L’utilisation intelligente du cycle économique décalé de l’immobilier

En toile de fond  et élément déclencheur un  article du Dow Jones newswire qui mérite le détour…

Dans le flux continue d’informations qui est déversée sur nos pauvres cerveaux il faut apprendre à en faire le tri sachant que 99% de ce qui est produit est non pertinent , redondant ou émanant d’idiots aussi inutiles que nuisibles…Bref  pour s’y retrouver dans ce foutras, ce maelstrom cela demande pas mal d’habitude et de doigté, sachant que pour mon cas personnel je suis loin d’avoir le geste sur de l’artisan au summum de son art…Mais qu’importe et comme dit l’adage populaire c’est en forgeant que tu peux espérer devenir un  pas trop mauvais forgeron… Justement et pour revenir à nos forges j’ai dégoté un petit  article du Dow Jones Newswire assez intéressant  sur la manière dont les Banques utilisent leur patrimoine immobilier pour renforcer leur bilan, je me suis immédiatement dit que l’Etat français faisaient la même chose avec ses bijoux de famille, et qu’on avait là en quelque sorte  une réallocation d’actifs grandeur nature..  Mais surtout j’ai repensé à cet article de GS publié l’année dernière et qui m’avait marqué parce qu’il évoquait le cycle décalé de l’immobilier par rapport aux actions et aux obligations et l’utilisation intelligente que l’on pouvait en faire en tant qu’indicateur avancé ou retardé sur les marchés financiers…Au final je vois dans tout ceci  des pistes de réflexion et de recherche extrèmement  intéressantes à mener d’autant plus que si nous rentrons prochainement dans une nouvelle période d’inflation par les couts ,l’immobilier peut s’avérer un excellent rempart contre celle-ci… A MEDITER

POUR PARTIPER A LA MEDITATION DOMINICALE :

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La très longue attente du rebond de
l’immobilier

Peter Berezin, Vice président de l’analyse macroéconomique et des marchés pour le groupe Goldman Sachs, New-York.
mars 2008

Pour l’heure, à part les Etats-Unis, les principaux marchés immobiliers orientés manifestement à la baisse sont ceux du Royaume-Uni, d’Irlande, d’Espagne, du Japon et de Nouvelle-Zélande. Pourtant, d’autres marchés sont vulnérables si l’on sait que l’engouement qui a prévalu cette dernière décennie pour l’immobilier a touché l’essentiel des pays de l’OCDE.

Quelles leçons tirer de l’histoire des grands cycles immobiliers au plan global? Certes le terme de cycle global est un peu abstrait pour l’immobilier. Les conditions locales jouent un rôle majeur dans la détermination des prix. Il n’est pas rare que l’euphorie de certaines régions accompagne une stagnation ailleurs.

Néanmoins, la corrélation entre les marchés immobiliers s’inscrit à la hausse depuis des décennies, ce qui suggère qu’aucun marché n’est à l’abri des grandes tendances. C’est particulièrement vrai au vu de l’exposition transfrontalière aux produits hypothécaires. Celle-ci montre qu’un choc sur un marché peut réduire la capacité des prêteurs sur d’autres marchés.

Les trois dernières décennies ont connu deux grands cycles immobiliers. Le premier s’est terminé au premier trimestre 1979, le second au quatrième trimestre 1991. A part une phase difficile en 1974-1975, qui s’est produite en même temps qu’une récession globale, les années 1970 ont été favorables à l’immobilier. Soutenus par des taux d’intérêt réels bas, les prix ont augmenté de 27,4% en termes réels de 1970 à 1979 (+168% en termes nominaux). Cependant, la récession mondiale de 1979, causée par une forte hausse du coût du crédit, a pénalisé l’immobilier. Entre le premier trimestre 1979 et le premier trimestre 1985, les prix des maisons dans l’OCDE ont baissé de 6,5% en termes réels. Sur cette période, les prix des maisons américaines ont baissé de 11,2%.

Bien que certains marchés de moindre dimension comme l’Espagne, les Pays-Bas, la Norvège et la Nouvelle-Zélande eussent déjà commencé de baisser au premier trimestre 1979, lorsque les Etats-Unis ont été au plus haut, le Royaume-Uni n’y est arrivé qu’un an après. La France, l’Italie, le Canada et l’Australie arrivent au sommet au début 1981, peu avant l’Allemagne.

Depuis 1984, la plupart des marchés ont commencé à rebondir. Mais il a fallu attendre le quatrième trimestre 1986 pour que la moyenne des prix des maisons retrouve le niveau du sommet de 1979 – les Etats-Unis ont même dû attendre le début 1988. L’appréciation des prix s’est alors accélérée durant la fin des années 1980. A l’exception de l’Allemagne, les marchés de l’OCDE ont même connu un véritable boom immobilier. Au quatrième trimestre 1989, lors du nouveau pic du marché, la moyenne des prix des maisons avait augmenté de 28,7% en termes réels depuis les plus bas et de 20,4% depuis le sommet de 1979.

Comme précédemment, le marché américain atteint le sommet du cycle parmi les premiers de l’OCDE. Celui-ci a été franchi un trimestre plus tôt par le Royaume-Uni, un an plus tôt par l’Australie et la Nouvelle-Zélande, mais la France attendra le printemps 1991, l’Espagne l’hiver 1991, l’Italie le troisième trimestre 1992 et le Japon la mi-1991.

Le marché allemand a d’abord échappé à la contraction du marché. Mais il avait déjà raté la hausse et ne se reprit qu’au début des années 1990 avec la réunification. Mais le pic ne sera atteint qu’en 1994 avant de longues années de déclin. Pour beaucoup de pays, le retour vers le sommet se fera attendre longtemps. Le plancher du marché ne se produit qu’au début 1997 pour la moyenne de l’OCDE, après un recul de 9,1% en termes réels depuis le sommet de 1989. Et ce n’est qu’au premier trimestre 2000 que le prix réel dépasse le pic précédent.

Quelles leçons retirer de ces deux cycles immobiliers? Certes chaque cycle est différent, mais quatre aspects sont à mentionner:

– Le moment du rebond tarde à venir. Après le sommet de 1997, il a fallu 7 années au prix des maisons américaines pour trouver le point bas du cycle et 9 ans pour toucher le précédent sommet. Après le pic de 1989, il a fallu 4 ans jusqu’au plancher et 10 ans pour remonter au sommet (selon l’indice Case Shiller, 6 ans jusqu’au plus bas et 12 ans pour retrouver le plus haut).

On retrouve le même modèle dans d’autres pays. Au cours du dernier cycle, la France et l’Espagne ont dû attendre 10 ans pour retrouver le point le plus haut, le Royaume-Uni et l’Italie 11 ans, le Canada 14 ans, l’Australie 9 ans. Naturellement, les marchés japonais et allemand sont encore bien au-dessous de leur dernier sommet. Mais on peut dire qu’il faut une décennie, voire davantage, avant d’atteindre le précédent sommet.

– Les changements de prix persistent. Contrairement aux actions, les séries de prix immobiliers montrent un degré significatif de persistance mensuelle et trimestrielle. Pour le pays médian de l’OCDE, le changement de prix du dernier trimestre explique environ 60% de la variation du trimestre suivant. Donc lorsqu’une tendance s’installe, elle est fermement établie pour une longue période. Il y a des exceptions, mais très rares, comme le Royaume-Uni et l’Australie en 2005.

Il apparaît aussi que le marché américain joue le rôle d’indicateur avancé. C’était vrai en 1979 et en 1989. Enfin, on constate que les trois derniers pics (1979, 1989 et 2005) ont toujours précédé d’un ou deux ans une récession.

– Les plus fortes hausses mènent aux plus fortes baisses. Les Pays-Bas ont vécu la plus grande euphorie immobilière des années 1970 (+96%), trois fois plus que la moyenne de l’OCDE. Le déclin a ensuite tiré les prix de 50% vers le bas. Dans les années 1980, c’est le Royaume-Uni qui est allé le plus haut (+101%), avant une chute de 28%.

Ce n’est pas bon signe pour le cycle actuel. Les prix ont augmenté de 43% dans l’OCDE en termes réels, soit plus du double des moyennes de hausse des décennies 1970 et 1980. Ce chiffre a en outre été pénalisé par les marchés allemand et japonais.

– Une hausse des prix des maisons n’est pas une condition nécessaire à une reprise économique. Quel peut être l’effet économique d’un déclin encore plus marqué de l’immobilier mondial? L’histoire suggère une réponse nuancée. D’une part, une contraction de l’immobilier a souvent été le prélude à une récession. Les contractions ont été aggravées par une forte baisse de l’investissement résidentiel qui accompagnait la baisse des prix. C’est vrai aux Etats-Unis, où l’investissement immobilier a baissé de 4,6% en 2006, 16,9% en 2007 et devrait se contracter d’encore 22,8% en 2008 et 7,3% en 2009.

Mais l’histoire indique que la construction touche le plus bas du cycle avant les prix des maisons. La construction de maisons a par exemple touché le plus bas en 1991 puis s’est vivement reprise alors que les prix n’avaient été au plus bas qu’en 1997. La construction était alors aussi vigoureuse qu’au précédent pic. Une hausse des prix des maisons n’est donc pas une condition nécessaire à une reprise économique. Mais au vu du stock record de maisons invendues (9,2 mois), la reprise de la construction résidentielle ne surviendra pas avant 2010. La Réserve fédérale est expansive, la politique fiscale aussi et les exportations soutiennent l’économie, mais le secteur de la construction maintiendra la croissance américaine au-dessous de sa tendance à long terme jusqu’en 2010.