Immobilier France/Investissement Robien : le conseiller en défiscalisation est responsable

Une acquisition en loi Robien ayant mal tourné, les investisseurs se retournent contre le conseiller, le vendeur et le promoteur. La Cour de Cassation confirme la condamnation du seul conseiller en défiscalisation.

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 Histoire classique : contactés par une société de conseil en défiscalisation, des particuliers investissent dans un bien immobilier à vocation locative en loi Robien. Depuis une décennie, cette loi, puis la loi Scellier qui lui a succédé, accorde des conditions fiscales avantageuses  aux investisseurs en immobilier locatif. Seulement, comme cela arrive trop souvent, impossible de louer les appartements achetés : non seulement ceux-ci ont été construits dans une zone à très faible demande, mais encore les loyers exigés sont absurdement élevés au regard du marché local. Or, en l’absence de location du bien dans les 12 mois suivant la livraison, l’avantage fiscal ne joue pas. 

Les investisseurs se retournent donc contre ceux qu’ils tiennent pour responsables de leur mésaventure : le conseiller en défiscalisation, le vendeur et le promoteur. En première instance et en appel, seul le conseiller en défiscalisation, Privilège Tax, se voit condamné pour faute engageant sa responsabilité, en raison d’un défaut de conseil. Cette société a manqué à ses devoirs en n’informant pas ses clients du risque lié à leur placement, risque qu’un professionnel ne pouvait ignorer. La Cour de Cassation a confirmé sa condamnation.   

La défiscalisation ne doit pas constituer le seul argument d’un investissement locatif 

Parfois, l’investissement de Robien tourne mal. Cette loi et celles qui ont suivi (Borloo, Scellier) ont provoqué la naissance d’un marché de l’immobilier défiscalisé opportuniste. Des conseillers autoproclamés et sans scrupules prospectent par tous les moyens possibles – y compris par des campagnes téléphoniques de masse – de potentiels clients dont certains sans réelles capacités d’investissement. Ils leur font miroiter un placement immobilier leur assurant de réduire, voire de supprimer, le montant de leurs impôts. Mais omettent de les informer du risque attaché à ce type d’opération : ne pas louer un bien mal situé et au loyer fixé non pas selon le marché, mais pour présenter à l’acheteur la proposition commerciale la mieux ficelée. 

La loi de Robien et ses dérivées ont permis à certains investisseurs de réaliser des opérations satisfaisantes. Elles ont aussi provoqué la naissance d’une activité de vente d’immobilier artificielle. Les biens arrivent sur le marché non pas pour répondre aux besoins des locataires, mais pour faire miroiter un espoir de défiscalisation à des acheteurs mal informés. Dans le cas cité, les appartements se trouvaient à Saint-Nectaire, cité frappée par la crise du thermalisme, avec une demande locative en chute libre. De plus, la proposition faite par la société de conseil en défiscalisation à ses clients misait sur des loyers ne reflétant pas la réalité du marché local de Saint-Nectaire où le prix au mètre carré se montrait deux à trois fois inférieur ! Le montant du loyer proposé visait à donner un aspect attirant à l’investissement, de façon à faire croire aux acheteurs que le remboursement de l’appartement serait couvert par les loyers et réductions d’impôts. Pas étonnant dans ces conditions que le bien se soit révélé impossible à louer, car on ne voit pas ce qui justifierait que le loyer d’un logement Robien soit plus élevé que celui d’un autre … 

Dans cette affaire, condamner le conseiller en défiscalisation ne règle qu’une partie du problème. En effet, toute la chaîne des fournisseurs porte une part de responsabilité : le promoteur, qui construit là où il n’y a pas de demande, le maire qui attribue les permis de construire en sachant que sa commune n’a pas besoin de ces logements, le banquier qui consent un prêt à un client mal informé, le conseiller en défiscalisation qui trompe le client sur la marchandise, et même le client, un peu trop naïf. 

Un investissement immobilier ne se décide pas sur le seul critère d’une baisse d’impôts, surtout lorsque la tranche marginale d’imposition du foyer est faible (inférieure à 30%). De plus, l’acheteur doit toujours se renseigner sur le marché au moment d’acquérir un bien immobilier : vérifier la valeur de son futur investissement, et vérifier l’état de la demande s’il compte louer ou revendre. Ici, l’acheteur ne s’est même pas déplacé pour visiter les lieux ! Une attitude qui l’exposait à un maximum de risques : on n’achète pas un appartement de la même façon qu’un bon du trésor ! L’investisseur doit aussi vérifier la qualité des intermédiaires : conseiller en défiscalisation et vendeur, car en cas de problème, leur assurance responsabilité professionnelle devra le dédommager. Une dernière règle d’or : méfiez-vous des individus qui vous démarchent pour des prestations de défiscalisation. Normalement, les choses se passent dans l’autre sens : vous allez les trouver si le besoin s’en fait sentir.

source tpv juin10

EN COMPLEMENT :  Immobilier/France , Acheter pour louer : il n’y a plus que Scellier (cliquez sur le lien)