être variable ou fixe. Dans la première hypothèse, la souscription de parts est possible à tout moment, tant que le capital plafond n’est pas atteint.

Dans le second scénario, il n’est possible d’acquérir des parts de la SCPI que lors de sa création ou en cas d’émission de parts nouvelles à l’occasion d’augmentations de capital successives prévues dans les statuts. Ces dernières ne sont possibles que si les trois-quarts au moins des souscriptions précédentes sont investis.

L’achat de parts de SCPI facilite l’investissement immobilier

L’intérêt d’une SCPI pour un porteur de part réside dans l’accessibilité au marché de l’immobilier. En effet, la somme à investir au départ est plus faible que pour l’achat d’un bien en direct, pour des rendements tout aussi intéressants (6% en moyenne). Le souscripteur peut également bénéficier des mêmes avantages que lors d’un achat en direct : il peut notamment déduire de ses revenus fonciers les chargers d’intérêt liés à un éventuel emprunt. 

Les loyers perçus de la SCPI sont imposés comme tous les revenus fonciers (16% +12,1% de prélèvements sociaux). S’il s’agit d’une SCPI Scellier, l’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt dès la souscription des parts.

Savoir rester prudent

Attention tout de même à ne pas négliger les frais de souscription et de gestion (de l’ordre de 7 à 10 % ; pas de frais de notaire cependant), ni les risques de baisse de la valeur des parts de SCPI en cas de tension sur le marché immobilier.

Contrairement à d’autres placements, la revente de parts de SCPI peut demander un certain délai. Elle implique en effet que la SCPI vende les immeubles qu’elle détient, ce qui peut être plus ou moins long selon l’état du marché. Et l’investisseur ne récupérera l’argent investi qu’à l’issue de ce délai. 

Notre avis : la « pierre-papier » comme solution de diversification du patrimoine

Selon nous, un investissement dans l’immobilier locatif ou dans la « pierre papier » ne doit être envisagé qu’après s’être constitué une épargne de précaution disponible (livrets défiscalisés) ainsi qu’une épargne sans risque pour les projets de moyen terme (par exemple un fonds en euros sur un contrat d’assurance vie). Dans le cadre d’un patrimoine financier important en revanche, la diversification des investissements peut passer par l’achat de parts de SCPI.

Une solution intéressante consiste à souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie multisupport. Un nombre croissant d’établissements offrent cette possibilité : Cortal Consors avec Majeur Vie 2, Linxéa avec Linxéa Vie ou encore April Patrimoine avec Arborescence Opportunité. La souscription de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie offre deux avantages par rapport à la détention d’une SCPI en direct : une fiscalité plus attrayante, celle de l’assurance vie, et une plus grande liquidité. Nous avons vu précédemment que les placements immobiliers, même via une SCPI, restaient un investissement peu liquide, notamment en cas de baisse des marchés rendant la revente difficile. En passant par un contrat d’assurance vie, ce problème ne se pose plus : l’arbitrage est pris en compte dans les mêmes délais que pour les autres supports.

source tpv aout10

4 réponses »

    • La revente des parts de SCPI ne nécessite généralement pas que la SCPI cède des immeubles ! Le problème peut effectivement se poser lorsque la SCPI est en voie de dissolution ou bien lorsque des investisseurs institutionnels (comme des assurances) veulent se désengager sans qu’il existe suffisamment d’acheteurs en contrepartie.
      Pour les particuliers, les échanges de parts sont organisés par la société de gestion au prix qu’elle fixe elle-même lorsque la SCPI est à capital variable ou par un marché secondaire lorsque la SCPI est à capital fixe. Dans tous les cas, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts.

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