Immobilier : les 5 étapes pour renégocier son prêt

A condition d’avoir un écart de taux de l’ordre d’un point, il peut être opportun de renégocier son crédit immobilier. Cette opération nécessite de vérifier tous les postes d’économie possible.

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Avec la baisse continue des taux d’intérêt, des emprunteurs immobiliers se demandent s’il est opportun de renégocier les conditions financières de leur prêt. Cette opération se compose en deux phases : d’une part un remboursement anticipé de son crédit, suivi simultanément de la souscription d’un nouveau prêt si l’on change de banque. Voici ce qui faut savoir pour réaliser de confortables économies.

Etape 1.Quant renégocier son prêt ?

Loin de s’improviser, une renégociation de prêt auprès de son banquier ou d’un concurrent nécessite qu’il existe un différentiel de taux d’intérêt suffisant pour couvrir les frais liés à cette opération relativement complexe. « A condition d’avoir un différentiel de taux d’intérêt d’au moins un point, un emprunteur peut envisager de renégocier son financement immobilier », conseille Sandrine Allonier, responsable des études chez le courtier en ligne Meilleur taux. De son coté, le courtier Empruntis est moins affirmatif  : un écart d’environ 0,70 point suffit à s’interroger sur cette opération.

Compte tenu du taux actuel nominal de 3,35% pour un financement sur 15 ans, une certaine génération de prêts pourrait être concernée par le rachat. « En fait les prêts souscrits entre juillet 2007, époque à laquelle les taux tournaient autour de 4,30% sur quinze ans et ceux souscrits jusqu’en mars 2009 autour de 4,35% méritent d’être reconsidérés », poursuit Sandrine Allonier. Au regard des intérêts à régler, plus le prêt est récent, plus le rachat peut se révéler intéressant pour l’emprunteur. A ce stade, il suffit de consulter son tableau d’amortissement pour constater que les intérêts se règlent généralement au cours des sept ou huit premières années. Dernière précaution : que le montant du capital restant dû soit significatif. Comprenez qu’il s’élève à au moins 50.000 euros. Sinon le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Etape 2. Quand effectuer cette opération ?

L’écart de taux atteint au moins un point, il reste beaucoup d’intérêts à régler, le montant du capital restant dû se chiffre à au moins 50.000 euros, il est judicieux de s’engager dans le parcours du combattant du rachat de crédit. En s’adressant à son banquier, il se limitera à un geste commercial en acceptant du bout des lèvres, une réduction de taux comprise entre 0,2 ou 0,5 point sur le taux. La solution consiste à faire jouer la concurrence en frappant à la porte de différents établissements bancaires ou en consultant un courtier en crédit. Pénalisés, par la baisse du nombre de transactions, ces professionnels prônent le rachat de crédit, qui leur suscite de l’activité. Chez les courtiers, quasiment 40 % des dossiers concernent un rachat de crédit immobilier. Effectuer un rachat de crédit signifie contracter un prêt moins cher auprès d’une autre banque pour effectuer le remboursement du financement initial. La pratique se développe.

Renégocier son prêt immobilier peut également être l’occasion de faire des économies sur le poste de l’assurance décès invalidité. Destinée à couvrir le financement en cas de disparition ou d’invalidité de l’emprunteur (l’assuré), l’emprunteur peut gagner sur les deux tableaux en changeant de banque. D’une part sur le taux de cette assurance, qui selon les compagnies d’assurance varient entre 0,10 et 0,40% du capital emprunté. D’autre part, sur la quotité d’assurance. « Nombre de banques exigent une couverture d’assurance à 100% sur chacune des deux têtes, par exemple Monsieur et Madame poursuit Sandrine Allonier. Or une couverture à hauteur de 50% du capital emprunté sur chacune des deux têtes peut être suffisante dans certains cas ». En s’assurant pour un montant de capital moins important, l’assuré réduit aussi sa prime d’assurance.

Etape 3. Quelles formalités ?

Souscrire un prêt auprès d’une nouvelle banque nécessite des formalités relativement lourdes. Sur le plan pratique, le candidat à l’emprunt devra fournir des justificatifs : ses trois derniers bulletins de salaire, ses relevés de compte. Gare aux éventuels impayés avant la souscription d’un nouveau financement. S’il a contracté par exemple un crédit à la consommation, il devra en informer le banquier, qui calculera sa capacité d’endettement. L’emprunteur recevra une nouvelle offre de prêt, qu’il devra étudier et retourner selon un certain formalisme.

S’il a couvert son prêt initial avec une garantie réelle du type hypothèque, il devra contacter son notaire pour en effectuer une levée. Puis il conviendra de prendre une nouvelle garantie destinée à couvrir le nouveau prêt.

Etape 4. Quelles dépenses ?

En rachetant son prêt, l’emprunteur s’expose à trois grands types de frais : les garanties, les pénalités de remboursement anticipé et les frais de dossier. En moyenne, les différents frais représentent 5% du capital restant dû.

-Les garanties. Pas de doute, procéder à une levée d’hypothèque et prendre une autre garantie réelle pour couvrir le nouveau prêt revient généralement plus cher que prendre une caution de type Crédit Logement ou Saccef. « Néanmoins, il ne faut pas sortir l’épouvantail, la nouvelle prise de garantie et les frais ne suffisent pas à renoncer au rachat de son crédit immobilier » explique Maël Bernier chez le courtier en ligne Empruntis.

-Les indemnités de remboursement anticipé ou (IRA). Même si la loi les plafonne à 3% du capital restant dû ou à six mois d’intérêt, elles pèsent au niveau des frais. A moins que l’emprunteur ait eu la bonne idée de les négocier en souscrivant son prêt initial.

-Les frais de dossier. L’idéal consiste également à négocier ce poste au mieux avec sa banque. Certains courtiers affirment ne prendre aucun frais en cas de rachat. D’autres au contraire prennent des frais de l’ordre de 700 euros par dossier faisant l’objet d’un rachat.

Etape 5. Quelle stratégie de rachat ?

Une fois que le rachat est décidé, l’emprunteur peut jouer sur deux variables : la durée du prêt ou le montant de la mensualité. « Le gain moyen d’un prêt renégocié par nos services dans les dossiers traités depuis six mois tourne autour de 30.000 euros et entraîne une réduction de durée du crédit de trois ans », constate explique Maël Bernier chez le courtier en ligne Empruntis. Comme l’on est habitué à une certaine discipline d’épargne, mieux vaut conserver le montant de ses mensualités afin de réduire la durée du prêt, comme l’illustrent ci-dessous les simulations réalisées par Empruntis. C’est la meilleure stratégie pour optimiser les économies.

La démonstration en chiffres

Deux ans après, soit en juin 2010, l’emprunteur renégocie un nouveau prêt. Son montant représente le capital restant dû majoré des indemnités de remboursement anticipé. Dans son nouveau prêt, il préfère conserver la durée, mais réduire la mensualité.

Deux ans après, soit en juin 2010, l’emprunteur renégocie un nouveau prêt. Son montant représente le capital restant dû majoré des indemnités de remboursement anticipé. Dans son nouveau prêt, il préfère conserver pratiquement la mensualité, mais réduire sa durée afin de réaliser le maximum d’économies.

En réduisant sa durée de remboursement d’un an, cet emprunteur économise 21.785 euros au lieu de 16.865 euros. Avant de se décider, il ne faut hésiter à multiplier les simulations en jouant à la fois sur la durée du prêt et le montant de la mensualité.

MARTINE DENOUNE, LES ECHOS JUIL10