WSJ /USA: La réforme de l’immobilier devra briser des tabous

Prochaine étape: l’immobilier. Alors que la finalisation de la réforme financière approche, le gouvernement américain se prépare à s’attaquer à la question centrale des crédits immobiliers.

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Une des interrogations porte sur l’avenir de Fannie Mae et de Freddie Mac, comme l’ont récemment déclaré le secrétaire au Trésor Timothy Geithner et le président de la Réserve fédérale américaine Ben Bernanke. Mais le soutien public au secteur immobilier va bien au-delà des deux géants du crédit hypothécaire. Le débat devra également aborder un sujet tabou depuis longtemps, à savoir les avantages fiscaux massifs consentis pour soutenir l’immobilier.

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En tête de ces mesures figure la déductibilité des intérêts d’emprunts, qui devrait coûter au gouvernement américain quelque 600 milliards de dollars entre 2009 à 2013, d’après la commission conjointe du Congrès sur les questions fiscales. D’autres mesures portent sur la déductibilité des taxes foncières et l’exonération de certaines plus-values immobilières. Ces dispositifs devraient coûter plus de 200 milliards de dollars à l’Etat en cinq ans.

Les critiques reprochent à ces avantages fiscaux de fausser les prix de l’immobilier et de priver le gouvernement de précieuses sources de revenus. “Les mesures fiscales liées à l’immobilier ont alimenté l’emballement du marché et exacerbé son effondrement”, estime Dennis Ventry, professeur à l’Université de Californie, dans un article écrit fin 2009. Les abattements fiscaux augmentant avec la taille de l’emprunt hypothécaire, ces déductions ont encouragé la spéculation sur la hausse des prix immobiliers, explique Dennis Ventry.

L’efficacité des incitations fiscales pour augmenter le taux d’accession à la propriété est d’ailleurs contestable. Le taux de propriété immobilière a plafonné à environ 69% entre 2004 et 2006, d’après le bureau de recensement américain, pour redescendre à 67,1% ensuite. Dans l’Union européenne, où la plupart des pays n’offrent pas d’abattements similaires, le taux de propriété était un peu en dessous de 75% en 2006, selon Eurostat.

Toutefois, au vu de la popularité de ces avantages fiscaux, les responsables politiques hésitent à les remettre en cause, d’autant que leur retrait serait considéré comme une hausse d’impôts.

Dans un discours en début de semaine, Sheila Bair, la présidente de l’organisme chargé d’assurer les dépôts bancaires aux Etats-Unis, la Federal Deposit Insurance Corp., s’est interrogée sur la logique de l’aide à l’accès à la propriété alors que ceux qui souhaitent louer un logement ne bénéficient pas d’un tel soutien. Pourtant, S.Bair n’a pas prôné un retrait des abattements fiscaux liés aux achats immobiliers, mais s’est contentée d’appeler à un meilleur équilibre entre les mesures d’incitation à l’achat et à la location.

Ainsi, plutôt qu’une suppression de ces mesures, leur élargissement aux locataires pourrait être proposé. D’autant que la suppression de ces mesures risquerait d’accentuer la baisse des prix de l’immobilier.

Malgré ces risques, le rôle joué par la fiscalité sur le marché hypothécaire devra être repensé. Et au vu du coût engendré par l’éclatement de la bulle immobilière, toutes les options devront être mises sur la table afin de prévenir une nouvelle catastrophe.

–David Reilly, Wall Street Journal juin10 

 
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